??????? 年底將至，為了給今年的工作交上滿意的答卷，各個企業(yè)都在做最后沖刺，對于蘇城房地產企業(yè)來說“金九銀十”也是今年最后的翻身機會。因此各房企都制定了高額指標，據說蘇州某樓盤剛下達的年終指標：目前開始到年底要突破一個億，更有甚者要在短短的幾個月內突破1.5個億。對于冷得發(fā)抖的樓市來說，這樣的指標無疑是偏離實際的高壓政策。即使所謂“金九”業(yè)已來臨，并帶來了房交會扎堆時代，似乎燃起了業(yè)界很多人心中的火焰。但對于今年這個冷淡的市場來說，特別是在今年的冰冷數據面前，似乎還是很難找到往年“金九銀十”的信號。
??????? 面對這殘酷的現實與高壓政策，開發(fā)商該如何扭轉乾坤，死守的價格是否會有所松動呢？
??????? 專家：降價保量適應市場發(fā)展趨勢
??????? 袁繼峰：我個人的觀點是，展會其間，會出現眾多樓盤較大幅度的讓利促銷。開發(fā)商愿意配合市場，讓出更多利益更購房者，從來拉動成交量和成交金額。這些展會會帶來樓市的一次小回暖，形成蘇城樓市今年難得的一個小高潮。當然，這個高峰是和前面樓市的不景氣相比，而不是和前幾年同期相比。依個人之見，這些展會會帶來項目和購房者雙贏的局面，比較看好。
??????? 楊肇鋒：開發(fā)商應該根據自身的發(fā)展速度與進程來決定戰(zhàn)略?，F在新開的盤，或是老盤新開銷售不多的盤，都會采取降價走量的策略，只有那些早已開盤，并銷售量在50%以上的樓盤適合“保價”?？傮w來說，今年蘇州上半年的銷售量比去年下半年下降了30%-40%，所以目前開發(fā)商應該會降低價格，帶動量的上升。
??????? 小編點評：專家總是對市場保持較為積極正面的想法，希望這個市場真如他們所愿！
??????? 開發(fā)商：保價或保量 各有心思
??????? 恒勵西子花園
??????? 我公司在蘇州的恒勵西子花園項目是一個高品質的景觀樓盤。它有稀缺的的天然水景資源，鄰近日漸成熟的高鐵商圈，人民路的延伸也將極大拉近本項目與市中心的距離，小區(qū)一期、二期業(yè)已入住，是一個很成熟完備的社區(qū)，市場美譽度已在逐步擴大，這些都是項目的附加值和價值增長點。因此，本項目不會參與到這場價格戰(zhàn)中，而是緩慢的上升，達到物有所值，這也是本案從一開始采用的價格策略。
??????? 盲目的價格戰(zhàn)，我們認為是一種非理性的行為，對于房地產市場的健康發(fā)展是非常不利的。在項目后續(xù)的推進過程中，我們公司將延續(xù)價值與品質的要求，價值與品質的回歸將是我們公司項目營銷策略的主導思想。下半年，我們將推出精裝湖景溫泉公寓，通過豐富產品結構等形式來進一步擴大市場，滿足市場需求。
??????? 愛丁堡
??????? 在蘇州樓市地產價格重心下滑情況下,我們也相應作出反應,比如提供每周特價房供應,以及降低首付比列等促銷活動。
??????? 小編點評：開發(fā)商實力不同，造就了不同的營銷策略。在這個慘淡樓市中走錯一步，就有可能滿盤皆輸，小心走好！
??????? 業(yè)內人士：降價也未必保得住量
??????? 由于房價主要是靠概念炒上去的，那就必然要在真相落實后被調整下來，這就是人們說的理性回歸。在房價上漲的過程中，一方面人們買漲不買跌的心理過多地消費了人們的潛在需求；另一方面過度的投資和投機需求成為房價上漲的主導因素。因此當房價開始理性回歸的時候，交易量下降就是一個必然的現象了。
??????? 銷售壓力、盈利危機會不會促使開發(fā)商大規(guī)模降價促銷，在即將到來的銷售旺季放手一搏呢，業(yè)內人士對此并無一致意見。在未來市場不甚明朗的情況下，開發(fā)商一方面不再盲目拿地，另一方面加速了對所持物業(yè)資產的處置，以及時補充現金流。一些業(yè)內人士認為，急劇萎縮的成交量如果在“金九銀十”仍無起色，這將對一度緊繃的開發(fā)商資金鏈構成嚴重威脅，因為年關將至，開發(fā)商將面臨銀行貸款到期、工程款結算等資金使用的高峰期。屆時，可能會有一波降價促銷潮。
??????? “金九銀十”期間的蘇州樓市成交量有可能環(huán)比小幅反彈，也有可能繼續(xù)維持不活躍狀態(tài)，但不管哪種情況都不會改變市場的調整大勢，只會影響到調整的時間長短問題。
??????? “曾經被開發(fā)商看中的降價促銷術，最終只能是殺雞取卵，早降的得利，跟進的受傷?！蹦硺I(yè)內人士說，為應對寒冬，幾個月前，他們執(zhí)行了“非控股直營連鎖計劃”，引進合作伙伴開發(fā)區(qū)域市場，在保證品牌的情況下，解決可能遭遇的資金難題?！敖祪r促銷不是唯一的方法，特別是市場深度低迷的情況下，每個企業(yè)執(zhí)行何種戰(zhàn)術，能取得多大的效果，未來很難預判?！?/p>
??????? 小編點評：業(yè)內人士的觀點相對來說都是比較客觀的，他們的言論也是最尖銳的市場體現。
??????? 結語：筆者之前看到有人將目前的樓市比喻成正處于股市4000點的位置，至于會不會跌到2200點，不能肯定。確實4000點附近這一位置，實際是給地產商一個保本甚至尚有贏利空間的逃命機會，過了這個村兒就沒了這個店兒，聰明如萬科的，早已嗅出明哲保身識時務為俊杰的道理，率先低價減持套現，跟著趨勢走來個笨鳥先飛，果然是明智之舉！而那些心存幻想不愿降價賣房的地產商們，與那些不愿降低倉位的基金們如出一轍，到頭來卻在3000點以下無奈看空瘋狂減持，不得不承受巨大的損失，哪里還有保本的機會？
??????? 所以千萬不要與周期性趨勢對抗，筆者認為在這個生死攸關的關口，還是保量要緊！
??????? 潘石屹SOHO 9月將全面提價
??????? 在國內房地產一片降價聲中，地產明星潘石屹昨天公開表示，由于原材料價格大幅上漲等主要原因，SOHO地產開發(fā)的商業(yè)地產項目在今年9月將全面提價。他還表示，目前國內市場既不缺乏資金也不缺乏潛在需求者，因為對國內房地產依然長期看好，未來半年到一年內SOHO將繼續(xù)增加項目儲備。
??????? 潘石屹用漲價應對降價
??????? 正當人們對國內開發(fā)商在“金九銀十”會不會大規(guī)模降價銷售產生猜測的時候，已經從住宅開發(fā)轉型為商業(yè)地產開發(fā)為主的SOHO中國，卻宣布將在9月1日起對SOHO中國所有在售項目全面提價。潘石屹表示，從2008年初到現在，原材料價格的漲幅很大，工地上使用鋼材的價格上漲了70%，水泥上漲了30%，將通過售價的提高來抵消一部分建筑成本的上升。同時他稱，“每個公司自身的情況和所面對的市場各有不同，采取什么樣的策略，我不可能為他們作主”。
??????? 潘石屹的牛氣似乎有所指。最近，萬科在上海等地又啟動了新一輪降價潮。潘石屹分析其中原因：萬科在2007年下半年，就開始大刀闊斧對萬科集團的發(fā)展戰(zhàn)略進行調整，一個公司這樣大規(guī)模地進行它的戰(zhàn)略調整，原因不外乎有兩條，原來的發(fā)展戰(zhàn)略出了問題或者宏觀形勢和市場發(fā)生了變化。作為一個旁觀者來看，潘石屹認為這兩條對萬科來說都存在，“萬科在上海啟動新一輪的降價潮，可能是他們戰(zhàn)略調整的一部分”。
??????? 依舊長期看好房地產市場
??????? 對于海外基金在上海等地收購成熟物業(yè)的積極性依舊很高，有人認為外資是在“抄底”中國商業(yè)地產。針對這樣的觀點，潘石屹有所認同，“所有的資金歷來都是尋找市場的最低點，這是資本的本性，從古到今一直沒有改變，國內的資金如此，國際的資金也是如此，國營、民營的資金也不例外。我們不知道也很難找到市場的最低點，但可以通過經驗和數據，判斷出一個市場上比較低的區(qū)間，這個區(qū)間可能是半年或一年的時間，我們要在這個區(qū)間中不斷‘進貨’”。
??????? 目前市場還有兩種截然相反的觀點：有人認為房價的調整明年年初將到底；另外也有專家表示房價下調將是長期趨勢。對此，潘石屹表示，“在房地產市場中，房價不是原因，只是結果，如果不分析原因，只是單純地盯著結果，最終只能除了爭吵就是賭博；從根上講，影響房價最大的原因就是中國經濟未來的形勢如何，而對中國的未來我本人是非常看好的。”按照他的分析，雖然目前國內房地產市場觀望氣氛濃厚，但市場既不缺錢也不缺潛在消費者，房地產市場依舊長期看好。 |