| ?近一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)未見(jiàn)結(jié)束跡象，供求雙方的分歧也是日漸加大。一些開(kāi)發(fā)商 “拿著雞毛當(dāng)令箭”，以房?jī)r(jià)下跌要挾金融安全和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大呼政府 “救市”；一些購(gòu)房人則是“棒打落水狗”，以房?jī)r(jià)虛高不利經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定，預(yù)言房?jī)r(jià)暴跌。我們認(rèn)為，房?jī)r(jià)暴漲暴跌都不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，各方對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期應(yīng)該在尊重市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)上作出正確預(yù)判，而不是一廂情愿地去猜測(cè)。
??? 目前，房?jī)r(jià)調(diào)整的預(yù)期已在一定范圍內(nèi)、一定程度上形成，并給開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)造成了普遍的壓力。在貨幣政策從緊的宏觀(guān)調(diào)控大背景下，開(kāi)發(fā)商融資門(mén)檻提高、資金使用成本上升，資金鏈條一度緊繃；而在觀(guān)望氣氛下，購(gòu)房需求急劇萎縮，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款速度銳減，資金壓力難以緩解。這從房地產(chǎn)上市公司中報(bào)公布的每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流多數(shù)為負(fù)值中可見(jiàn)一斑。
??? 在此情況下，一些開(kāi)發(fā)商喊出了“要做樓市調(diào)整中的 ‘豬堅(jiān)強(qiáng)’”之類(lèi)的“豪言”，并發(fā)出了放松房地產(chǎn)信貸政策之類(lèi)的 “壯語(yǔ)”，呼吁政府 “救市”。但更多專(zhuān)家相信，房?jī)r(jià)并不是 “救市”的“令箭”。從本輪宏觀(guān)調(diào)控來(lái)看，從緊的貨幣政策并不是僅針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，而是基于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和通脹加劇的風(fēng)險(xiǎn)。從本輪房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)看，政策出發(fā)點(diǎn)在于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，擠出前期發(fā)展過(guò)快的泡沫，防止房?jī)r(jià)上漲過(guò)快帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)危險(xiǎn)。從本輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快勢(shì)頭已經(jīng)得到遏制，漲幅開(kāi)始逐月回落，但絕對(duì)價(jià)格仍處高位；住房保障體系逐步完善，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)日趨合理；商業(yè)銀行的房貸不良率處于低位；行業(yè)內(nèi)部整合加速，資源配置更優(yōu)化。
??? 所以說(shuō)，開(kāi)發(fā)商與其妄想 “救市”，倒不如考慮 “自救”。糾正房地產(chǎn)暴利觀(guān)點(diǎn)，靈活安排樓盤(pán)銷(xiāo)售策略并加強(qiáng)成本控制。比如，萬(wàn)科在半年報(bào)中表示，鑒于宏觀(guān)環(huán)境的復(fù)雜性和不確定性，此次行業(yè)調(diào)整的時(shí)間可能會(huì)延長(zhǎng)，將原定年度開(kāi)、竣工面積目標(biāo)分別下調(diào)165萬(wàn)和103萬(wàn)平方米。
??? 而從購(gòu)房人的角度來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)也并非是 “落水狗”。從收入比上來(lái)說(shuō)，目前調(diào)整中的房?jī)r(jià)仍屬高位，前期房?jī)r(jià)泡沫過(guò)大將促使后市進(jìn)一步調(diào)整，人們期望房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌也在情理當(dāng)中。但從一些房地產(chǎn)論壇、博客上各種豪賭房?jī)r(jià)暴跌的言詞來(lái)看，一些購(gòu)房人對(duì)房?jī)r(jià)下跌抱有的預(yù)期過(guò)大也不合實(shí)際。僅從調(diào)整幅度較大的深圳樓市來(lái)看，房?jī)r(jià)僅是回到去年上半年水平，而且關(guān)內(nèi)外的房?jī)r(jià)差距明顯。一項(xiàng)調(diào)查顯示，關(guān)于未來(lái)三年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，僅13%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為 “進(jìn)入大調(diào)整期，投資下降，價(jià)格下跌”， 70%的認(rèn)為是 “房地產(chǎn)企業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性調(diào)整，增速放緩”。
??? 房地產(chǎn)走勢(shì)目前依然面臨較多不確定性，房?jī)r(jià)究竟如何演繹也很難判斷。但房?jī)r(jià)既不是跌一點(diǎn)就需要政府 “救市”，也不是一定會(huì)跌到你所期望的價(jià)位，我們判斷的視角不應(yīng)該僅拘泥于自身利益。 |