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????? 開(kāi)發(fā)商博弈退房潮
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????? 在這一輪退房大潮中，期房退房的現(xiàn)象較為突出，而現(xiàn)房退房較少。但是，一些在高價(jià)位買(mǎi)了房的老業(yè)主也開(kāi)始采取行動(dòng)一一或拒收房屋，或停止還貸，或走向法庭，其訴求是：要么退房，要么補(bǔ)償差價(jià)！
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????? 在銀根日益收緊、資金鏈普遍趨緊的大背景下，退房對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)疑是雪上加霜，開(kāi)發(fā)商是不會(huì)輕易接受退房的，而最壞的結(jié)果是補(bǔ)償差價(jià)。
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????? 去年7月，深圳金地梅隴鎮(zhèn)二期開(kāi)盤(pán)，均價(jià)約每平方米1.56萬(wàn)元，好的戶(hù)型和樓層達(dá)到每平方米1.7萬(wàn)元。今年2月24日，金地梅隴鎮(zhèn)三期開(kāi)盤(pán)，價(jià)格比二期每平方米低了約4000元，還附帶精裝修。為此，購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)二期的業(yè)主們要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)，甚至退房！
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????? 同樣位于深圳的萬(wàn)科第五園，2007年9月8日三期開(kāi)盤(pán)，高層單位映月居和攬?jiān)戮右悦鞣啃问酵瞥?，均價(jià)每平方米14800元；而今年3月1日，該樓盤(pán)剩余單位以全新精裝修的形式銷(xiāo)售，均價(jià)下調(diào)到每平方米11500元，下降了3000多元。
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????? 隨后，部分第五園已購(gòu)房業(yè)主通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、電話(huà)、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)集會(huì)、簽約現(xiàn)場(chǎng)集會(huì)等方式，要求深圳萬(wàn)科就房屋差價(jià)對(duì)業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償。為此，深圳市國(guó)土房產(chǎn)局舉行座談會(huì)，出面把買(mǎi)賣(mài)雙方召集在一起進(jìn)行對(duì)話(huà)，部分地產(chǎn)商表示雖然溝通的大門(mén)沒(méi)有關(guān)上，但補(bǔ)償?shù)目赡苄圆淮蟆?
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????? 金地地產(chǎn)深圳公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)董小明表示，梅隴鎮(zhèn)三期與二期的價(jià)格不同是因?yàn)閮烧呶恢貌煌?、資源不同，定位也不同，所以?xún)烧邇r(jià)格不具備可比性。比如由于受?chē)?guó)家“90、70”政策影響，新開(kāi)盤(pán)的三期以中小戶(hù)型為主，面向首次置業(yè)者，不能和先前的大戶(hù)型進(jìn)行價(jià)格對(duì)比。
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????? 董小明認(rèn)為，購(gòu)房者提出的“降價(jià)補(bǔ)償”要求不合理，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有責(zé)任和義務(wù)答應(yīng)。金地為了更好地提升梅隴鎮(zhèn)的物業(yè)品質(zhì)和服務(wù)，決定撥款1000萬(wàn)元成立增值服務(wù)基金，用于提升項(xiàng)目及其周邊交通、醫(yī)療、商業(yè)、教育等配套設(shè)施。
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????? 深圳萬(wàn)科地產(chǎn)副總經(jīng)理張酹表示，對(duì)第五園部分業(yè)主提出的補(bǔ)差價(jià)、免物業(yè)管理費(fèi)和免費(fèi)車(chē)位等要求，公司很難給予滿(mǎn)足；但是萬(wàn)科從來(lái)沒(méi)有關(guān)閉溝通的大門(mén)，購(gòu)房者可以理性、合法地進(jìn)行溝通。
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????? 深圳市國(guó)土房產(chǎn)局房地產(chǎn)業(yè)管理處陳鎧科長(zhǎng)表示，根據(jù)最高人民法院有關(guān)司法解釋?zhuān)A(yù)售商品房的價(jià)格，除國(guó)家規(guī)定“微利房”、“解困房”等必須執(zhí)行國(guó)家定價(jià)的以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情約定的價(jià)格，也應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定價(jià)格的，可予以支持。但是以建筑材料或商品房的市場(chǎng)價(jià)格變化等為由，要求變更合同約定的價(jià)格或解除合同的，一般不予支持。這就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商不能因?yàn)榻ú纳蠞q或者房?jī)r(jià)上漲而將原來(lái)約定的房?jī)r(jià)提高或者解除合同，同時(shí)購(gòu)房者也不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降而要求將原約定的房?jī)r(jià)下降或者解除合同。
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????? 降價(jià)考驗(yàn)金融穩(wěn)定
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????? “對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)，不用下跌50%那么多，20%-30%足以引發(fā)一場(chǎng)經(jīng)濟(jì)災(zāi)難?！痹?008博鰲地產(chǎn)論壇上，有業(yè)內(nèi)人士語(yǔ)出驚人。由于目前中國(guó)普遍實(shí)行20%-30%房地產(chǎn)貸款首付標(biāo)準(zhǔn)，一旦房?jī)r(jià)下跌20%-30%，很大一部分購(gòu)房者即便將房子賣(mài)掉也無(wú)法償還銀行貸款。
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????? 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新曾明確指出：“既要防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，又要防止過(guò)快下跌?！爆F(xiàn)在的懸念是，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的工作是否真的到了“防下跌”的階段？
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????? 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2008年5月國(guó)房景氣指數(shù)為103.34，較4月下跌0.73，是連續(xù)6個(gè)月下跌。而每半年中房協(xié)都要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行綜合統(tǒng)計(jì)分析，形成報(bào)告后上報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部作為決策參考。這份正在制定報(bào)告中的統(tǒng)計(jì)顯示，廣州、深圳等華南等主要城市的房?jī)r(jià)指標(biāo)，分別有了8%-13%左右的降幅。
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????? 華南地區(qū)房?jī)r(jià)的向下波動(dòng)，已經(jīng)引起了央行、銀監(jiān)會(huì)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等決策層的高度關(guān)注。按照通常的理論計(jì)算，房?jī)r(jià)跌幅不超過(guò)首付比例，銀行的風(fēng)險(xiǎn)并不是太高，最高13%的跌幅也是在首付比例的范圍內(nèi)，但銀行擔(dān)心的是這種下跌趨勢(shì)。
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????? 有關(guān)專(zhuān)家表示，現(xiàn)在10%左右的跌幅，可能不會(huì)引發(fā)貸款人大規(guī)模的拒絕還貸現(xiàn)象。如果跌幅繼續(xù)加大，會(huì)有越來(lái)越多的人拒絕還貸，而選擇把抵押物拋給銀行，這樣呆壞賬會(huì)大量上升，銀行即使拋售抵押物也不足以填平呆壞賬。
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????? 分析人士指出，國(guó)家在出臺(tái)各項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策時(shí)，從來(lái)沒(méi)有提出希望房?jī)r(jià)快速下跌，只是希望房?jī)r(jià)能夠保持穩(wěn)定，讓更多中低收入家庭不斷改善居住條件。如果說(shuō)快速上漲的房?jī)r(jià)是政府不希望看到的情況，是一種不理性的現(xiàn)象，那么讓房?jī)r(jià)快速下跌同樣也是政府不希望看到的結(jié)果。
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