??????? 房地產的轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。從以上概念可以看出房地產轉讓的特點。
??????? 一是，房地產轉讓的主體是房地產權利人，包括房地產所有權人以及土地使用權人。二是，房地產轉讓的客體是房屋的所有權以及該房產占用范圍內的土地使用權。除單獨設立土地使用權外，由于我國實行房地一體主義，房屋的所有權與該房屋所占用范圍內的土地使用權必須同一轉讓。三是，房地產轉讓的方式為房地產買賣、贈與以及其他合法方式。這里所指的其他合法方式，主要包括以下行為：以房地產作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產權屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經營房地產，而使房地產權屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；以房產抵債的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。四是，房地產的轉讓區(qū)別于房地產租賃、抵押等其他交易方式的本質在于房地產轉讓是將房產所有權或土地使用權轉移給他人，原 產權人喪失原權利，其一切權利均由新產權人享有。
??????? 房地產轉讓是平等主體間的民事法律行為，當事人之間的法律地位平等。此外，房地產轉讓還需遵循以下原則，一是房地同時轉讓原則。二是效益不可損原則，即在房地產轉讓過程中，對于房地產的價格和用途，當事人不能任意變動，影響其經濟效益。三是土地使用權出讓合同規(guī)定的全部權利義務隨土地使用權同時轉移原則。房地產買賣行為中，還必須遵守國家法律關于房地產價格管理以及登記管理制度的要求。
??????? 房地產轉讓的多種方式中房地產買賣行為是最典型、最重要的方式。下面就以房地產買賣行為為依據(jù)，分析房地產轉讓行為的主體和客體應當滿足的條件。
??????? 自然人作為房地產買賣行為的主體時，必須具備民事權利能力。無民事行為能力人或者限制民事行為能力人均不得從事房地產買賣行為，應由其法定代理人代理行為。除此之外，按照我國《繼承法》的規(guī)定，遺產分割時必須保留胎兒的繼承份額，因此在房地產轉讓時，胎兒雖然不具備民事行為能力和權利能力，但按照該條的規(guī)定仍應當保障其合法的權利。
??????? 企業(yè)、事業(yè)單位、機關團體等非自然人作為權利主體進行房地產買賣的，應當具有法人資格，否則其行為無效。此外，還應當注意以下特殊規(guī)定：公有住房買賣的，國有房屋的出賣人應當是經國家授權行使經營和管理職權單位，并需經過國有資產監(jiān)督管理部門的批準。集體所有房屋的出賣人應當是該集體組織。部隊、機關團體、企事業(yè)單位因特殊需要購買私有房屋的，應當經縣級以上人民政府的批準。開發(fā)商出售商品房的，應當具有營業(yè)執(zhí)照及相關審批手續(xù)，預售商品房的還應當具有商品房預售許可證及其他法定條件。
??????? 我國法律規(guī)定了禁止買賣的房地產以及限制買賣的房地產，沒有受到限制的，均可自有轉讓。
??????? 房地產限制轉讓的情形：1、機關、團體、部隊、企事業(yè)單位不得購買或者變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買的，應經縣級以上人民政府批準。2、以享受國家或者企事業(yè)單位補貼廉價購買或者建造的城市私有房屋，需要出賣時只允許賣給原補貼單位或者房管部門。3、房屋所有人出賣出租屋的城市私有房屋的，應當通知承租人，承租人享有優(yōu)先購買權。出租人如果未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該買賣行為無效。4、共有房屋出賣的，在同等條件下，其他共有人享有優(yōu)先購買權。5、公有住房出售時，原住房人享有優(yōu)先購買權。原住房人居住一定時期后允許其出售的，原單位享有優(yōu)先購買權。
??????? 房地產禁止買賣的情形：1、以出讓方式取得的土地使用權不符合法定條件的，該房產不得買賣。應當符合的法定條件包括：首先，應當按照出讓合同的約定繳納土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。其次，進行了一定程度的開發(fā)，屬于房屋建設工程的應當完成投資開發(fā)總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，完成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。再次，土地使用權轉讓時房屋已經建成的，應當持有房產證。2、以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房產時須報有批準權的人民政府審批，否則不得轉讓。3、權屬有爭議的房地產不得轉讓。4、共有房產未經其他共有人書面同意的，不得轉讓。5、依法回收土地使用權的房地產不得轉讓，土地使用權被國家回收后，房產所有權一般也隨土地收歸國有，原權利人無權轉讓房地產。6、司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產權利的房地產不得轉讓，此時房產轉讓的權利已經被有權機關禁止。7、未經依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。房地產是典型的不動產，應當按照法定程序予以登記，未經登記領取權屬證書的房地產，不能確定其合法的權利人。8、在城市改造規(guī)劃范圍內，國家征用土地內的城市房屋禁止轉讓，但禁止期限不得超過1年。
??????? 除以上條件，房地產轉讓還應當定立書面協(xié)議，并由當事人到房地產所在地的房地產管理部門辦理權屬登記手續(xù)，領取房地產權屬證書，其轉讓行為才有效。 |