自1998年國(guó)家取消福利分房制度之后，經(jīng)濟(jì)學(xué)家及開發(fā)商幾乎一致認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)快速發(fā)展的“黃金十年”。實(shí)際上，“黃金十年”的判斷并不限于“十年”時(shí)間，只是代表一種趨勢(shì)。但十分巧合的是，進(jìn)入2008年，房地產(chǎn)業(yè)的整體生態(tài)環(huán)境驟然變化，無(wú)論從宏觀經(jīng)濟(jì)還是企業(yè)微觀層面，都已基本宣告了房地產(chǎn)“黃金十年”的終結(jié)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)化十年以來(lái)，各路資金爭(zhēng)相涌入及行業(yè)產(chǎn)值的迅速增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)業(yè)成為名副其實(shí)的“聚寶盆”?！肮闻_(tái)風(fēng)的時(shí)候，連豬都會(huì)飛”一度成為這個(gè)行業(yè)的真實(shí)寫照，去年這種情形更是被演繹到極致，巨大的賺錢效應(yīng)令開發(fā)商處于集體癲狂狀態(tài)，很少有人預(yù)測(cè)到，一場(chǎng)風(fēng)暴正悄悄襲來(lái)。
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管理層在2005年和2006年動(dòng)用稅收、土地、行政等諸多手段對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行兩輪“圍剿”皆未見效后，從去年9月底轉(zhuǎn)向了以金融調(diào)控為核心的政策組合，提高二套房貸首付比例取得了立竿見影的效果，而保障性住房政策頻出也使得購(gòu)房的心理預(yù)期發(fā)生了改變。
在政策的疊加效應(yīng)下，今年市場(chǎng)交易量大幅萎縮，國(guó)內(nèi)很多地方的樓市不僅出現(xiàn)了十年以來(lái)持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的觀望期，且房?jī)r(jià)首度打破只漲不跌的“鐵律”，廣深等地甚至出現(xiàn)深幅下跌走勢(shì)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整并不像一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為的“房?jī)r(jià)狂飆后的理性回歸”這么簡(jiǎn)單，其背后有更深層次的原因。 作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)會(huì)受宏觀政策、金融市場(chǎng)及全球經(jīng)濟(jì)走勢(shì)等多種因素影響。目前，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入本輪經(jīng)濟(jì)周期下行區(qū)間，且面臨通貨膨脹與經(jīng)濟(jì)增速下行雙重壓力，過去幾年低通脹高增長(zhǎng)的模式已難以繼續(xù)。而宏觀調(diào)控則可能在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)都需在“保增長(zhǎng)”和“控通脹”之間艱難尋找平衡點(diǎn)。盡管最近貨幣政策從年初“從緊”策略轉(zhuǎn)為“有保有壓，區(qū)別對(duì)待”，但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)并未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。
眾所周知，房地產(chǎn)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，由于融資渠道過于單一的狀態(tài)一直未有根本改變，導(dǎo)致開發(fā)商高度依賴銀行貸款。緊縮的貨幣政策“掐斷”了一些開發(fā)商的融資“命門”，“缺錢”幾乎成為全行業(yè)通病。資金也首次超越土地，成為房地產(chǎn)開發(fā)的首要條件。
對(duì)于一直“野蠻生長(zhǎng)”的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，過去十年從未經(jīng)歷如此的“艱難時(shí)世”，于是，不少開發(fā)商熱切盼望政策能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)另眼相看、單獨(dú)松綁，他們像“等待戈多”一樣等待政府救市，但“戈多”會(huì)來(lái)嗎？有媒體報(bào)道，奧運(yùn)會(huì)之前，中房協(xié)召開了由主要會(huì)員單位參加的“閉門會(huì)議”，中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一提醒開發(fā)商“不要光發(fā)牢騷，而是要立足現(xiàn)有政策考慮未來(lái)”，政府短期內(nèi)不可能出政策解決房地產(chǎn)市場(chǎng)困難。
最近大聲疾呼“冬天已到來(lái)”的不只房地產(chǎn)業(yè)，紡織、汽車甚至互聯(lián)網(wǎng)業(yè)備戰(zhàn)“寒冬”的聲音不絕于耳，多個(gè)行業(yè)都面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型難題。
從國(guó)際大背景看，美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)及油價(jià)的高企，令全球多國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“牛市”基本宣告終結(jié)。目前除一些石油輸出國(guó)外，部分發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)均是疲態(tài)盡顯。
冰凍三尺非一日之寒。籠罩在房地產(chǎn)行業(yè)上空的陰霾不會(huì)短期內(nèi)就散去。國(guó)內(nèi)某龍頭房地產(chǎn)企業(yè)老總認(rèn)為，此輪樓市調(diào)整至少持續(xù)三年，現(xiàn)在才剛剛開始，明年將是最艱難的一年。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在接受媒體采訪時(shí)也判斷，如現(xiàn)有政策不調(diào)整，地產(chǎn)商要恢復(fù)好日子可能要等到2010年。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已然減速，“黃金十年”漸行漸遠(yuǎn)。 |