近兩年，關(guān)于中國(guó)是否存在房產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論此起彼伏，莫衷一是，而房地產(chǎn)價(jià)格卻持續(xù)上漲。到底漲跌與否，首先要看是誰(shuí)說(shuō)的。如果房產(chǎn)商說(shuō)漲，那等于沒(méi)有說(shuō)，因?yàn)橥跗刨u(mài)瓜不可能說(shuō)瓜要跌價(jià)。有些手里有房，甚至在炒房，或是不缺錢(qián)買(mǎi)房的人，不管是經(jīng)濟(jì)學(xué)家還是什么人，也不大可信，因?yàn)樗麄円床辉谝夥績(jī)r(jià)漲，因?yàn)橘I(mǎi)房對(duì)他們不在話下，或者手中有房，好等著房?jī)r(jià)上漲后沒(méi)事偷著樂(lè)，甚至有些學(xué)者說(shuō)不定捧著房地產(chǎn)商的飯碗，怎么能不唱高房?jī)r(jià)呢？其次要看說(shuō)得有沒(méi)有道理，是否有依據(jù)。不管是誰(shuí)講的，要看有無(wú)道理，而不是一看和自己想法相左就罵，因?yàn)橹已酝悄娑?。而且真理越是摔越能證明是真實(shí)的，謊言一碰就破。本人默默無(wú)聞，也不代表誰(shuí)的利益，說(shuō)的話是否客觀，自有公論：
一、 價(jià)格由價(jià)值決定，同時(shí)受供求關(guān)系影響。
上海房子的價(jià)值到底是多少不好判斷，但是看看日本的例子，日本因?yàn)槿硕嗟厣伲耘e國(guó)上下認(rèn)為日本的房子應(yīng)該大漲特漲，結(jié)果在最高峰時(shí)，東京及周?chē)齻€(gè)地區(qū)的理論地價(jià)超過(guò)美國(guó)整個(gè)國(guó)家土地價(jià)值及在紐約證券交易所上市的所有公司的凈資產(chǎn)值，日本天皇的皇宮地價(jià)超過(guò)加利福尼亞。在這樣的氣氛中，人不免狂熱，失去應(yīng)有的理智。所以恐怕不能因?yàn)樯虾５耐恋爻杀靖呔驼J(rèn)為上海房子的價(jià)值就應(yīng)該高達(dá)10000元/平方米以上，因?yàn)橥恋氐膬r(jià)格并不代表價(jià)值。
二、 前幾年，因?yàn)樽》糠峙湄泿呕?，原先不少人從單位以很低的價(jià)格買(mǎi)入產(chǎn)權(quán)房，再高價(jià)賣(mài)出，產(chǎn)生一個(gè)財(cái)富效應(yīng)，這樣購(gòu)買(mǎi)能力增加，又有改善住房條件的需求，而這部分購(gòu)買(mǎi)力最近幾年正在集中釋放之中，但這種低價(jià)買(mǎi)入公房，高價(jià)賣(mài)出的好事已經(jīng)一去不復(fù)返了，所以這部分購(gòu)買(mǎi)力一旦釋放完畢，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)力就會(huì)突然消失，高高在上的房?jī)r(jià)就會(huì)失重。
三、那個(gè)中國(guó)老太太辛苦了一輩子，終于積累了足夠的錢(qián)買(mǎi)了一套房子，卻沒(méi)來(lái)得及享受就去世，而美國(guó)老太太早早住進(jìn)好房子，在去世前還清所有貸款的故事廣為流傳，現(xiàn)在貸款買(mǎi)房是比較普遍的現(xiàn)象，房貸成為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?？墒亲罱鼛啄曛袊?guó)銀行房貸總額大幅上漲的幾年，正是中國(guó)連續(xù)降息，還貸壓力不斷下降的幾年?，F(xiàn)在的利率是改革開(kāi)放以來(lái)最低的，一年期存款利率只有2.25%，而貸款利率不過(guò)5%多一點(diǎn)，但是20多年來(lái)中中國(guó)平均一年期存款利率是4%左右，按現(xiàn)在的利差來(lái)算，平均貸款利率為7%左右，而美國(guó)幾十年來(lái)平均的住房貸款利率為8-9%，如果貸款利率上漲到7%，還會(huì)有那么多人熱衷于貸款買(mǎi)房嗎？恐怕以前大量貸款買(mǎi)房的人倒是因?yàn)檫€貸壓力太大而陷入財(cái)務(wù)泥潭。而且在世界各國(guó)，不同時(shí)期，總會(huì)是銀行存款利率高于通貨膨脹率，而現(xiàn)在的中國(guó)卻相反，這本來(lái)就是反常的，利率遲早漲到物價(jià)漲幅之上，而且中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始十年來(lái)的首次加息了。這樣，未來(lái)幾年不大可能再有持續(xù)的新的借助銀行貸款的金融杠桿的住房購(gòu)買(mǎi)力。1998-2002年個(gè)人住房貸款年均增長(zhǎng)率達(dá)112.8%，這種增長(zhǎng)肯定是不能持續(xù)的。
李嘉誠(chéng)說(shuō)：房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候不會(huì)死人，但房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候卻一定會(huì)死人。其重要原因之一就是每月銀行的房貨還款都會(huì)如風(fēng)刀霜?jiǎng)σ粯訃?yán)相逼。建議大家以后在大城市走路不要在高樓下面走。
四、 物業(yè)稅的推行。
就是國(guó)家把地皮免費(fèi)給開(kāi)發(fā)商，這樣房子的價(jià)格就不包括土地，價(jià)格會(huì)大跌（現(xiàn)在房?jī)r(jià)中土地成本大約為40%）。當(dāng)然地不是免費(fèi)的，由購(gòu)房者在30到50年的時(shí)間內(nèi)平均交納。這樣的政策一出，誰(shuí)會(huì)去買(mǎi)那些包括地皮成本的房子呢？已經(jīng)交了土地成本的房?jī)r(jià)還會(huì)這么高嗎？而且二手房也不好賣(mài)出，因?yàn)榇蠹叶荚敢赓I(mǎi)低價(jià)的不包括地皮成本的房子。 2005年1月17日舉行的中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)報(bào)告會(huì)上，財(cái)政部副部長(zhǎng)樓繼偉說(shuō)，物業(yè)稅正在做模擬測(cè)算，估計(jì)不久將在部分地區(qū)開(kāi)始試點(diǎn)。
五、 法律限制。
本人是實(shí)習(xí)律師，深知根據(jù)中國(guó)法律，業(yè)主不擁有住房土地所有權(quán)，只有使用權(quán)，最多只有70年的使用權(quán)，也就是說(shuō)，在70年后，土地所有權(quán)就結(jié)束了(如果房產(chǎn)商房子蓋了3年，業(yè)主就只有67年的土地使用權(quán)了，如果又空置了2年，就只有65年了），至于是重新向國(guó)家繳納土地使用權(quán)費(fèi)還是以后就可以免費(fèi)使用，或是由國(guó)家根據(jù)客觀情況收回使用權(quán)，不得而知，這在法律上仍是空白?？墒?0年總會(huì)過(guò)去，這一天總會(huì)到來(lái)。因?yàn)橛嘘P(guān)法律頒布不久，所以最早的商品房也離土地使用權(quán)期限尚遠(yuǎn)。可是人們會(huì)越來(lái)越認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題。而且不是所有的房產(chǎn)土地使用權(quán)是70年，有的只有50年。但是現(xiàn)在市場(chǎng)上決定房?jī)r(jià)的往往是交通、地段、環(huán)境等，從不考慮土地使用權(quán)期限，當(dāng)人們開(kāi)始普遍考慮這個(gè)問(wèn)題時(shí)，土地使用權(quán)期限少的房?jī)r(jià)必然下跌，特別是房齡長(zhǎng)的二手房。 |