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????? 開發(fā)商資金突圍：民間拆借、賣地風行
????? 據了解，在銀行貸款困難且不能通過IPO、增發(fā)等手段融資的情況下，已有相當部分開發(fā)商出現資金困難。去年開發(fā)量曾占到南京江寧半壁江山的一家開發(fā)企業(yè)，手上的一些項目已經被迫停工。
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????? 與此同時，江浙一帶民間資金的實力非常強，一些民營企業(yè)手上資金雄厚，還有一些長期儲蓄苦于沒有資金出口，在這種情況下，民間融資暗中活躍。據金濤介紹，這種民間融資主要表現在公司之間的短期資金拆借或者幾家公司的相互合作上。"前段時間就有南京的開發(fā)商出讓一定百分比的股份拆借資金。還有的是采用信貸的方式，類似于典當，以固定資產作抵，如果項目獲利，大家分成，一旦操作不善，作抵的固定資產則作價處理。"
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????? 短期資本拆借利率遠高于銀行利率，目前在南京市面上，有的周息甚至達到了6%！
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????? 賣地也是一種生存方式。一些開發(fā)商有土地在手上，而且一些早期獲取的土地價格低，開發(fā)商在尋求資本合作時會做一個成本上的衡量，如果把握不大，就會賣地。"從2007年下半年開始我接觸到的一些開發(fā)商，拿的地就是從小開發(fā)商手上買來的。"金濤說。
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????? 還有一些多元化投資的企業(yè)，會將其它行業(yè)的獲利"輸血"到房地產開發(fā)上。
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????? 而連以上融資渠道也沒有的小開發(fā)商或者前期過于"冒進"的開發(fā)企業(yè)，目前資金鏈繃得很緊。而在南京，已有小開發(fā)商被擠出市場的情況。
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????? "2007年時不管價格多高，開發(fā)商都要拿到地，甚至于拿地前都不知道將來要做什么，那時有高增長預期?，F在宏觀經濟存在不確定性，所以開發(fā)商普遍采取謹慎的規(guī)避措施，土地拍賣要么底價出讓，要么流拍的局面出現了。"金濤這樣描述開發(fā)商心態(tài)的變化。
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?????股市跌了，樓市為何也冷了
?????長期致力于宏觀經濟研究的光大證券研究員孫青洲對記者說，股市是"經濟晴雨表"，水、電、氣、油上漲，人民幣升值導致的出口利差小等，都直接反映到了股市上。而經濟滑坡、股市大跌，同樣會傳導到樓市。
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?????不少人都認為樓市與股市存在"蹺蹺板效應"，即股市不好，投資者應把資金抽離到樓市，從而助推樓市紅火。但孫青洲說，并不能簡單地這樣理解。從股市和樓市的特點來看，股市流動性較大，而樓市流動性較小，如果要發(fā)生像人們所說的那種"蹺蹺板效應"的話，市場上必須有足夠的資金支持。此次股市嚴重下跌，從6000點一路狂瀉到2800多點，這意味著有一半的資產縮水，很多人已經深陷股市不能自拔，根本就不可能再有資金往樓市上投。
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?????而從目前中國乃至世界的資本市場來看，由于受美國次貸危機影響，已經處于嚴重的流動性不足，投資者也無財力再涉足房地產。另外，央行最近出臺的一系列政策已經牢牢地遏制住了國內游資，這不僅減少了流入房地產市場的資金，更重要的是在心理上給予了投資者警示。顯然，目前股市與樓市已成為唇亡齒寒的關系。
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?????穩(wěn)中有漲應是調控基本出發(fā)點
?????毫無疑問，當前房價的走向與整個宏觀經濟大勢密切相關。
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?????孫青洲說，江蘇樓市的基本局面依然是穩(wěn)定的。個別區(qū)域穩(wěn)中有降，但降幅有限。他將此種情況視為樓市的"高位盤整"，而這樣的高位盤整會持續(xù)1－2年，因為還有大批銀行貸款未收回來。
?????"我們預計在2－3年的時間內，市場會處于一個'懷疑期'，人們大多會懷疑房價是跌還是漲，兩三年后會出現一些變化。"
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?????他認為，發(fā)展房地產業(yè)依然是擴大內需比較好的方法。從這個意義上說，國家會讓房地產業(yè)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。"一旦通脹失控，對經濟尤其是房地產影響很大，越南已提供前車之鑒，胡志明市的房價下跌了50%。我們預計接下來國家對房地產市場的調控將會'有保有壓'，對于信譽好、工程質量好、規(guī)模大的企業(yè)，將來可能會憑藉信用度貸款，而小開發(fā)商會在這個市場中自生自亡。"
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?????南京財經大學金融學院教授王家琪也認為，穩(wěn)中有漲應是樓市調控最基本的出發(fā)點，決策層并不希望出現房價下跌的局面。"目前國家經濟還需要房地產拉動。某一階段發(fā)展過猛，出現通脹，國家暫時打壓；如果出現崩盤危險，也會救市，否則一旦形成銀行壞賬、呆賬，會嚴重損毀國家利益。如果說房價整體均價從一萬跌到八千是正常的話，那么從一萬跌到六千，可能性并不大。"?
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