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????? 退房：市場雙方觀望角力
????? 為止住“流拍”，福州市國土部門的政策調(diào)整耐人尋味。5月中旬，福州市國土資源局在其網(wǎng)站登出《關(guān)于2008年第五次公開出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的補(bǔ)充公告》說，將兩幅此前未成功出讓的地塊套型建筑面積90平方米占70%的比重，調(diào)整為必須達(dá)到住宅開發(fā)建設(shè)總建筑面積的50%以上。
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????? 今年年初，福州市區(qū)仁文·大儒世家、海潤濱江花園等樓盤因售價下調(diào)，引發(fā)了前期購房者要求補(bǔ)價的風(fēng)波。日前，補(bǔ)價風(fēng)波還未平息，福州的一些新開樓盤又出現(xiàn)了“退房”現(xiàn)象。
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相較于土地市場的“退地”“流拍”，“退房”則是開發(fā)商在市場終端與購房者觀望角力，導(dǎo)致“退房”的主要原因是房價下跌。
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????? 記者日前在福州金山新城發(fā)現(xiàn)，這里多個在售樓盤的銷售中心門可羅雀。一位售樓人員告訴記者，“退房”現(xiàn)象在福州正呈現(xiàn)增多趨勢。“過去，客戶都是搶著交定金。現(xiàn)在，客戶不僅拖著不交定金，交了定金的還想退了?！?/p>
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????? 福州房地產(chǎn)界咨詢專家陳國旺認(rèn)為，近一段時期，開發(fā)商為加快資金回籠，新開樓盤都推出大幅度的優(yōu)惠促銷，有的購房者受促銷影響，一時沖動下了定金，之后又開始反悔“退房”。這種舉動其實(shí)是市場觀望情緒加重的深度反應(yīng)。
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????? 業(yè)內(nèi)人士指出，4月份，福州樓市首現(xiàn)“量價齊跌”。與此同時，一些房地產(chǎn)開發(fā)商在福州金山新城推出的新售樓盤頻頻遭遇客戶“退房”，目前，整個金山板塊的房價已經(jīng)下調(diào)到去年同期水平。
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????? 近來，在上海、深圳等地的個別樓盤出現(xiàn)了較高的“退房”比率。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高退房率折射出購房者對目前樓市嚴(yán)重缺乏信心。為防止資產(chǎn)縮水，他們急于將資金抽離樓市，轉(zhuǎn)投到更穩(wěn)妥的投資保值渠道。
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????? 樓市調(diào)整在即走勢仍陷迷局
????? “退地”“退房”現(xiàn)象是房地產(chǎn)市場近期強(qiáng)烈釋放的樓市調(diào)整信號。業(yè)內(nèi)人士分析，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展極不平衡、市場還不成熟的狀況下，樓市調(diào)整被許多不確定性因素牽制，其走勢仍是一個迷局。
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????? 北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，開發(fā)商與政策之間的博弈，考驗著地方和有關(guān)部門的政策執(zhí)行力。近一年來，國家有關(guān)部門連續(xù)出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策密度之大，涉及面之廣，都是前所未有。但一些地方及部門因為各種原因政策執(zhí)行乏力，或盲目“一刀切”，政策收效往往不盡如人意，導(dǎo)致有的城市房價漲幅開始下跌，有的陷于僵持階段，有的甚至還繼續(xù)上漲。
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????? “受多種因素影響，目前許多開發(fā)商面臨資金比較緊張的窘境，但開發(fā)商資金緊張導(dǎo)致資金鏈斷裂的后果現(xiàn)在卻有點(diǎn)被夸大了?！遍}江學(xué)院經(jīng)濟(jì)師林忠華說，“最近，國內(nèi)大型房地產(chǎn)開發(fā)商頻頻實(shí)施股權(quán)轉(zhuǎn)讓、戰(zhàn)略合作等多渠道融資方式應(yīng)對銀根緊縮、資金短缺的現(xiàn)狀?！?/p>
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????? “樓市調(diào)整過程不像是一個房價必然下跌的過程，更像是一個房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌的過程。有資金實(shí)力的開發(fā)商強(qiáng)者更強(qiáng)，沒有資金實(shí)力的開發(fā)商只有被淘汰出局。”林忠華說。
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????? “與房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌同時發(fā)生的是住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的重建，合理的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)對穩(wěn)定房價將起到至關(guān)重要的作用?！备Ｖ荽髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠說，以福州商品房市場為例，自住的剛性需求仍然很強(qiáng)烈。但當(dāng)前樓市的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，高檔房過多，老百姓買不起房，再多的需求也被淹沒了，而所謂的需求旺盛成為開發(fā)商推漲房價的一種手段。
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????? 王阿忠認(rèn)為，樓市能否朝著健康發(fā)展的方向調(diào)整，就看能否重建一個滿足和保障多層次需求的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系，減少房地產(chǎn)泡沫化需求。而形成一個合理的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系可能需要經(jīng)歷比較長時間的調(diào)整周期。
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