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根據(jù)德勤最新發(fā)布的房地產(chǎn)投資手冊(cè)，面對(duì)更嚴(yán)苛的融資要求、法規(guī)的不斷調(diào)整和對(duì)更具環(huán)保特色建筑物的關(guān)注，海外投資者能否有效應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)將很大程度地影響其的投資回報(bào)。德勤全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人何錦榮在接受采訪時(shí)表示：“外國(guó)投資者面對(duì)禁止外債和其它對(duì)外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制，以及國(guó)家的貨幣從緊政策，會(huì)促使他們?yōu)槠煜碌姆康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目尋求其它融資渠道。對(duì)外國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，與可靠的內(nèi)地伙伴建立策略性伙伴關(guān)系，組成中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，已成為可取的選擇。”?

　　隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，城市化的快速進(jìn)程，2008年北京奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)及2010年上海世界博覽會(huì)的到來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為境內(nèi)和境外投資者提供了大量的投資機(jī)會(huì)。盡管日前政府出臺(tái)了調(diào)控性政策，但是業(yè)內(nèi)人士仍然相信，從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在著持續(xù)發(fā)展的巨大潛力。?


　　來(lái)自亞洲的投資者一直以來(lái)都是投資中國(guó)的主要境外投資者。近來(lái)，美國(guó)和歐洲投資者也逐漸成為活躍的買方。中東投資者亦表示出了對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的濃厚興趣。北京和上海等一線城市吸引了大量的海外投資。事實(shí)上，在新興的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)投資的全球化趨勢(shì)正在日益增強(qiáng)。?


　　但是，針對(duì)住宅房地產(chǎn)價(jià)格飛漲的情況，有關(guān)部門出臺(tái)了涉及土地收購(gòu)，融資與稅務(wù)等方面的宏觀調(diào)控政策。在這一情況下，盡管機(jī)構(gòu)投資者被中國(guó)較高的投資收益和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展所吸引，但同時(shí)也面臨著新興市場(chǎng)所帶來(lái)的一定挑戰(zhàn)，這些挑戰(zhàn)可能減緩他們進(jìn)入市場(chǎng)或擴(kuò)大投資的步伐。?


　　挑戰(zhàn)一：透明度不足?


　　房地產(chǎn)買賣/租賃交易的數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確透明；市場(chǎng)供需的歷史/當(dāng)前統(tǒng)計(jì)資料不足；以及缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)據(jù)和可靠的績(jī)效評(píng)估基準(zhǔn)。?


　　盡管市場(chǎng)中存在某些私有和公有房地產(chǎn)績(jī)效指數(shù)，但是并沒(méi)有一個(gè)指數(shù)專注于投資性房地產(chǎn)并且涵蓋所有種類，而且現(xiàn)有的指數(shù)也經(jīng)常采用不一致的績(jī)效指標(biāo)。交易數(shù)據(jù)透明度不足會(huì)導(dǎo)致延長(zhǎng)盡職調(diào)查的時(shí)間，同時(shí)也增加了交易成本。?


　　挑戰(zhàn)二：法制體系?


　　機(jī)構(gòu)投資者依賴于有效的合同和產(chǎn)權(quán)保護(hù)機(jī)制，因此需要了解交易所適用的法律及其相關(guān)程序。雖然中國(guó)目前正在向“法治”國(guó)家的方向不斷前進(jìn)，但司法體系仍然需要一段時(shí)間以實(shí)現(xiàn)能夠熟練處理錯(cuò)綜復(fù)雜商業(yè)問(wèn)題的目標(biāo)。?


　　挑戰(zhàn)三：交易過(guò)程復(fù)雜?


　　通常情況下，房地產(chǎn)交易的過(guò)程不夠公開(kāi)及迅速。目前，國(guó)內(nèi)并無(wú)統(tǒng)一明確的稅務(wù)和產(chǎn)權(quán)登記流程。因此，不但交易的不確定性增加，交易成本增加，而且某些交易是需要通過(guò)建立“關(guān)系”來(lái)完成的。這種方式經(jīng)常與投資者所遵從的，與其母國(guó)的法律和行為習(xí)慣相一致的法規(guī)和社會(huì)要求有所不同。?


　　挑戰(zhàn)四：買賣雙方使用的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不同?


　　很多房地產(chǎn)出售方是本土開(kāi)發(fā)商，對(duì)投資收益的衡量標(biāo)準(zhǔn)缺乏適當(dāng)?shù)睦斫?。大量的住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)收益性物業(yè)以“每平方米單價(jià)”為估價(jià)基準(zhǔn)，而不是以租金收益為估價(jià)基礎(chǔ)。這就導(dǎo)致了出售方不現(xiàn)實(shí)的高預(yù)期，與租金價(jià)值低且相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)高的情況不匹配。?


　　挑戰(zhàn)五：資金匯入和利潤(rùn)匯回的冗長(zhǎng)過(guò)程?


　　2006年7月，中國(guó)六部委聯(lián)合頒布了171號(hào)文，要求境外房地產(chǎn)投資者不可以直接從境外通過(guò)境外公司投資擁有中國(guó)房地產(chǎn)。因此，境外投資者必須在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立外商獨(dú)資企業(yè)，或者與持有房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的中國(guó)公司成立合資企業(yè)。隨后，中國(guó)商務(wù)部和外匯管理局聯(lián)合又接連頒布了50號(hào)文和130號(hào)文，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中外資在審批、備案，外匯管理和設(shè)立合資房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，以及舉借外債進(jìn)行嚴(yán)格限制。對(duì)境外投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，這不僅增加了設(shè)立境內(nèi)公司的繁瑣的程序，也增加了投資融資和現(xiàn)金匯回的限制。?


　　挑戰(zhàn)六：有限的流動(dòng)性?


　　盡管中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍，發(fā)展迅速，但是也存在著一些限制其流動(dòng)性的因素。第一，低透明度降低了交易的頻率。第二，缺乏本地的長(zhǎng)期投資機(jī)構(gòu)。例如，目前尚不允許本地養(yǎng)老金和保險(xiǎn)公司投資于房地產(chǎn)。第三，171號(hào)文限制了某些外國(guó)投資者的進(jìn)入，包括機(jī)構(gòu)投資者及非機(jī)構(gòu)投資者