化解房企債務風險是房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關鍵一環(huán)。9月以來，在房地產(chǎn)政策“組合拳”作用下，樓市出現(xiàn)回暖跡象。房地產(chǎn)融資“白名單”的擴圍、“金融16條”和經(jīng)營性物業(yè)貸款政策延期，以及10萬億地方化債方案落地，使房企融資環(huán)境得到進一步改善，對房企化債工作也產(chǎn)生積極影響。
9月份至今，已經(jīng)有包括佳兆業(yè)、禹洲集團、遠洋集團、華夏幸福、融創(chuàng)中國、金科股份等十余家房企公布了化債或重組方案，華夏幸福、金科股份、融創(chuàng)中國等房企的重組獲得突破性進展，為艱苦漫長的房企化債之路帶來一絲曙光。
房企化債提速
2021年以來，已有60多家上市房企出現(xiàn)不同程度的債務違約現(xiàn)象。經(jīng)過3年的不懈努力，出險房企通過債務重組、資產(chǎn)出售、引入戰(zhàn)略投資者、債務置換、債轉(zhuǎn)股、債務展期等多重手段尋求債務化解之路。近一段時間，隨著房地產(chǎn)政策“組合拳”落地顯效，房企化債也有明顯提速。
10月19日，華夏幸福發(fā)布《關于債務重組計劃之置換帶方案的通知公告》，擬推出新的“置換帶方案”。根據(jù)相關安排，公司擬通過出售資產(chǎn)置換債務的方式，由收購方有條件承接相應的由公司統(tǒng)借統(tǒng)還的金融債務，置換后的債務展期、降息，具體置換方式由相關方具體協(xié)商。11月15日，華夏幸福發(fā)布了債務重組進展公告。截至2024年10月31日，公司通過簽約等方式實現(xiàn)的債務重組金額累計約為1900.29億元，其中包括境內(nèi)公司債券和境外美元債券的重組。公司還通過股權(quán)搭建的“幸福精選平臺”和“幸福優(yōu)選平臺”抵償金融及經(jīng)營債務合計約為198.75億元。
11月14日，融創(chuàng)中國公布了境內(nèi)債二次重組方案，包括現(xiàn)金要約收購、股票及（或）股票經(jīng)濟收益權(quán)兌付、以資抵債和全額長展期共四個選項。公司擬使用現(xiàn)金按照每張債券面值18％的價格發(fā)起現(xiàn)金要約購回，累計購回所使用的現(xiàn)金總金額預計不超過8億元。此外，還提供了股票及（或）股票經(jīng)濟收益權(quán)兌付、以資抵債等方案。
金科股份在11月13日披露的債務重組最新進展顯示，公司已收到4家意向投資人提交的重整投資方案。僅隔9天，11月22日，中國房地產(chǎn)報獲悉，金科股份及重慶金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重整案重整投資人遴選評審會第二次會議順利召開，經(jīng)評審，確認上海品器管理咨詢有限公司與北京天姣綠苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體，為金科股份及重慶金科的中選投資人。重整投資人的敲定，意味著金科股份等來了“涅槃重生”的機會。
時間再往前推，10月28日旭輝控股集團發(fā)布了境外債務重組的重大進展公告。截至10月27日，合計持有適用債務約77.88％的債權(quán)人已正式簽訂或加入重組支持協(xié)議（RSA）。這標志著旭輝控股集團境外債務重組已經(jīng)符合進入法庭流程的要求。佳兆業(yè)集團在9月16日發(fā)布公告稱，佳兆業(yè)范圍內(nèi)債務未償還本金總額約75.11％及瑞景范圍內(nèi)債務未償還本金總額約81.07％的持有人已加入重組支持協(xié)議。同一天，禹洲集團召開了計劃債權(quán)人會議，最終結(jié)果是：已獲得所需的法定大多數(shù)計劃債權(quán)人的支持，公司重組方案獲得支持的比例超過99％，接近于100％。
此外，遠洋集團、龍光集團、碧桂園等多家房企的債務重組也有了不同程度的進展。
三重利好支持房企化債
房企化債的提速不僅反映了房企在應對債務危機時的積極態(tài)度，也體現(xiàn)了市場環(huán)境和政策支持對房企債務重組的正面影響。綜合來看主要得益于以下三個方面。
首先是融資環(huán)境的改善。去年以來，決策層將化解房地產(chǎn)債務風險作為經(jīng)濟工作的重中之重，為改善房企融資環(huán)境提供政策支持。特別是今年以來城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的建立和房地產(chǎn)融資“白名單”的擴圍、“金融16條”和經(jīng)營性物業(yè)貸款政策的延期等政策措施，為滿足房企融資需求、緩解房企債務壓力發(fā)揮了重要作用。此外，隨著貸款利率的下調(diào)，房企融資成本也明顯降低。
11月以來，先后有十幾家房企公布了融資動作，募資用途包括償債、補流、項目運營及購買資產(chǎn)等。11月25日，金融街發(fā)布公告，公司公開發(fā)行175億元的公司債券已獲得證監(jiān)會許可注冊。本期債券實際發(fā)行金額為10億元，票面利率2.77％，債券期限為5年期。11月26日，保利發(fā)展宣布，中國銀行間市場交易商協(xié)會同意接受公司中期票據(jù)注冊，額度2年內(nèi)有效。公司將在市場情況允許的情況下?lián)駲C發(fā)行債務融資工具，并履行信息披露義務。此前，張江高科11月16日公布完成8億元規(guī)模的中票發(fā)行，利率為2.49％；電子城于11月8日稱，完成發(fā)行總額5億元的超短期融資券，利率2.44％。此外，招商蛇口、華潤置地、新城控股、大悅城、光明地產(chǎn)、棲霞建設、天健集團、外高橋、蘇州高新等上市房企也陸續(xù)公布了相關融資動作。
其次是市場回暖為房企化債提供了動力。一是改善房企現(xiàn)金流。隨著房地產(chǎn)市場的回暖，新房和二手房的成交量增加，房企的銷售收入也隨之增長。這不僅有助于房企改善自身的現(xiàn)金流狀況，還能提供更多的資金用于償還債務。此外，市場回暖還意味著購房信心的提升，這將進一步促進銷售，形成良性循環(huán)。二是提升資產(chǎn)價值。市場回暖直接提升房企所持有的土地和房產(chǎn)的市場價值。資產(chǎn)價值的提升不僅有助于房企在融資時獲得更好的條件，還能通過資產(chǎn)出售或抵押等方式籌集更多資金，用于償還債務。三是優(yōu)化房企的資產(chǎn)負債表。一方面，銷售收入的增加可以減少負債率；另一方面，資產(chǎn)價值的提升可以增加凈資產(chǎn)，從而改善房企的財務結(jié)構(gòu)。這不僅有助于房企在資本市場獲得更好的信用評級，還能降低融資成本，進一步緩解債務壓力。
第三，10萬億地方化債對房企化債形成助力。10萬億地方化債政策通過多方面的措施，不僅減輕了地方政府的財政壓力，還為房企提供了更多的支持和機會，有助于房企化債和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。例如，通過提供購房補貼、實施城中村改造貨幣化安置等措施，可以有效提升居民的購房意愿，促進房地產(chǎn)銷售回暖，進而帶動房企銷售資金回籠，改善房企現(xiàn)金流狀況；地方政府利用專項債資金進行土地收儲和商品房收儲，可以幫助房企將開發(fā)項目轉(zhuǎn)換為更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，縮短了房企項目的去化周期，加速銷售資金回籠，此外，化債政策的實施有助于城投類房企提升應收賬款的流動性，改善城投類房企的資產(chǎn)質(zhì)量和現(xiàn)金流狀況。
房企化債道阻且長
當前，房企化債工作正在加速推進，特別是今年多家房企在境外債務重組方面取得了顯著進展，但是目前已經(jīng)出現(xiàn)債務違約的60多家上市房企尚未完全擺脫流動性困境，債務重組困難重重，整體上仍然面臨諸多挑戰(zhàn)。
一是市場仍然面臨下行壓力。盡管9月份以來在政策“組合拳”作用下，市場出現(xiàn)一定程度的回暖，但這種回暖能否持續(xù)仍存在一定的不確定性。尤其是市場回暖更多利好頭部優(yōu)質(zhì)房企，但是鑒于購房者對保交房的擔憂，對于出現(xiàn)債務違約的房企來說，銷售并未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，2023年出險房企的銷售金額同比下降了50％，2024年前三季度，銷售金額同比降幅達43.5％。以碧桂園為例，今年1～10月實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約407.2億元，與2023年同期相比下滑了75％。銷售收入銳減，導致企業(yè)缺乏自身“造血”能力，現(xiàn)金流難以滿足落實債務重組計劃的需求。另外，房價下跌導致資產(chǎn)價值大幅縮水，房企通過資產(chǎn)出售化債的能力大打折扣。
二是與債權(quán)人的博弈。房企與債權(quán)人之間的博弈是化債過程中的一個主要難點，出險房企能否制定出合理且可行的重組方案并獲得債權(quán)人的支持，是重組順利推進的前提。例如，遠洋集團的境外債重組方案因優(yōu)待股東和擁有抵押的債權(quán)人、利用跨組別強行通過機制、大股東未給予更多支持、削債比例較高等問題，遭到債權(quán)人的反對。這種博弈使得債務重組方案的通過變得更加復雜和困難。融創(chuàng)中國雖然提出了四種靈活的債務重組方案，但這些方案能否獲得債權(quán)人的支持仍存在不確定性。
三是政策執(zhí)行存在一定難度。雖然政府出臺了一系列支持政策，但在實際執(zhí)行過程中仍面臨諸多挑戰(zhàn)。例如，地方財政收入承壓，土地出讓收入下降，政府可協(xié)調(diào)資源減少，這使得化債工作面臨更大的困難。“5·17”新政提出存量商品房和存量閑置土地的收儲政策，但落地效果尚不明顯，而且即便落地也很難惠及債務違約的房企。
化解房企債務風險是一個復雜的過程，需要多方面的政策支持和市場機制的共同作用。政策方面，在確保保交房基礎上，對重點企業(yè)的救助應放在重要位置。對重組過程中涉及的法律、稅務等問題，政策應當提供明確的指導和支持。進一步放寬房企的融資條件，如降低融資成本、延長貸款期限，可以通過設立專項基金或提供政策性貸款，為房企提供更多的資金來源。鼓勵地方政府通過提供土地、稅收優(yōu)惠、財政補貼等方式，支持房企的債務重組和項目開發(fā)。鼓勵房企向多元化業(yè)務發(fā)展，以減少對傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的依賴。同時，政策可以提供技術支持和市場準入便利，幫助房企在新業(yè)務領域取得突破。同時，政策應加強對房企債務的監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)和化解潛在風險，避免出現(xiàn)新的債務違約。
案例
華夏幸福的“置換帶”
2024年10月19日，華夏幸福發(fā)布多條公告。其中涉及“200億元”的“債務重組計劃之置換帶方案”令人眼前一亮。
所謂“置換帶”，簡單理解，就是以置換帶走債務。按照“置換帶”計劃，華夏幸福拿出價值200億元的資產(chǎn)（園區(qū)），交給廊坊某國企，國企拿到資產(chǎn)，同時接下華夏幸福200億元債務。對于債權(quán)人而言，通過“置換帶”，債務人變成了國企。但是，這一債務、債權(quán)變更，附帶一個條件：債權(quán)人還要拿出與債務對等的融資，即最終200億元貸款來支持國企。
“置換帶”的精彩之處，首先在于資產(chǎn)的價值兌現(xiàn)。就華夏幸福而言，在今天的市場中，兌現(xiàn)200億元的資產(chǎn)是不容易實現(xiàn)的。以200億元資產(chǎn)，帶走200億元債務，這筆置換，換得很值。而且，雖然資產(chǎn)、債務兌出，相關資產(chǎn)的運營，華夏幸福仍能參與。華夏通過置換，實現(xiàn)了輕資產(chǎn)運營。
從國企角度講，國企發(fā)展需要具體項目支撐，拿到一個優(yōu)質(zhì)項目，同樣也不容易，包括200億元配套資金，所以，“置換帶”等于直接一步鋪墊妥了國企的未來項目。對于債權(quán)人而言，債務被由華夏幸福換成了國企承擔，風險度直接降低，而且，新增貸款又在孵化國企（政府支持）新項目，實現(xiàn)了新的貸款出口。所以，一個“置換帶”，帶出了三方的現(xiàn)實需求，且都提供了解決方案。
按照華夏幸福的計劃，“置換帶”將于2024年年底前完成。
融創(chuàng)的“二次重組”
由于獲得債權(quán)人信任，融創(chuàng)是國內(nèi)較早完成境內(nèi)外債務重組的房企。但是，由于房地產(chǎn)下行的深度及時間超出債務重組預期，2024年下半年，面對即將到期的債券，需要二次重組。
2024年11月14日，融創(chuàng)境內(nèi)債的二次重組計劃出爐，以4個選項覆蓋百億本金。
選項一：現(xiàn)金要約收購。預計以每張標的債券面值18％的價格發(fā)起現(xiàn)金要約購回，預計以不超過8億元收購約44億元債券。
選項二：股票及／或股票經(jīng)濟收益權(quán)兌付。擬接納標的債券本金預計約30億元。融創(chuàng)中國（01918.HK）將在中國香港向特殊目的信托增發(fā)特定數(shù)量的股票，每100元人民幣面值標的債券對應融創(chuàng)中國股票的數(shù)量約為13.5股，預計總發(fā)行新股數(shù)量約為4億股。融創(chuàng)方面承諾以股票變現(xiàn)所獲等額境內(nèi)資金凈額，償付選擇本方案的債券持有人。
選項三：以資抵債。擬接納標的債券本金上限約41億元。融創(chuàng)擬將下屬公司所持有的特定資產(chǎn)收益權(quán)成立服務型信托，進而以服務信托份額折價置換債券持有人所持有的債券，折價置換比例預計每100元債券面值置換35元信托份額。債券持有人取得服務信托份額后，間接持有發(fā)行人下屬公司的特定資產(chǎn)收益權(quán)，該服務型信托預計存續(xù)4年。
選項四：全額長展期。以現(xiàn)金方式支付選擇全額長展期方案的標的債券約1％本金；剩余本金將展期至2034年6月9日，本金部分自2029年12月9日起每半年現(xiàn)金支付，利息部分統(tǒng)一降低至1％左右，過往及展期期間利息將掛賬至最后一期本金支付日，單利計息、不計復利。
2024年11月20日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告，宣布境外債務重組各項條件已獲滿足，20日起正式生效，這意味著歷時18個月的融創(chuàng)境外債重組正式宣告成功，融創(chuàng)成為首家完成境內(nèi)外債務重組所有流程的大型房企。
今年3月28日，融創(chuàng)發(fā)布境外債務重組方案，將90.48億美元的境外債務以可轉(zhuǎn)換債券、強制可轉(zhuǎn)換債券、轉(zhuǎn)換為部分融創(chuàng)服務股權(quán)、置換新票據(jù)等多種形式進行重組。融創(chuàng)中國曾于9月18日發(fā)布公告稱，境外重組方案獲得債權(quán)人會議高票通過。
此外，10月17日，融創(chuàng)中國（01918.HK）在港交所發(fā)布公告稱，擬配股募資12.05億港元，所得款項凈額將用于支持境內(nèi)公司債的長期解決方案落地及一般運營資金。
而在9月，融創(chuàng)成立“而今資本”，進軍不良資產(chǎn)市場。結(jié)合融創(chuàng)于2022年末成立代建公司舉措，可以看出，在化債的道路上，融創(chuàng)使盡十八般武藝，也取得了相當?shù)氖袌龌貞?/div>
來源：中國房地產(chǎn)報 |