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　　投資性購房將會受遏制

　　其次就是“壓”，種種跡象表明，2010年投資性購房將會受到明顯的抑制，并非投資好時光。國務(wù)院常務(wù)會議特別提出，要繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，加強房地產(chǎn)信貸風險管理，抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。記者認為，所謂加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，無疑為未來相關(guān)政策的出臺預(yù)留了較大的空間。

　　從某種意義上講，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了不得不要進行調(diào)控的時候。今年前10月，全國商品房銷售面積6.6億平方米，同比增長近50%。成交量大幅上漲，導(dǎo)致一些城市短期內(nèi)供不應(yīng)求，進而導(dǎo)致房價過快上漲。特別是下半年以來大量投機性需求入市，加劇了供需矛盾，并推動一些城市房價非理性上漲。一般而言，國際標準的“房產(chǎn)租售比”為1∶100到1∶200，而據(jù)美聯(lián)物業(yè)北京市場研究部調(diào)查顯示，11月來北京的樓市租售比再創(chuàng)記錄地達到了1∶546，部分區(qū)域甚至達到了1∶700。同樣上海的租售比也達到了1∶500，11月美聯(lián)物業(yè)(上海)住宅藍籌投資回報率僅為2%，環(huán)比10月呈現(xiàn)大幅下降趨勢，另外深圳的租售比也上升到了平均1∶450。

　　除了房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的投機風潮之外，我們現(xiàn)在所面臨的經(jīng)濟環(huán)境與去年年底相比已經(jīng)有了實質(zhì)性的變化。一是經(jīng)濟已經(jīng)出現(xiàn)了明顯回暖的趨勢；二是通貨膨脹再次抬頭。值得注意的是，國務(wù)院常務(wù)會議已經(jīng)于10月底明確發(fā)出了 “管理通貨膨脹預(yù)期“的信號，在這種情況下，對房地產(chǎn)市場政策的“轉(zhuǎn)向”就成了順理成章的事情。記者認為，營業(yè)稅政策“2變5”可以被看作是一種試探，如果房價繼續(xù)上漲，不排除有進一步的政策出臺。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，從抑制投機到營業(yè)稅優(yōu)惠取消，再到遏制房價過快上漲，短短幾天內(nèi)房地產(chǎn)政策取向跳出了“三部曲”，這說明說明政策的力度將加大。至于具體方式，他提出，二套房貸明年必定還要進一步緊縮。除此，還有三個可能：一是針對大戶型，高檔房的物業(yè)稅明年會加快推出，極有可能在部分城市試點實轉(zhuǎn)；二是對外資購房可能會重新緊縮；三是轉(zhuǎn)售房屋的個人所得稅，也可能會從嚴征收。北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強也表示，可以預(yù)見二套房貸收緊將是必然，利用信貸政策等杠桿進行調(diào)節(jié)必然會對樓市產(chǎn)生較大的抑制作用，因為今年前三季度的高成交量和高價格就與極度寬松的信貸政策有關(guān)。

　　城鎮(zhèn)化趨勢凸顯新機會

　　文章分析到這里，我們也可以對明年房地產(chǎn)市場政策的輪廓有了一個大致的了解。接下來大家關(guān)心的就是，明年房價的走勢會是如何呢？很明顯，在有保有壓的政策作用下，房價的漲幅將會收斂。對此楊紅旭認為，明年房價大漲不可能，大跌也難，盤整將是基調(diào)。

　　那么在這種大背景下，明年樓市的機會又在哪里呢？我們還是循著政策的脈絡(luò)，可以發(fā)現(xiàn)二三線城市的房地產(chǎn)市場將會有著不小機會。之所以得出這樣的結(jié)論，還在于此前中央經(jīng)濟工作會議所提出的城鎮(zhèn)化的政策。會議提出，要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮(zhèn)的戶籍限制。

　　對此，長江證券行業(yè)分析師蘇雪晶認為，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就業(yè)與落戶也就必然要求這些進入城市的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口有住房。目前我國城鎮(zhèn)化率為45.68%，據(jù)預(yù)測我國將在2035年城市化率達到70%，屆時從農(nóng)村轉(zhuǎn)移至城市人口平均每年將達到2500萬左右，如果按照小康標準即人均居住面積35平米計算的話，光滿足新增城市人口的居住面積每年將達到8.5億平米，合建筑面積超過10億平米。目前我們商品房銷售面積(1~10月份)為6.6億平方米，預(yù)計全年超過8億平米，因此未來由城市化帶來的新增需求將是非常強勁的。

　　專家分析認為，從城鎮(zhèn)化特別是放寬戶籍限制的路徑選擇上來看，中小城市將是“主陣地”，這就意味著二三線城市甚至四線城市的房地產(chǎn)業(yè)將迎來大的發(fā)展機遇，這些區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也將迎來一輪發(fā)展。對此中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，與大城市距離比較近的一些小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間會很大，大家也可以多加留意。