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常識(shí)3：
各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房受到嚴(yán)格限制
【案例】黃先生去年購(gòu)買了一套房屋，并簽訂了預(yù)售合同。根據(jù)預(yù)售合同的約定，該房屋總價(jià)款人民幣80萬(wàn)元，首期付款24萬(wàn)元，余款黃先生以銀行貸款方式支付。雙方還在預(yù)售合同的補(bǔ)充條款中約定：“若因購(gòu)房人原因（包括銀行貸款政策變化），銀行未全部或部分批準(zhǔn)購(gòu)房人貸款申請(qǐng)的，購(gòu)房人應(yīng)補(bǔ)足全部房款。”近來(lái)，因黃先生有其他多筆貸款未清償，故銀行未批準(zhǔn)黃先生上述貸款。因黃先生未在合同約定的期限內(nèi)補(bǔ)足全部房款，故地產(chǎn)公司將黃先生訴至法院，要求終止預(yù)售合同。
【律師】上述案例中，預(yù)售合同中有關(guān)購(gòu)房人無(wú)法貸款時(shí)應(yīng)補(bǔ)足房款的補(bǔ)充約定合法有效，黃先生應(yīng)按照約定補(bǔ)足全部房款；若黃先生未補(bǔ)足房款的，地產(chǎn)公司有權(quán)要求解除與黃先生的預(yù)售合同，并要求黃先生承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
以上案例只是眾多房屋貸款糾紛中的一件，在實(shí)踐中這類糾紛很多。
從去年開(kāi)始，中央出臺(tái)多項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。
2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，根據(jù)《通知》規(guī)定，將實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策：對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在９０平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于３０％；2011年1月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳再次出臺(tái)調(diào)控政策，即“國(guó)八條”，強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。
為此，如果是購(gòu)房自住涉及到貸款購(gòu)房，購(gòu)房者應(yīng)關(guān)注政策的變化，正確估計(jì)自己的負(fù)擔(dān)能力；如果是炒房或者投機(jī)性購(gòu)房涉及到貸款購(gòu)房，則正是中央以及各級(jí)政府嚴(yán)格限制和打擊的范圍。
常識(shí)4：
開(kāi)發(fā)商違反銷售廣告的承諾是否要承擔(dān)違約責(zé)任？
【案例】某開(kāi)發(fā)商在售樓廣告中說(shuō)明，其開(kāi)發(fā)的小區(qū)旁，政府部門規(guī)劃有公園及超市，購(gòu)房者購(gòu)物及休閑極為方便（該說(shuō)明未寫入商品房購(gòu)銷合同）。后來(lái)政府部門的規(guī)劃發(fā)生了變化，公園及超市變成了體育場(chǎng)。購(gòu)房者以房屋交付后小區(qū)旁實(shí)際不存在公園及超市為由，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。那么，該購(gòu)房者的要求是否能得到支持？
【律師】根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商對(duì)廣告中的說(shuō)明和允諾承擔(dān)違約責(zé)任的情況，僅限于針對(duì)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍以內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明或允諾。對(duì)于商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍以外的相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明或允諾，即使具體確定，甚至對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的構(gòu)成有重大影響的，也不能視為合同的內(nèi)容來(lái)要求承擔(dān)違約責(zé)任。
具體到本案中，開(kāi)發(fā)商在售樓廣告中對(duì)公園、超市所作的說(shuō)明，不應(yīng)視為要約，也就不應(yīng)視為合同內(nèi)容，自然也就不能要求開(kāi)發(fā)商對(duì)其承擔(dān)違約責(zé)任。
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