??? 中國人民銀行9月15日宣布，下調(diào)人民幣貸款基準利率0.27個百分點，下調(diào)中小金融機構人民幣存款準備金率存款準備金率1個百分點。中央政府最大的救市菜單宣告出爐。在全球經(jīng)濟景氣走衰、美國第四大投行雷曼兄弟宣布申請破產(chǎn)之際，中國政府的救市方案如何劍及履及、振衰起弊，格外值得外界關注。
?? 降息救不了樓市
毫無疑問，央行雙率下調(diào)，顯示貨幣政策正走向放松，這對經(jīng)濟各個層面或多或少將產(chǎn)生影響。首當其沖的，應是日前炒得風風火火的“限貸令”。央行與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布限貸令，輿論頗為叫好，也贏得民間一片掌聲?？啥潭滩贿^數(shù)日，央行政策便出現(xiàn)一緊一松的180°大變盤，力挫民眾正向心理。從這個角度而言，政策的反復，讓政府信用大打折扣。
從短期效應來看，央行“雙降”行動，給哭窮甚久的開發(fā)商注入一劑強心劑，讓開發(fā)商對政府產(chǎn)生更多期待；更為重要的是，這對房地產(chǎn)市場預期將不可避免地發(fā)揮影響。換言之，突如其來的救市政策，對當前樓市的宏觀調(diào)控，平添一大變數(shù)，沖擊房地產(chǎn)市場的觀望拉扯的現(xiàn)有格局。
不過，筆者仍然認為，央行的降息動作，對樓市的影響應當十分有限。因為，房地產(chǎn)目前存在的兩大最突出問題：一、資金短缺；二、價格完全背離價值，供需失衡。降息在短期內(nèi)都將無法加以解決。
眾所周知，開發(fā)商目前解決巨大的資金缺口，最有效的辦法是打開銷路套現(xiàn)，而不是仰賴銀行下調(diào)微不足道的利率；從消費者一端看，央行降息究竟能刺激多少購房者出手，仍然是一個大哉問。當前消費者選擇繼續(xù)觀望，根本原因是房價過高而無法承受。換句話說，只要房價不降，實際購買力依然無法提高。這與銀行貸款利息上調(diào)下降，關聯(lián)并不大。
??????? 房價下跌大勢所趨
降息無法拯救樓市，這一點已經(jīng)毋庸諱言。因此，我們完全不必當心開發(fā)商短時間內(nèi)卷土重來，掀起新一輪房價上漲。地產(chǎn)歷經(jīng)五年的狂飆后，如今面臨調(diào)整期，誰也改變不了這個趨勢。
因此，如今房價太過虛高的中國樓市，售價繼續(xù)下行仍然是大勢所趨。這從全國風起云涌的降價狂潮便可知道。
一開始在深圳刮起的降價風，在長三角一陣肆虐之后，已經(jīng)抵達京城，甚至環(huán)渤海區(qū)域。深圳房價跌幅已經(jīng)超過30％，上海今年四成新盤紛紛降價，北京燕郊一帶，慘象更是不忍卒睹，九成樓盤降價，降幅基本是15％-20％。
上周五，摩根士丹利發(fā)布研究報告報告指出，“我們相信地產(chǎn)市場崩潰（即價格與成交量大幅下跌）的可能性高”，該行的中國策略團隊經(jīng)過研究后得出以下結(jié)論，新一輪減價行動將導致市場崩潰，因樓價下跌通常會拖累成交減少。實際情形也驗證了這種說法，據(jù)《中國房地產(chǎn)報》報道，前8月中國內(nèi)地商品房銷售暴降約37%。 |