房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整背景下，地方樓市政策出現(xiàn)新的重大突破。
河南省信陽(yáng)市近日出臺(tái)措施，擬對(duì)新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房全面實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。分析師介紹，信陽(yáng)成為今年全國(guó)首個(gè)落地該模式的城市。
“信陽(yáng)這一措施不僅可以提振購(gòu)房者信心，還試圖通過(guò)重塑銷(xiāo)售規(guī)則，推動(dòng)行業(yè)向新模式轉(zhuǎn)型。”一位房地產(chǎn)分析師指出。
“現(xiàn)房銷(xiāo)售能夠顯著降低購(gòu)房者所承擔(dān)的潛在交付風(fēng)險(xiǎn)，保障居民權(quán)益，同時(shí)可以?xún)?yōu)化行業(yè)生態(tài)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看有利于促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”華創(chuàng)證券分析師許常捷表示。
信陽(yáng)為何打響今年“現(xiàn)房銷(xiāo)售第一槍”？
據(jù)信陽(yáng)市住建局官網(wǎng)公示信息，為持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)化風(fēng)險(xiǎn)、去庫(kù)存、控增量工作，信陽(yáng)市住建局起草了《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》，現(xiàn)將該工作措施面向社會(huì)公示，公開(kāi)征集意見(jiàn)。該措施公示時(shí)間為，2025年5月6日至2025年5月15日。
上述文件共起草了六條措施，在第一條“嚴(yán)控預(yù)售許可條件”措施中提到，“文件印發(fā)后新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。”
與此同時(shí)，文件明確，新出讓土地的時(shí)間，以土地出讓合同簽訂日期為準(zhǔn)。“本措施自印發(fā)之日?qǐng)?zhí)行，適用范圍為中心城區(qū)，各縣可參照?qǐng)?zhí)行。”
“本次信陽(yáng)發(fā)文明確在中心城區(qū)新出讓地塊推行現(xiàn)房銷(xiāo)售，是近期全國(guó)首個(gè)明確全面落實(shí)現(xiàn)房銷(xiāo)售的城市。”中指院政策研究總監(jiān)陳文靜稱(chēng)。
對(duì)于信陽(yáng)為何要對(duì)中心城區(qū)新出讓地塊全面實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售，易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，河南2022年曾面臨期房交付困擾，當(dāng)時(shí)信陽(yáng)等城市也出現(xiàn)較多案例，因而本次信陽(yáng)“新出讓土地一律實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售”，本質(zhì)上是立足新形勢(shì)，以化解期房模式帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
“期房銷(xiāo)售模式下，開(kāi)發(fā)商高杠桿擴(kuò)張、挪用資金等問(wèn)題可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房者權(quán)益。本次信陽(yáng)出臺(tái)措施以‘化風(fēng)險(xiǎn)、去庫(kù)存、控增量’為核心目標(biāo)，通過(guò)嚴(yán)控新出讓土地的預(yù)售條件，從源頭切斷期房風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)鏈，被業(yè)內(nèi)視為化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵一步。”上述行業(yè)分析師稱(chēng)。
分析師指出，當(dāng)前信陽(yáng)市場(chǎng)仍處于調(diào)整階段，庫(kù)存去化壓力較大，目前不少新房項(xiàng)目已經(jīng)處于現(xiàn)房銷(xiāo)售狀態(tài)，新政落地對(duì)信陽(yáng)短期市場(chǎng)運(yùn)行的整體影響相對(duì)較小。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次信陽(yáng)提及的現(xiàn)房銷(xiāo)售模式，將對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生更為直接的影響，房企在拿地時(shí)即需要客觀評(píng)估，更好把握拿地的性?xún)r(jià)比和財(cái)務(wù)測(cè)算。
需要注意的是，信陽(yáng)此次推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的只是針對(duì)新出讓的土地，而此前文件印發(fā)之日前出讓的土地，仍按原規(guī)則執(zhí)行。
現(xiàn)房銷(xiāo)售模式能否全面推行？
近段時(shí)間以來(lái)，現(xiàn)房銷(xiāo)售模式受到市場(chǎng)較大的關(guān)注。多位知情人士告訴記者，目前部分高能級(jí)城市也在研究，對(duì)新出讓土地試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的辦法。
在此之前，全國(guó)多地積極探索推行現(xiàn)房銷(xiāo)售。
陳文靜介紹，海南在2020年3月后出讓土地建設(shè)的商品住宅均已實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，至今已落地超5年時(shí)間，是首個(gè)落實(shí)現(xiàn)房銷(xiāo)售的省份。
根據(jù)中指院不完全監(jiān)測(cè)，2022年末以來(lái)，全國(guó)已有超30個(gè)?。ㄊ校┏雠_(tái)現(xiàn)房銷(xiāo)售相關(guān)政策，如合肥、鄭州、長(zhǎng)沙等地明確部分項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)；荊門(mén)是湖北省內(nèi)唯一試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的城市，今年4月該市首批試點(diǎn)項(xiàng)目中的一個(gè)項(xiàng)目入市，商鋪售罄住宅簽約超八成，另一項(xiàng)目竣工在即，認(rèn)購(gòu)率近九成。
另外，多地出臺(tái)現(xiàn)房銷(xiāo)售配套支持政策，如贛州多個(gè)區(qū)縣延長(zhǎng)現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目土地出讓金繳納期限，九江多區(qū)縣對(duì)購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目的購(gòu)房者進(jìn)行契稅補(bǔ)貼，山東多地提高購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的公積金貸款額度。
“從長(zhǎng)遠(yuǎn)視角，現(xiàn)房銷(xiāo)售模式正持續(xù)推進(jìn)，趨勢(shì)不容忽視。”國(guó)金證券分析師池天惠認(rèn)為，近年以來(lái)房地產(chǎn)持續(xù)下行，今年小陽(yáng)春后地產(chǎn)數(shù)據(jù)再度走弱，房?jī)r(jià)的持續(xù)筑底以及對(duì)期房的觀望情緒（擔(dān)心質(zhì)量差維權(quán)、爛尾等），制約了需求的釋放，大量需求分流至二手房市場(chǎng)。
其進(jìn)一步表示，在房地產(chǎn)新發(fā)展模式的框架下，商品房需充分市場(chǎng)化，倡導(dǎo)所見(jiàn)即所得，以品質(zhì)決勝負(fù)，以此促進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，重建購(gòu)房者的信任。
“站在居民立場(chǎng)，現(xiàn)房銷(xiāo)售有助于避免項(xiàng)目爛尾，減少因虛假宣傳或信息不對(duì)稱(chēng)引發(fā)的糾紛，降低維權(quán)成本。同時(shí)，現(xiàn)房也無(wú)需提前支付大額購(gòu)房款等待交房，有效降低了居民資金壓力。”許常捷稱(chēng)。
從行業(yè)發(fā)展角度觀察，其認(rèn)為，現(xiàn)房銷(xiāo)售有助于行業(yè)進(jìn)一步向“產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)型，倒逼房企重視“好房子”建設(shè)，同時(shí)也減少了房企對(duì)預(yù)售資金的依賴(lài)，抑制高杠桿過(guò)度擴(kuò)張，降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
不過(guò)，多位分析師指出，現(xiàn)房銷(xiāo)售可能也可能會(huì)帶來(lái)一些其它方面影響，需要試點(diǎn)地區(qū)出臺(tái)配套政策進(jìn)行對(duì)沖，預(yù)計(jì)短期內(nèi)不會(huì)全面落地。
在陳文靜看來(lái)，現(xiàn)房銷(xiāo)售模式下，仍有部分問(wèn)題需要面對(duì)。第一，由于現(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)較期房銷(xiāo)售模式更靠后，房企銷(xiāo)售回款周期更長(zhǎng)，將對(duì)房企資金形成考驗(yàn)；第二，現(xiàn)房銷(xiāo)售一定程度會(huì)影響新房供應(yīng)規(guī)模，對(duì)于部分庫(kù)存量較小的地區(qū)來(lái)說(shuō)，更需要地方政府進(jìn)行精準(zhǔn)把控推進(jìn)節(jié)奏和力度；第三，現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)金融機(jī)構(gòu)的資金要求也將提升。
“從市場(chǎng)的角度來(lái)看，建議優(yōu)先在庫(kù)存大的城市或區(qū)域試點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，同時(shí)加快完善適用于現(xiàn)房銷(xiāo)售模式的房地產(chǎn)融資制度等，以逐漸實(shí)現(xiàn)由期房銷(xiāo)售向現(xiàn)房銷(xiāo)售制度轉(zhuǎn)型。”陳文靜稱(chēng)。
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