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????? 地產(chǎn)底部最早明年上半年來到
????? 樓市兩大死穴
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????? 大部分公司借貸資金依賴度在20%-30%之間，陸家嘴基本不依賴信貸資金，萬科與行業(yè)依賴度一致
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????? “買還是不買？”盡管地產(chǎn)股大幅反彈，充當了領漲的急先鋒。但畏地產(chǎn)如虎的情緒沒有改變。
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????? 號稱2008年沖擊千億銷售額的萬科，公告上半年的銷售金額僅為241.3億元，同期增速從前五月的67%下滑到38%。但是，不少券商仍舊維持其“推薦”評級。
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????? 近一段時間，證監(jiān)會已批準多家房地產(chǎn)公司的再融資方案和發(fā)行公司債，這似乎暗示了管理層的救市愿望。
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????? “國內房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮沒有改變，不需救?！比涨爸袊缈圃航鹑诎l(fā)展室主任易憲容在其博客中，針鋒相對的指出。
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????? 上述種種如何理解？這的確是一件麻煩的判斷。圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的爭吵，已經(jīng)延續(xù)了10個月之久。
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????? 真實的下滑
????? 近日，萬科發(fā)布公告稱，2008年6月份實現(xiàn)銷售面積44.8萬平方米，銷售金額43.7億元，環(huán)比5月份下滑近20%，2008年來累計銷售增速也從1-5月的67%大幅下滑到38%。
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????? “4、5月份廣州房屋成交量同比有較大幅度的下降，但是平均銷售價格卻同比多出2500元左右，成交結構中，萬元以上的房屋成交數(shù)量大大多于7000元以下的中低檔房?！睆V州市房地產(chǎn)協(xié)會特約研究員韓世同據(jù)日前最新公布的數(shù)據(jù)分析說。
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????? 根據(jù)國信證券研報提供的一份數(shù)據(jù)，6月23日至6月29日，京、滬、深、津、渝、寧、杭、漢八市的商品房銷售數(shù)據(jù)來看，雖然有所回升，但與去年火爆的樓市相比，整個市場仍呈偏弱態(tài)勢。
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????? 而理財周報記者根據(jù)WIND提供數(shù)據(jù)統(tǒng)計得出，截止至5月份全國商品房銷售面積為1.96億平方米，同比去年下降7.11%，商品房銷售額為7837.24億元，同比下降2.76%。
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????? 業(yè)績增長背后的“陽謀”
????? 而根據(jù)已公布的2008年一季度報，104家房地產(chǎn)上市公司一季度銷售收入同比增長47%，凈利潤同比增長67%；其中總市值前30家的上市公司一季度銷售收入同比增速為30%，凈利潤同比增長25%。而根據(jù)近期已經(jīng)發(fā)布的房地產(chǎn)公司中報業(yè)績預告中，大部分房地產(chǎn)上市公司利潤仍有大幅增長。
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????? 中信建投指出，目前較為充裕的預收款項保證了2008年上市公司的業(yè)績增長。在商品房成交量與2007年持平的前提下，預計2008年上市公司營業(yè)收入能保持10%的增速，考慮企業(yè)所得稅率由15%和33%統(tǒng)一調整到25%的因素，預計2008年上市公司凈利潤同比增速為15%左右，同比增速有所回落。
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????? 但如果考慮到房地產(chǎn)行業(yè)會計做賬的具體情況，事情就并非表面看的那么光鮮。
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????? “房地產(chǎn)上市公司做賬有其行業(yè)特點，房產(chǎn)公司一般只會把已經(jīng)竣工的項目收入記入會計賬目，比方說一個樓盤在2008年竣工，但其在2007年銷售預收到的款項不會記入當年的會計報表，而是記入2008年的會計報表。也就是說實際上中報上利潤看好的房地產(chǎn)公司，實際上大部都是在吃2007年的老本。”萊蒙鵬源集團投資發(fā)展部洪敦勝接受理財周報記者采訪時說。
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????? 樓市第一死穴：資金最壞時刻考驗
????? “國內房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮沒有改變，不需救?！狈康禺a(chǎn)行業(yè)的自資金缺口是市場擔憂的第一號問題。而日前中國社科院金融發(fā)展室主任易憲容在其博客撰文指出，在接受理財周報記者采訪時易憲容也多次重申該觀點。
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????? 1-5月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9519億元，同比增長31.9%(2007年同期增長是27.5%），高于同期4個多百分點。1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)到位資金15099億元，同比增長24.3%。流入房地產(chǎn)資金增加3000多億，全國房屋施工面積19.57億平方米，增長24.9%。易憲容在其博客上撰文認為，房地產(chǎn)開發(fā)增長不僅沒有隨著從緊貨幣政策下降，反之仍然處于高位運行；國內房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮沒有改變，特別是房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)市場資金的流入不僅沒有改變，反之快速增長。
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????? 但是北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩卻持另外一種觀點，他認為，“如果考慮通貨膨脹率，實際上房地產(chǎn)開發(fā)商的投入已經(jīng)有了大幅下降。”
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????? 實際上，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達7100億元，相當于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的2倍。國泰君安的一份研究報告指出，該報告同時還稱，由于去年高價拿地的企業(yè)面臨著付清土地出讓金的壓力，即將到來的7~9月將是開發(fā)商資金鏈最緊張的時候。
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????? 據(jù)海通證券研究，大部分公司對借貸資金的依賴度在20%-30%之間。其中陸家嘴基本不依賴信貸資金，世茂股份和中國國貿(mào)對信貸資金的依賴也較小，萬科對信貸資金的依賴基本和行業(yè)對貸款的依賴度是一致的，對信貸資金依賴度較大有棲霞建設和中華企業(yè)等，因此信貸政策的變動對其經(jīng)營將產(chǎn)生較大影響。
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????? 地產(chǎn)第二死穴：政策博弈微妙風吹
????? 最重要的是，政府擔心房價的大幅下跌帶來金融風險。6月13日黨中央、國務院召開省區(qū)市和中央部分主要負責人會議，會議再一次強調要“保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，切實防范金融風險”。地方對房地產(chǎn)硬著陸的畏懼，顯得更為緊張。
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????? 二季度，我們看到對地產(chǎn)企業(yè)融資的明顯放松，新湖中寶、萬科、保利等多家上市公司的公司債獲準發(fā)行，棲霞建設、冠城大通、華僑城、招商地產(chǎn)等公司的公開增發(fā)申請獲得通過。表明管理層對房地產(chǎn)公司的融資有所放松，受此影響房地產(chǎn)板塊展開一輪反攻。
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????? 尋找地產(chǎn)的底部
????? 毋庸置疑，2007年供不應求的局面已經(jīng)一去不復返。大部分的券商均認同，目前的地產(chǎn)回調，只是一次合理性的回歸。下半年，調整將一如既往的繼續(xù)，但是地產(chǎn)的底部究竟在哪里呢？
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????? 中銀國際認為，房地產(chǎn)市場的調整周期可能持續(xù)15-24個月，最早于2009年上半年，最晚于2009年四季度見底回升。調整的方式更可能是以橫盤，中心城市溫和降價方式進行調整，以時間換空間，等待房價收入比和租金收益率逐步接近合理水平。
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????? 雖然如此，眾多機構幾乎異口同聲的認為，地產(chǎn)的過度下跌已經(jīng)釋放了其風險，反映了悲觀的房價下調假設帶來的盈利預測和凈資產(chǎn)值下降的風險。
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?????? 廣東8家地產(chǎn)公司赴港上市??? 500億融資恐難成行
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????? 650億港元，而僅廣東一地8家公司計劃融資即近500億港元。
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????? 8家廣東地產(chǎn)公司中，深圳地產(chǎn)公司卓越集團擬融資規(guī)模即達15億美元，深圳佳兆業(yè)擬融資3億美元、利海集團擬融資至少2億美元、星河灣擬融資8到10億美元、而基地在東莞的中惠擬融資6億美元，花樣年擬融資5億美元，昌盛中國擬融資10億港元左右，此前一度中斷上市計劃的～大地產(chǎn)原本擬融資103.6億－165.76億港元。
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????? 此外上海恒盛擬融資8億－10億美元，重慶龍湖地產(chǎn)擬融資10億美元，廈門寶龍地產(chǎn)擬融資3億美元。
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????? 市道低迷上市路漫漫
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????? 但650億元融資規(guī)模真的能如這些房地產(chǎn)公司所愿嗎？
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????? 自年初以來香港IPO市場對于房產(chǎn)股的冷淡，似乎表明，這只是眾多房地產(chǎn)公司的一廂情愿。?
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????? 面對如此低迷的IPO，原本計劃在2008年上半年上市的房地產(chǎn)公司不得不一再推遲上市時間，早前昌盛中國決定不再根據(jù)原有時間表進行IPO計劃，決定押后上市。
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????? 此外，7月4日，有消息稱，寶龍地產(chǎn)已緊急叫停了上市計劃，而原定于本月中旬上市的上海恒盛地產(chǎn)也暫緩公布上市時間表。
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????? 實際上，恒生指數(shù)自去年11月探頂至31958.41點，至近日已經(jīng)滑落至22000點左右。2007年下半年在港交所上市的SOHO（00410.HK）和中國奧園（03883.HK）也早已跌破招股價，以7月10日收盤價計算，中國奧園較其招股價低65.38%、SOHO較其招股價低46.39%。
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????? 6月6日，強行上市的建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）首日發(fā)行即跌破招股價，融資規(guī)模為13.75港元。早前建業(yè)地產(chǎn)曾雄心勃勃地準備發(fā)行約40億股、融資約80億港元。實際上建業(yè)地產(chǎn)啟動上市路演時，其計劃融資規(guī)模就已劇減至19億港元。建業(yè)地產(chǎn)整體資產(chǎn)估值約為70億元，此番融資已是“自降身價”。
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????? “香港市場沒有那么大的胃口，他們能在港交所融到650億港元資金嗎？”國泰君安香港市場分析師Dennis Yao接受理財周報記者采訪時表示。
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????? 珠三角商品房成交量低迷
????? 自2007年國家繼續(xù)“增加供給抑制需求”的調控思路，并由此出臺各項具體政策，狂熱的房地產(chǎn)市場就被重重地潑了一盆冷水，自2007年第四季度以來，全國商品房成交量就開始急劇下降，而珠三角地區(qū)又較全國地區(qū)更甚。
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????? “四五月份廣州房屋成交量同比有較大幅度的下降，但是平均銷售價格卻同比多出2500元左右，成交結構中，萬元以上的房屋成交數(shù)量大大多于7000元以下的中低檔房。”廣州市房地產(chǎn)協(xié)會特約研究員韓世同據(jù)日前最新公布的數(shù)據(jù)分析說。
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????? 而多家研究機構發(fā)布的房地產(chǎn)市場研究報告均表明，目前國內的房地產(chǎn)仍處于泡沫階段。結合商品房銷售的量價情況，中信建投在其5月9日發(fā)布的研報中稱，如果2008年6月后商品房銷售成交量仍持續(xù)低迷，2009年房地產(chǎn)上市公司的整體業(yè)績增長難以保障。
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