??????? 蘇寧環(huán)球董事長張桂平，猜到了故事的開頭卻沒有猜到結(jié)局。
??????? 2007年8月，蘇寧環(huán)球以44億元天價(jià)，每平方米樓板價(jià)近6.69萬元的價(jià)格拿下了上海南京路地塊，成為全國“地王之王”，一時(shí)間名震上海灘。
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?????? 現(xiàn)在，上海房價(jià)搖搖欲墜，按目前市場，該項(xiàng)目無論怎么做，都不可能收回成本，蘇寧環(huán)球的尷尬可想而知。知情人士告訴記者：“蘇寧環(huán)球方面希望和政府解約，退回土地款，目前正在和政府協(xié)商?！?/p>
誕生
????? 業(yè)內(nèi)稱這塊地為“163地塊”，它位于南京東路步行街東端。當(dāng)初，地塊的掛牌起始價(jià)就達(dá)到17.18億元，按照這個(gè)價(jià)格，樓板價(jià)就已經(jīng)高達(dá)2.6萬元/平方米，也是絕對的高價(jià)。
????? 正因?yàn)槿绱耍囊蠓浅８?。其中，競?biāo)保證金高達(dá)兩億元，境外購買者要求出具1.5億美元以上的銀行存款證明，同時(shí)具有開發(fā)高檔寫字樓、商場的業(yè)績；而境內(nèi)開發(fā)商則要求注冊資金超過1.5億元，同時(shí)銀行存款在10億元以上。
?????? 這個(gè)地塊吸引了和黃、九龍倉、東方海外、新鴻基、新世界等外資巨頭企業(yè)。2007年8月24日的競價(jià)耗時(shí)近一個(gè)小時(shí)，舉牌超過100次，逐漸成為蘇寧環(huán)球和九龍倉兩家的爭奪戰(zhàn)。最終，蘇寧環(huán)球以44.04億元、樓板價(jià)每平方米66900元奪得，是起拍價(jià)的2.5倍有余。
?????? 當(dāng)時(shí)，上海房地產(chǎn)市場極熱，房價(jià)、地價(jià)一路飆升。所以，業(yè)界對此事的評論大多是正面的。上海富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副董事長呂勁說：“蘇寧環(huán)球拿下的黃浦地塊比較特殊，地塊非常完整，未來價(jià)值不可估量。土地爭奪戰(zhàn)是正常的市場行為，隨著土地稀缺現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，未來的競爭會(huì)更加激烈。”
??????? 高力國際的評價(jià)也是如此，并估計(jì)該地塊的開發(fā)成本為每平方米92000元。當(dāng)時(shí)，類似的辦公樓項(xiàng)目（比如瑞安廣場，恒隆廣場以及來福士廣場）實(shí)際租金約為每平方米每天1.3美元。由于黃浦區(qū)甲級寫字樓的供應(yīng)非常有限，該區(qū)的租金還將上漲。三到四年以后，該項(xiàng)目的租金達(dá)到每平方米每天2.25美元也不是不可能。這個(gè)預(yù)期的價(jià)格相比其他亞太區(qū)的金融中心，比如中國香港和新加坡，還是有距離的。
??????? 隨后，蘇寧環(huán)球方面成立了項(xiàng)目公司，并委托知名代理行戴德梁行做了項(xiàng)目分析報(bào)告。
僵局
?????? 但是，樂觀的情緒沒有維持太久。
?????? 戴德梁行的報(bào)告認(rèn)為，地塊將建蘇寧環(huán)球總部，將項(xiàng)目的零售商業(yè)部分的面積提高，使之與寫字樓面積的比例達(dá)到4∶1，這樣，要極力在零售商場高區(qū)部分的收租能力上實(shí)現(xiàn)突破。但是在目前的市場下，無論如何都難以收回成本。
????? 蘇寧環(huán)球方面對此地頗為郁悶：做下去，看不到盈利希望，不做，退地，損失很大。
??????據(jù)悉，44億元地價(jià)，蘇寧環(huán)球方面早就已經(jīng)交付。根據(jù)上海市土地出讓合同格式條款，如果開發(fā)商要違約退地，“出讓人在扣除定金后退還受讓人已支付的土地使用權(quán)出讓金”。也就是說，如果蘇寧環(huán)球方面想退地，代價(jià)是占總地價(jià)10％左右的定金，將達(dá)4.4億元。
???? 不過，事情的發(fā)展也有對蘇寧環(huán)球有利的一面，由于政府方面的原因，政府無法按時(shí)交付地塊。該地塊下面是軌道交通10號線南京東路站點(diǎn)。由于10號線建設(shè)一直在延后，預(yù)計(jì)該站點(diǎn)最早也要2009年10月建成，因此，土地交付起碼要到2009年10月之后。
???? 知情人士對記者說：“蘇寧環(huán)球方面希望以此為理由和政府解約，而不是退地。如果退地，就是蘇寧環(huán)球方面違約，需要承擔(dān)責(zé)任，解約就不存在這個(gè)問題了?，F(xiàn)在，是解約還是退地，還沒有最后結(jié)果?！?/p>
?????記者與蘇寧環(huán)球上海項(xiàng)目的副總趙女士取得聯(lián)系，但她一聽記者的問題就掛了電話，從此再也不接。記者又致電蘇寧環(huán)球董事、副總裁吳兆蘭，其秘書表示會(huì)轉(zhuǎn)達(dá)這一問題，并會(huì)主動(dòng)和記者聯(lián)系。截至截稿時(shí)，記者一直沒有等到這個(gè)電話。 |