備受社會(huì)關(guān)注的二手房營(yíng)業(yè)稅征收比例終于塵埃落定。財(cái)政部、國(guó)稅總局今天宣布：自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
這已是自2005年開征二手房營(yíng)業(yè)稅至今五年來(lái)第四次調(diào)整。此次政策細(xì)則通過(guò)對(duì)不同的房屋類型征收營(yíng)業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)的不同，區(qū)別對(duì)待不同購(gòu)房群體，主要打壓的對(duì)象是一線城市中高端二手房交易。
業(yè)內(nèi)普遍反映，新出臺(tái)的營(yíng)業(yè)稅細(xì)則政策對(duì)于改善性及自住性需求來(lái)看相對(duì)溫和，與2006年出臺(tái)的營(yíng)業(yè)稅政策相比要寬松，與2008年相比也還存有很大的優(yōu)惠。從對(duì)未滿五年的普通住宅規(guī)定看，之前的政策是全額征收營(yíng)業(yè)稅，剛落地的政策延續(xù)了2008年的差額征收。這對(duì)當(dāng)前普遍預(yù)期營(yíng)業(yè)稅仍按全額收取的市場(chǎng)是一重大利好。新政策尤其對(duì)90平方米以下的 二手房交易影響很有限。
我愛我家、美聯(lián)物業(yè)、鏈家地產(chǎn)等房產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)在政策出臺(tái)后一致判斷，本次營(yíng)業(yè)稅政策細(xì)則的出臺(tái)，將有效緩解目前因政策恐慌而出現(xiàn)集中過(guò)戶帶來(lái)的市場(chǎng)壓力。根據(jù)我愛我家數(shù)據(jù)顯示，2007-2009年間，二手房市場(chǎng)中2-5年內(nèi)交易的二手商品房平均比例約為整體交易比重的30.66%，以2009年北京二手房市場(chǎng)預(yù)計(jì)成交量213846套來(lái)看，二手商品房全年比例為73.78%，則今年大約有近4.8萬(wàn)套成交二手商品房處于受政策調(diào)整的優(yōu)惠區(qū)間內(nèi)，其中二手商品房中普通住宅的比重高達(dá)76%。另有數(shù)據(jù)顯示，在今年9月以后，在140平方米以上被北京定義為非普通住宅的置業(yè)者已經(jīng)有72%以上選擇的是全款購(gòu)房。由此看來(lái)，營(yíng)業(yè)稅細(xì)則的出臺(tái)在一定程度上保證了明年二手房交易市場(chǎng)惜售現(xiàn)象不會(huì)過(guò)為明顯，尤其是2-5年內(nèi)交易的二手商品房普通住宅能夠得到持續(xù)活躍。
顯然，新政策應(yīng)和了此前國(guó)務(wù)院“國(guó)四條”中提到的運(yùn)用技術(shù)手段區(qū)別對(duì)待改善型置業(yè)和投資客的思路。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部分析，由于北京、上海、深圳等一些一線市場(chǎng)已有的一些政策，將會(huì)因營(yíng)業(yè)稅政策變化，引發(fā)高端房產(chǎn)市場(chǎng)的突變。
據(jù)了解，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的普通住宅須同時(shí)滿足三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在120(含)平方米以下穴北京市是140平方米以下雪；實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下。而北京等一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市還有自己的規(guī)定，如北京市享受優(yōu)惠政策的普通住宅需要同時(shí)滿足住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平方米以下；2008年11月起將“實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下”調(diào)整為實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格具體調(diào)整為：三環(huán)以內(nèi)總價(jià)人民幣215萬(wàn)元／套、三環(huán)至四環(huán)之間175萬(wàn)元／套、四環(huán)至五環(huán)之間165萬(wàn)元／套、五環(huán)以外100萬(wàn)元／套。
按照1.2倍計(jì)算，也就是分別為三環(huán)以內(nèi)總價(jià)人民幣高于258萬(wàn)元／套、三環(huán)至四環(huán)之間210萬(wàn)元／套、四環(huán)至五環(huán)之間198萬(wàn)元／套、五環(huán)以外120萬(wàn)元／套。另外，按照北京今年9月以后實(shí)施的84號(hào)文，已無(wú)法用以往“黑白合同”的手法避稅了。在這樣的政策定義下，二手房營(yíng)業(yè)稅細(xì)則一旦執(zhí)行，北京4環(huán)內(nèi)商品房及5環(huán)外前期價(jià)格飆升的100平米以上房源交易將因?yàn)闊o(wú)法貸款或交易成本太高，而出現(xiàn)大量需求轉(zhuǎn)移到一手商品房市場(chǎng)。分析人士預(yù)計(jì)，2010年京、滬、深等一些熱點(diǎn)城市高端二手房交易明年成交量、 房?jī)r(jià)均會(huì)因此存在暴跌的可能。 |