2022年，房地產(chǎn)政策進入全面寬松周期，在“房住不炒”總基調(diào)指導下，利好政策頻出，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大，同時也為地方因城施策釋放空間。對于2023年中國房地產(chǎn)市場趨勢，中指研究院常務副院長黃瑜認為，“保交樓”仍然是側重點，專項借款及配套資金加快落地，有望取得更多實質(zhì)性進展。
有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年已有超300省市（縣）出臺政策近千條，達到近年峰值，政策力度進一步加強，多地房貸利率達歷史低位。進入11月，多項重磅政策落地，“金融16條”允許房企債務展期并加大對房企融資支持力度，后續(xù)商業(yè)銀行積極跟進落實資金支持，“第二支箭”“第三支箭”接連落地。
中指研究院常務副院長黃瑜介紹，市場方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2022年1-11月，百城新建住宅價格累計上漲0.06%，漲幅較去年同期收窄2.4個百分點；百城二手住宅價格累計下跌0.55%。重點100城1-11月新建商品住宅成交規(guī)模同比下降36.7%，盡管需求端政策不斷優(yōu)化，但多地疫情反復、“斷供”事件頻出等超預期因素導致房地產(chǎn)市場修復不及預期，年底市場表現(xiàn)未見好轉。
土地方面，全國300城住宅用地供求兩端均縮量明顯，絕對規(guī)模均降至近十年同期最低水平，流拍撤牌率仍在高位，土地底價成交占比持續(xù)走高。民企拿地意愿不足，央國企二批次后拿地漸顯乏力，地方國資拿地金額占比逐批次走高，托底現(xiàn)象明顯。
企業(yè)方面，2022年1-11月，TOP100房企銷售額同比下降42.1%，16家房企業(yè)績超千億，較去年同期減少16家；拿地總額同比下降50.5%，頭部企業(yè)投資呈現(xiàn)向核心城市聚焦、強化城市和區(qū)域深耕。
對于2023年中國房地產(chǎn)市場趨勢，黃瑜認為，在房地產(chǎn)調(diào)控上，中央繼續(xù)堅持“房住不炒”基調(diào)不變，供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化空間，特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，如限購、“認房又認貸”等方面有望繼續(xù)調(diào)整；企業(yè)合理融資需求將繼續(xù)得到支持，資金面有望得到改善；“保交樓”仍然是側重點，專項借款及配套資金加快落地，有望取得更多實質(zhì)性進展。
根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”分析，預計2023年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價趨穩(wěn)，新開工面積調(diào)整態(tài)勢難改，投資或繼續(xù)下行”的特點。
從需求端來看，樂觀情形下，全國商品房銷售面積有望實現(xiàn)正增長，但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平。
供應端，新開工一方面受銷售端恢復節(jié)奏制約，另一方面，近兩年土地大規(guī)?？s量、企業(yè)資金壓力大、可售庫存規(guī)模較高等因素亦拖累新開工規(guī)模，2023年，新開工面積或繼續(xù)下降。投資方面，新開工縮量、土地購置費繼續(xù)下行仍將制約開發(fā)投資額恢復，“保交樓”政策持續(xù)發(fā)力下，竣工面積有望逐漸改善，進而對開發(fā)投資形成支撐，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍面臨下行壓力。
來源：北京青年報 |