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????? 開發(fā)商資金突圍：民間拆借、賣地風(fēng)行
????? 據(jù)了解，在銀行貸款困難且不能通過IPO、增發(fā)等手段融資的情況下，已有相當(dāng)部分開發(fā)商出現(xiàn)資金困難。去年開發(fā)量曾占到南京江寧半壁江山的一家開發(fā)企業(yè)，手上的一些項(xiàng)目已經(jīng)被迫停工。
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????? 與此同時(shí)，江浙一帶民間資金的實(shí)力非常強(qiáng)，一些民營企業(yè)手上資金雄厚，還有一些長期儲(chǔ)蓄苦于沒有資金出口，在這種情況下，民間融資暗中活躍。據(jù)金濤介紹，這種民間融資主要表現(xiàn)在公司之間的短期資金拆借或者幾家公司的相互合作上。"前段時(shí)間就有南京的開發(fā)商出讓一定百分比的股份拆借資金。還有的是采用信貸的方式，類似于典當(dāng)，以固定資產(chǎn)作抵，如果項(xiàng)目獲利，大家分成，一旦操作不善，作抵的固定資產(chǎn)則作價(jià)處理。"
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????? 短期資本拆借利率遠(yuǎn)高于銀行利率，目前在南京市面上，有的周息甚至達(dá)到了6%！
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????? 賣地也是一種生存方式。一些開發(fā)商有土地在手上，而且一些早期獲取的土地價(jià)格低，開發(fā)商在尋求資本合作時(shí)會(huì)做一個(gè)成本上的衡量，如果把握不大，就會(huì)賣地。"從2007年下半年開始我接觸到的一些開發(fā)商，拿的地就是從小開發(fā)商手上買來的。"金濤說。
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????? 還有一些多元化投資的企業(yè)，會(huì)將其它行業(yè)的獲利"輸血"到房地產(chǎn)開發(fā)上。
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????? 而連以上融資渠道也沒有的小開發(fā)商或者前期過于"冒進(jìn)"的開發(fā)企業(yè)，目前資金鏈繃得很緊。而在南京，已有小開發(fā)商被擠出市場的情況。
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????? "2007年時(shí)不管價(jià)格多高，開發(fā)商都要拿到地，甚至于拿地前都不知道將來要做什么，那時(shí)有高增長預(yù)期?，F(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)存在不確定性，所以開發(fā)商普遍采取謹(jǐn)慎的規(guī)避措施，土地拍賣要么底價(jià)出讓，要么流拍的局面出現(xiàn)了。"金濤這樣描述開發(fā)商心態(tài)的變化。
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?????股市跌了，樓市為何也冷了
?????長期致力于宏觀經(jīng)濟(jì)研究的光大證券研究員孫青洲對(duì)記者說，股市是"經(jīng)濟(jì)晴雨表"，水、電、氣、油上漲，人民幣升值導(dǎo)致的出口利差小等，都直接反映到了股市上。而經(jīng)濟(jì)滑坡、股市大跌，同樣會(huì)傳導(dǎo)到樓市。
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?????不少人都認(rèn)為樓市與股市存在"蹺蹺板效應(yīng)"，即股市不好，投資者應(yīng)把資金抽離到樓市，從而助推樓市紅火。但孫青洲說，并不能簡單地這樣理解。從股市和樓市的特點(diǎn)來看，股市流動(dòng)性較大，而樓市流動(dòng)性較小，如果要發(fā)生像人們所說的那種"蹺蹺板效應(yīng)"的話，市場上必須有足夠的資金支持。此次股市嚴(yán)重下跌，從6000點(diǎn)一路狂瀉到2800多點(diǎn)，這意味著有一半的資產(chǎn)縮水，很多人已經(jīng)深陷股市不能自拔，根本就不可能再有資金往樓市上投。
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?????而從目前中國乃至世界的資本市場來看，由于受美國次貸危機(jī)影響，已經(jīng)處于嚴(yán)重的流動(dòng)性不足，投資者也無財(cái)力再涉足房地產(chǎn)。另外，央行最近出臺(tái)的一系列政策已經(jīng)牢牢地遏制住了國內(nèi)游資，這不僅減少了流入房地產(chǎn)市場的資金，更重要的是在心理上給予了投資者警示。顯然，目前股市與樓市已成為唇亡齒寒的關(guān)系。
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?????穩(wěn)中有漲應(yīng)是調(diào)控基本出發(fā)點(diǎn)
?????毫無疑問，當(dāng)前房價(jià)的走向與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)大勢密切相關(guān)。
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?????孫青洲說，江蘇樓市的基本局面依然是穩(wěn)定的。個(gè)別區(qū)域穩(wěn)中有降，但降幅有限。他將此種情況視為樓市的"高位盤整"，而這樣的高位盤整會(huì)持續(xù)1－2年，因?yàn)檫€有大批銀行貸款未收回來。
?????"我們預(yù)計(jì)在2－3年的時(shí)間內(nèi)，市場會(huì)處于一個(gè)'懷疑期'，人們大多會(huì)懷疑房價(jià)是跌還是漲，兩三年后會(huì)出現(xiàn)一些變化。"
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?????他認(rèn)為，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)依然是擴(kuò)大內(nèi)需比較好的方法。從這個(gè)意義上說，國家會(huì)讓房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。"一旦通脹失控，對(duì)經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)影響很大，越南已提供前車之鑒，胡志明市的房價(jià)下跌了50%。我們預(yù)計(jì)接下來國家對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控將會(huì)'有保有壓'，對(duì)于信譽(yù)好、工程質(zhì)量好、規(guī)模大的企業(yè)，將來可能會(huì)憑藉信用度貸款，而小開發(fā)商會(huì)在這個(gè)市場中自生自亡。"
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?????南京財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授王家琪也認(rèn)為，穩(wěn)中有漲應(yīng)是樓市調(diào)控最基本的出發(fā)點(diǎn)，決策層并不希望出現(xiàn)房價(jià)下跌的局面。"目前國家經(jīng)濟(jì)還需要房地產(chǎn)拉動(dòng)。某一階段發(fā)展過猛，出現(xiàn)通脹，國家暫時(shí)打壓；如果出現(xiàn)崩盤危險(xiǎn)，也會(huì)救市，否則一旦形成銀行壞賬、呆賬，會(huì)嚴(yán)重?fù)p毀國家利益。如果說房價(jià)整體均價(jià)從一萬跌到八千是正常的話，那么從一萬跌到六千，可能性并不大。"?
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