| 接觸全國各地的不同發(fā)展商，大家現(xiàn)時都是面臨著一個難題：如何解決國家對行業(yè)的調(diào)控問題。特別是金融方面的調(diào)控更加讓發(fā)展商感到壓力。
??????? 中國人民銀行在公布的《中國金融穩(wěn)定報告（2006）》中發(fā)出警告，在房價攀升和房地產(chǎn)信貸規(guī)模較大的情況下，需關(guān)注房地產(chǎn)市場波動帶來的宏觀經(jīng)濟波動、房地產(chǎn)價格下跌和房地產(chǎn)信貸下降以及銀行信貸損失等3大潛在金融風(fēng)險。
??????? 報告認為，房地產(chǎn)市場的調(diào)整將分別影響到投資和消費，進而對經(jīng)濟增長和金融穩(wěn)定產(chǎn)生負面影響。當前房地產(chǎn)市場前景尚不明朗，如果房價出現(xiàn)較大幅度下跌，銀行自身持有的房地產(chǎn)抵押價值會降低，沖抵銀行自有資本，銀行資本的下降會使銀行減少對房地產(chǎn)的信貸投放，推動房價更大幅度的下降。
??????? 此外，由于房地產(chǎn)貸款占比較高，在當前國內(nèi)資產(chǎn)證券化等金融產(chǎn)品缺乏的情況下，房價下跌可能使房地產(chǎn)市場波動風(fēng)險高度集中于銀行體系，導(dǎo)致從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行出現(xiàn)呆壞賬。
??????? 報告建議，在相當大的自住房需求遠未得到滿足，相當數(shù)量的商品房投資及投機需求將繼續(xù)存在的情況下，需要保持各項調(diào)控政策的持續(xù)性，重點控制房地產(chǎn)過度投機行為，注重完善房地產(chǎn)市場的各項交易制度。
??????? 商機，往往是在危機中產(chǎn)生。國家意識到房地產(chǎn)的風(fēng)險來源于金融的風(fēng)險。那么我們的房地產(chǎn)企業(yè)將如何應(yīng)對呢？
??????? 從上述的報告中，可以預(yù)見未來的房地產(chǎn)企業(yè)將更多的面對來自資本方面的挑戰(zhàn)。也可以說資本運作能力決定將決定一個企業(yè)能否在未來的競爭中勝出。當一個企業(yè)對于銀行的依賴性越小，當一個行業(yè)對銀行的依賴性越小，其金融風(fēng)險將越低。這是房地產(chǎn)企業(yè)的挑戰(zhàn)，但我認為更是機會，是市場的一次很好的洗牌機會。
??????? 中國經(jīng)濟從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型。為了拉動內(nèi)需，改革開放多年來不斷的對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控，房地產(chǎn)也從最初的支持到現(xiàn)今的打壓。這一切的根源在于中央希望房地產(chǎn)能夠健康發(fā)展。因為中國社會的保障制度不健全導(dǎo)致的內(nèi)需不足嚴重影響經(jīng)濟增長的障礙。要促進經(jīng)濟的發(fā)展需要出口及內(nèi)需的平衡，而房地產(chǎn)正是拉動內(nèi)需的火車頭。
??????? 房地產(chǎn)的問題，其實就是一個金融的問題；房地產(chǎn)的競爭，到最后也是資本運作的競爭。作為房地產(chǎn)開發(fā)的老總們在需求旺盛時可能覺察不到，但是有了國家政策上的調(diào)控、需求不足的年代就會突現(xiàn)出來。房地產(chǎn)企業(yè)的倒閉除了自身能力問題外，大部分都是因為資本運作能力而倒下去的。因為房地產(chǎn)開發(fā)的核心是：成本、資本、人才。導(dǎo)致成本的不同主要在于土地，而建安成本其實大家的差別并不是很大。資本是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，因為這是一個資本密集形的行業(yè)。而當今中國的房地產(chǎn)企業(yè)恰恰大部分都是缺少資金的能力。而人才，則是可流動。一個好的人才需要在一個好的機制平臺才能發(fā)揮他的作用與能力。也可以說是在房地產(chǎn)行業(yè)更多的是企業(yè)造就人才。
??????? 那么房地產(chǎn)到了最后的競爭其實就是資本的競爭，當你有了資本后，而競爭對手又沒有的情況下，你可以低價的拿地，從而在根源上控制成本；可以高薪的挖人才及吸引人才，可以收放自如的決定開發(fā)時間，而不會受資金、政策的影響。因為從總的來說，稀缺性的資源將會越來越少。誰先擁有了土地的優(yōu)勢，誰在市場中就更有話事權(quán)。這也是市場經(jīng)濟的本質(zhì)——物競天擇，優(yōu)勝劣汰的過程。不過，在這個淘汰的結(jié)束后，我們的消費者將不得不面臨一個相對壟斷又或者是寡頭控制的行業(yè)。這將使我們在購買房屋的時候支出更加昂貴的代價這在資本主義制度體現(xiàn)得更加明顯。
??????? 可以說，中國房地產(chǎn)的企業(yè)現(xiàn)在到了金融決戰(zhàn)的行業(yè)洗牌的時候。預(yù)示著中國房地產(chǎn)新一輪的升級換代全面爆發(fā)，也預(yù)示著未來中國房地產(chǎn)的走勢，歷史總是按照自己的邏輯螺旋式地發(fā)展，當調(diào)控的風(fēng)云剛剛散盡的時候，中國房地產(chǎn)迎來了一個房地產(chǎn)新的時代——大鱷時代。 |