??????? 房價有漲有跌，成交量仍低迷，消費(fèi)者觀望情緒濃厚，這是半年多來國內(nèi)樓市的真實(shí)寫照。近來，各地房地產(chǎn)開發(fā)商為迎接“金九銀十”，推動樓市回暖而加緊“熱身”，購房者也開始盤算著是否可以考慮買房了。
??????? 開發(fā)商力推樓市“回暖”
??????? 北京的一些開發(fā)商樂觀估計(jì)，奧 運(yùn)之后，北京房地產(chǎn)市場將迎來“金九銀十”，樓市將走出當(dāng)前的低迷態(tài)勢。因?yàn)槌修k奧 運(yùn)會使北京城基礎(chǔ)設(shè)施、人居環(huán)境大大改善，提升了整個城市的房地產(chǎn)綜合品質(zhì)。
??????? 據(jù)亞豪地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)9月、10月，北京約有79個房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤入市，雖然與去年同期相比銳減，但對比今年以來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，樓市供應(yīng)量將有望出現(xiàn)增長。萬年花城副總經(jīng)理黃曦表示，就新房源的推出時間而言，由于9月份還在奧 運(yùn)期間，預(yù)計(jì)要到9月底10月初，京城的樓市可能會重新掀起銷售的高潮，“銀十”可能成為“金十”。北京領(lǐng)跑房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理徐東華也認(rèn)為，如果奧 運(yùn)會后一到兩個月，北京房價沒有下跌，那么持幣觀望的剛性需求將可能集中反彈。
??????? 在二線城市福州，開發(fā)商從去年年底“捂盤”到今年上半年“放量”，擺出一副市場低姿態(tài)。但進(jìn)入7月以后，福州樓市醞釀“變天”，大量豪宅借奧 運(yùn)之機(jī)高調(diào)入市。福州房地產(chǎn)業(yè)的專家預(yù)計(jì)，諸多高價住宅產(chǎn)品正在形成合力，推動福州樓市“回暖”，今年下半年有可能成為福州萬元樓盤首次大規(guī)模入市的第一年。
??????? 據(jù)福州大學(xué)不動產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的專家分析，經(jīng)歷了去年下半年至今年上半年連續(xù)數(shù)月的持幣觀望，福州房地產(chǎn)市場的剛性需求明顯增強(qiáng)，而土地放量減少所導(dǎo)致的有效供給不足，將促使奧 運(yùn)之后樓市出現(xiàn)旺銷的可能性。
??????? 購房者希望房價再降
??????? 與開發(fā)商的樂觀相比，購房者依舊選擇觀望。記者在北京、福州等地采訪發(fā)現(xiàn)，多數(shù)潛在的購房者表示，房價不繼續(xù)下調(diào)無法刺激有效需求。
??????? 從事IT行業(yè)和出版行業(yè)的熊建州夫妻倆月收入在北京不算低，但是北京的高房價讓他們擁有自己的房子的夢想遙遙無期。熊建州說：“我在IT行業(yè)干了四年了，可現(xiàn)在連房子的首付都成問題，當(dāng)前樓市的泡沫就是很多，房價還必須降?！?/p>
??????? 家住北京市中心城區(qū)甘家口一帶的項(xiàng)女士告訴記者，這里的二手房均價每平方米已經(jīng)高達(dá)1.8萬元，如果不下降30%左右到1.2萬元的價位，她是無論如何也不會買的。
??????? 前一階段，高盛對北京、上海等12個主要城市購房者的調(diào)查顯示，房價只有下降到當(dāng)前水平的10%到20%或更多才能刺激需求。同時，高盛調(diào)整了對奧 運(yùn)之后的房價預(yù)期，12個主要城市的房價將在去年底平均水平基礎(chǔ)上再下調(diào)15%到20%，并預(yù)計(jì)開發(fā)商買地的步伐也會受制于高負(fù)債率而有所放緩。
??????? “奧 運(yùn)之后，房價還會不會下降？一旦各地的購房者都在思考這個問題，那么說明房價已經(jīng)在降了?！备Ｖ荽髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠說，“盡管樓市持續(xù)陷入低迷，但目前房地產(chǎn)開發(fā)利潤率仍然維持在30%到100%的高水平，房價仍有繼續(xù)下降的空間和可能性?！?/p>
??????? 專家建議“只買對的不買貴的”
??????? 目前，不論是開發(fā)商還是購房者，都有意無意地將樓市發(fā)展趨勢和奧 運(yùn)捆綁在一起。專家認(rèn)為，必須警惕并走出樓市的“奧 運(yùn)誤區(qū)”。
??????? 東中西部區(qū)域發(fā)展和改革研究院副院長孫飛認(rèn)為，由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，不同地區(qū)的樓市發(fā)展及走勢存在較大差異。深圳房價之所以出現(xiàn)大幅調(diào)整，本質(zhì)上是因?yàn)樗诙虝r間內(nèi)透支了將來的利潤空間，武漢、重慶等城市房價下調(diào)主要是對上漲過快的調(diào)整。購房者如果以奧 運(yùn)前后作為買房的時間因素，這顯然是誤區(qū)。
??????? 北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)告訴記者，近年來的北京樓市一直呈上漲趨勢，奧 運(yùn)會并不是助長房價的主要因素，“對于北京房地產(chǎn)業(yè)來說，奧 運(yùn)只是一個適當(dāng)時機(jī)出現(xiàn)的錦上添花”。因此當(dāng)北京奧 運(yùn)會結(jié)束，樓市走勢基本上不受影響，決定樓市走向的仍然是由國家制定的有關(guān)宏觀調(diào)控政策、市場供需狀態(tài)等主導(dǎo)。
??????? 針對各地房地產(chǎn)市場“奧 運(yùn)之后消費(fèi)者的剛性需求將釋放，樓市將再度走高”的言論，王阿忠認(rèn)為，這也是一個容易造成購房者迷惑的煙幕彈。
??????? 王阿忠分析，以福州房地產(chǎn)市場來說，今年上半年，二手住宅成交量保持著增長勢頭，說明住房剛性需求確實(shí)存在，但這并不能說明看不見摸不著的住房剛性需求就會在下半年大量釋放。剛性需求能否轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)的住房購買力，關(guān)鍵是要看整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面，要看樓市走向理性回歸的步伐是否能讓消費(fèi)者接受。
??????? 孫飛建議，購房者需要考慮的是所在城市的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，具體購買時要區(qū)分樓盤和地段，“只買對的，不買貴的”。 |