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樓市個性化正顯現(xiàn)
市場的現(xiàn)實無疑是殘酷的，它不僅給后市走向帶來了諸多迷茫，也讓購房者變得更為謹慎小心。不過與此同時你有沒有發(fā)現(xiàn)，當前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的分化走勢，個性化的特征正非常清晰地顯現(xiàn)出來
首先我們可以發(fā)現(xiàn)，不同城市的房價走勢出現(xiàn)了明顯的分化。今年以來深圳房價出現(xiàn)了讓人心驚的“跳水”行情，而與此同時上海房價卻是波瀾不驚仍然在高位徘徊；其次，同一城市不同區(qū)域之間的房價也表現(xiàn)出了明顯的分化，比如在上海不少外圍區(qū)域房價出現(xiàn)調整的同時，一些中心城區(qū)優(yōu)質項目的價格卻仍然保持了上揚的走勢。
對此，北京師范大學經(jīng)濟研究中心主任鐘偉提出的一個觀點頗值得大家關注。他表示，目前房地產(chǎn)市場的顯著特征是分化和重組，包括：不同區(qū)域市場的房產(chǎn)價格將明顯分化；不同物業(yè)類型的價格會分化明顯；城市核心區(qū)和遠郊區(qū)的價格走勢會出現(xiàn)分化；開發(fā)商隊伍將出現(xiàn)明顯分化。這種分化的走勢也是由深層次的原因造成的，深圳前期的暴漲早已脫離了其自身的需求，現(xiàn)在就必然會遭到市場本身的抱負。而這種情況在單個樓盤上就表現(xiàn)得更為明顯了，那些具有較高含金量的房產(chǎn)明顯表現(xiàn)出抗跌性，就是在低迷市道中也仍然被人們所“看漲”。
一位業(yè)內(nèi)人士的說法頗為形象：“在特殊的市場環(huán)境下，樓市正在出現(xiàn)兩極化趨勢，其基本的表現(xiàn)就是，好的產(chǎn)品熱賣，差的樓盤乏人問津，而且熱賣的樓盤價格會更高，滯銷的樓盤即使降價也難以吸引人氣?！逼鋵嵲诖饲鞍l(fā)生的那波樓市大潮中，樓盤的價格總體的表現(xiàn)是一個齊漲的狀態(tài)。但經(jīng)過這一輪市場的洗禮，未來樓市即使走出調整進入復蘇的狀態(tài)，也不會再是簡單的共漲局面，價格分化的態(tài)勢將會清晰地表現(xiàn)出來，有些樓盤會脫穎而出，而另有一些則將止步不前。由此一個非常值得關注物業(yè)類別不由得進入了我們的視線，，那就是集合多方面優(yōu)勢的“看漲型”房產(chǎn)。
這一點在中國港臺地區(qū)的房地產(chǎn)市場都可以得到佐證，比如香港地區(qū)雖然經(jīng)歷了1997年之后樓市的大起大落，但我們發(fā)現(xiàn)在后來的復蘇期中，不少在低迷時期購買的優(yōu)質房產(chǎn)價格都遠遠跑贏了“大盤”，對此香港的地產(chǎn)界元老施永青也是非常認同。
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提前做好購房準備
可能與許多人想像中的不同，市場的低迷盤整期反而是購房者“有機可乘”的階段。以上海樓市為例，1999～2001年和2005～2006年都處在市場低迷盤整期，但反過來歷史也已經(jīng)證明，這兩個時段都是購房的最佳時機。所以對于當前的市場投資者沒有必要恐慌，而應該提前做好準備，捕捉隨時可能出現(xiàn)的購房時機。
在2007年購房的人，很多都有過起早貪黑排長龍隊伍“搶”房子的經(jīng)歷，而在樓市步入低迷盤整期后，這樣的“盛況”將很難出現(xiàn)了，購房者在將來也就有了更多的選擇空間。而從這幾年樓市的運行特征看，記者認為階梯式爬升是其最顯著的特點，在爬升階段價格的上漲往往會相當快速，以一步到位的形式體現(xiàn)出來，然后在相關政策的作用下，進入下一階段的盤整期。而在今年由于受到宏觀經(jīng)濟層面的影響，樓市降溫的速度還是相當快的。
其實，在市場低迷盤整期內(nèi)購房選擇空間大，給了購房者較為從容的挑選余地。與此同時在房價上，這個階段同樣會出現(xiàn)調整的機會，從而給了購房者更多的實惠。比如一部分持房者擔心房價不穩(wěn)定，前期投資的收益達到目的而放盤。由于大多數(shù)買家持觀望心態(tài)，市場成交量減少，投資客為了將房產(chǎn)早點變現(xiàn)，所以就會采取降價手段。另外一些開發(fā)商為了加快銷售和資金回籠，也會推出一些促銷讓利的手段。很簡單的道理，在大家都不買的情況下，擇機購房就少了很多的競爭對手，能夠買到適合自己的超值房子。
所以歸根到底，對于購房者來說最關鍵是不要跟風，要相信自己的判斷，尤其對于買房自住來說，沒有便宜和貴的房子，只有合適和自己能夠承受的。在交易量緊縮、價格盤整的大背景下，購房者應該多走、多看，就有機會找到超出心理預期的房源。
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“看漲型”房產(chǎn)是首選
行文至此，其實已經(jīng)完全可以對那封讀者來信提出的問題給出答案了。目前雖然處在市場低迷期，但買房現(xiàn)在就可以準備起來了，尋找“看漲型”房產(chǎn)就是首選的解決方案。
那么，“看漲型”房產(chǎn)究竟是什么樣的呢？這次本刊記者特意采訪了各路知名專家，他們都從不同角度對這類房產(chǎn)給出了定義，相信我們讀了后面的文章后會有不小的啟發(fā)。其實歸根結底，那些在低迷盤整期價格穩(wěn)定，而在市場復蘇期表現(xiàn)突出的樓盤，就是“看漲型”房產(chǎn)。目前買房無論是自住還是投資，都應該考慮選擇這樣的樓盤，它能使你規(guī)避市場風險，從而立于不敗之境，而有些投資者由于沒有能夠很好地把握住這一點，從而招致了不必要的損失。由此，如果能循著“看漲型”房產(chǎn)這條主線去購房，往往就能收到事半功倍的效果。
其實對于這一點，在房地產(chǎn)市場已經(jīng)有了不少成功的實踐者，這次本刊記者采訪到的俞堅就是其中的一位。他在大學學的是經(jīng)濟學，后來又有了多年管理工作的經(jīng)驗，這使他更能發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場背后所隱藏的規(guī)律。在上世紀90年代，他就開始關注上海樓市了，但他與普通投資者最大的不同之處在于，俞堅更能發(fā)現(xiàn)各類房產(chǎn)未來的潛力點所在，他比別人看得更準，相信在讀了他的故事后我們也會學到不少實用的理念。
當然，發(fā)現(xiàn)此類房產(chǎn)最為關鍵的還是要能找到其看漲的因子，在這里記者提出了這樣幾條思路：首先可以考慮的還是地段，特別是中心城區(qū)的一些優(yōu)質樓盤不容忽視；第二，不少具有實用概念的樓盤也值得關注，因為它們恰恰滿足了某個類別的特殊需求；第三，投資回報率同樣值得重視，租金價格的高低對房價其實有著舉足輕重的影響；最后，樓盤本身的位置、房型等內(nèi)在要素也是看點，“內(nèi)秀”房產(chǎn)在市場出現(xiàn)波動時往往就會表現(xiàn)出較強的抗跌性。
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