營業(yè)稅減免政策到期，是自動中止、部分續(xù)期或是全部續(xù)期，或由地方政府決定？
越靠近年底，營業(yè)稅減免措施“倒計時”效應(yīng)越強(qiáng)烈。廣州二手房市場再度升溫，買家、業(yè)主紛紛搶在年底前入市、出貨。
去年出臺一系列救市措施中，只有營業(yè)稅減免及首次置業(yè)契稅下調(diào)是有時間限制的。據(jù)去年國家出臺的政策，營業(yè)稅征收范圍從證滿不到五年減為證滿不到兩年的物業(yè)，由全額征收變?yōu)榘床铑~征收。證滿五年改兩年，全額5.5%變?yōu)椴铑~的5.5%，二手房交易稅費(fèi)得以大幅下降，致使今年二手樓市成交大增。有業(yè)內(nèi)人士估計，今年廣州二手樓成交量有望超一手樓。這個有限期的減免措施在12月31日24時后，會發(fā)生什么變化？這些變化又會對樓市造成什么影響？記者為此采訪了多位資深業(yè)內(nèi)人士，各有不同猜測，大部分認(rèn)為營業(yè)稅減免會到期自動中止，明年一季度成交量會大幅縮減。若沒有任何減免，二手房轉(zhuǎn)讓的各項稅費(fèi)占成交價10%左右。從本報監(jiān)測廣州市30大二手樓盤價格變動看，全部已超越“07高位”，大部分樓價比“07高位”超出30%以上。廣東中原黃韜表示，現(xiàn)在不僅是低收入者買不起樓，連年薪二三十萬元者都買不起?？梢?，樓市升浪已出現(xiàn)不正常態(tài)勢，營業(yè)稅減免沒有令購房者真正獲益，減免措施應(yīng)到期“下車”，樓市應(yīng)趁勢有所調(diào)整。 文/圖：記者李鳳荷
猜想一： 減免措施會否延續(xù)？
合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，營業(yè)稅減免措施很有可能自動到期中止，原因有兩個：一，刺激內(nèi)需目的已達(dá)到，市場反應(yīng)遠(yuǎn)超政府所預(yù)期，估計今年廣州二手住宅成交量會比一手多；二，營業(yè)稅減免以兩年為界，短時持有即出手的多為投資客或投機(jī)客，不利于政府抑制房產(chǎn)投資需求?；谝陨蟽蓚€原因，黎文江認(rèn)為營業(yè)稅減免很有可能到期不再續(xù)。
廣東中原項目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，中央政府可能會“一刀切”停止?fàn)I業(yè)稅減免措施，某些二線城市的地方政府或許以其他方式延續(xù)營業(yè)稅減免措施，但廣州等一線城市恐怕不會再網(wǎng)開一面。
滿堂紅研究部經(jīng)理周峰表示，最大可能是將現(xiàn)在房產(chǎn)證“未滿兩年”轉(zhuǎn)讓按差額征收營業(yè)稅，改為按全額征收營業(yè)稅，這樣可以有效增加短炒客戶的操作成本。而超過兩年轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的措施繼續(xù)實(shí)行,直到政府覺得可以完全取消的時機(jī)到了，才會取消。
猜想二： 減免措施取消，樓價如何走？
合富置業(yè)市場部總監(jiān)陳慧紅表示，稅費(fèi)及政策調(diào)整對樓價變化存在一定影響，但樓價的走勢仍取決于多方因素的共同作用，至于決定樓價走勢的關(guān)鍵依然取決于市場需求及買賣雙方對未來大市的預(yù)期。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)回暖的情況下，買家出于防通脹預(yù)期而購房的情況會持續(xù)增加。對比起2007年投資客瘋狂入市的情況，稅費(fèi)優(yōu)惠政策取消和房貸收緊也可以說是對炒家重新設(shè)立了一道“門檻”，可抑制“非理性”需求的增長，這有助于使樓價保持健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。
搜房網(wǎng)廣州 二手房頻道主編朱華清表示，若年底營業(yè)稅費(fèi)減免優(yōu)惠到期不續(xù)，業(yè)主會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上保持價格進(jìn)一步觀察市場趨向。滿堂紅周峰認(rèn)為，若營業(yè)稅的優(yōu)惠政策完全取消，樓價加稅費(fèi)的總計成本肯定更高，最后攤分的樓價起碼比現(xiàn)在高出8%。
猜想三： 消費(fèi)者重新陷入觀望？
合富置業(yè)陳慧紅認(rèn)為，買家雖然在稅費(fèi)和政策調(diào)整期會出現(xiàn)一定的觀望情緒，但需求始終沒有消失，不少買家仍在等待一個值得入市的機(jī)會，而不是退出樓市。
廣東中原黃韜表示，目前有不少人加緊入市，希望享受到5.5%的稅費(fèi)減免，但同時也有不少人是在觀望，他們認(rèn)為樓價比預(yù)算高10%而享受5.5%的稅費(fèi)，不如等樓價跌10%再入市，就算是要承受5.5%的稅費(fèi)也劃得來。不過他認(rèn)為，樓價從高價跌下來速度會較慢，即使是受營業(yè)稅減免影響而跌價，也只會是小幅下降。
搜房網(wǎng)朱華清認(rèn)為，假如優(yōu)惠取消，不少購房者會重新考慮當(dāng)前是否立即買房，后期政策會不會有所調(diào)整，因此可能會出現(xiàn)短暫性整體觀望現(xiàn)象。
猜想四： 減免措施取消，利空何時顯現(xiàn)？
滿堂紅周峰表示，第一季度頭兩個月是春節(jié)淡季，一般不會用作市場成交量觀察月份，最好用3月作為觀察月份。若完全取消營業(yè)稅優(yōu)惠政策，2010年3月成交量肯定比目前萎縮三成以上，比2009年3月的成交量萎縮兩成。
合富置業(yè)陳慧紅分析，由于春節(jié)前后是傳統(tǒng)上二手市場的淡季，若要檢驗(yàn)政策調(diào)整對整個二手市場影響到底有多大，可能要等到明年第二季度甚至下半年才可較顯著地反映出來。且明年舉辦亞運(yùn)會，也可能導(dǎo)致開發(fā)商施工進(jìn)度延緩，讓一手貨量或無法滿足需求，從而導(dǎo)致買家轉(zhuǎn)移二手市場，有可能導(dǎo)致二手市場交投熱度提升。
猜想五： 市場再現(xiàn)盤比客多的現(xiàn)象？
搜房網(wǎng)朱華清表示，根據(jù)目前他們監(jiān)測的數(shù)據(jù)看，番禺、白云區(qū)放盤量有較大幅度增長，其次是天河區(qū)，而這幾個區(qū)是投資客較集中區(qū)域。
中原地產(chǎn)盈嘉及匯峰分行主管楊穗娟表示，近段時間珠江新城雖然未見投資客大量拋售物業(yè)，由于今年價格不斷飆升，不少買家對珠江新城的樓市望而生畏，即使目前營業(yè)稅優(yōu)惠尚在，但二手成交已經(jīng)明顯放緩，導(dǎo)致區(qū)域現(xiàn)時盤源供過于求。
滿堂紅周峰認(rèn)為，目前市場總體盤客對比是1∶6，不排除在優(yōu)惠政策取消后，盤客對比快速回落到1∶3的水平，但不會出現(xiàn)盤比客多的情況。
合富置業(yè)陳慧紅表示，由于近期剛性需求買家和高端買家都錄得成交比例的上升，由此推斷，除剛需買家大量流向二手市場外，從防止通脹和保值升值角度來看，買家將資金投入樓市的計劃一直存在，這并不會導(dǎo)致市場供求狀況出現(xiàn)突然轉(zhuǎn)向。 |