| ??????? 由次貸危機(jī)導(dǎo)致的金融危機(jī)讓美國狼狽不堪、度日如年，我國的房產(chǎn)市場今年也出現(xiàn)了大幅調(diào)整。雖然中美兩國同是房價(jià)下跌，然而效應(yīng)卻迥然不同。
??????? 美國的房價(jià)下跌、次貸危機(jī)，主要有兩個(gè)方面的原因：首先，在美國房市不斷升溫時(shí)，發(fā)放次債機(jī)構(gòu)推出各種新式信貸產(chǎn)品，如“零首付”貸款等，對(duì)不具備優(yōu)質(zhì)按揭條件的購房者提供次級(jí)按揭貸款，給購房人日后無力還貸埋下了隱患。
??????? 其次，華爾街出于放大利潤的目的，設(shè)計(jì)出與次貸相關(guān)的各種具有杠桿效應(yīng)的金融衍生品，這些金融衍生品的投資收益與虧損都會(huì)因杠桿效應(yīng)而成倍放大。在房市景氣時(shí)，這些投行獲取了豐厚的利潤，然而當(dāng)情況相反時(shí)，就會(huì)面臨巨額虧損。房價(jià)下跌和次貸危機(jī)，已經(jīng)導(dǎo)致了貝爾斯登、美林證券、房利美、房地美、雷曼兄弟等投行和金融機(jī)構(gòu)或倒閉或被收購、接管，金融危機(jī)蔓延。
??????? 而我國的房市調(diào)整則情況迥異。前幾年的房價(jià)瘋漲，一方面是因?yàn)殚_發(fā)商和投機(jī)者的炒作；另一方面是隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，住房需求增加，城市化進(jìn)程加快導(dǎo)致的。同時(shí)，購房者的情況也不同于美國。在美國，次貸危機(jī)中的購房者大多為低收入群體，及所謂的“零首付”購房者。而在我國，房貸主體是工作和收入相對(duì)穩(wěn)定的居民家庭，他們基本不會(huì)像美國次貸購房者無力支付房貸。
??????? 在銀行監(jiān)管方面，我國也一直執(zhí)行嚴(yán)格的住房按揭貸款首付比例不得低于30％，這也大幅減少了購房者和銀行的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，我國投行發(fā)展和金融衍生品發(fā)展緩慢，也大大降低了房價(jià)下跌對(duì)金融業(yè)的影響。
??????? 與美國引發(fā)金融危機(jī)相反，就中國而言，房價(jià)下跌卻是利遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于弊。一方面，房價(jià)下跌使百姓減少購房負(fù)擔(dān)，使他們買得起房，能夠分享改革成果，從而促進(jìn)社會(huì)和諧；另一方面，由于前幾年房價(jià)上漲幅度過大，超出百姓的購買力，房價(jià)下跌也是一種自我調(diào)節(jié)，有利于避免房市和資本泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大，使宏觀經(jīng)濟(jì)更平穩(wěn)發(fā)展。
??????? 所以，要警惕那些擔(dān)心GDP影響“政績”或受開發(fā)商要挾要“救市”的地方政府，即使少數(shù)開發(fā)商破產(chǎn)也無大礙，可以鼓勵(lì)開發(fā)商們通過提升管理、節(jié)源開流，既給百姓提供價(jià)格合適的住房，也能賺取適當(dāng)利潤，靠品牌和實(shí)力，而不是靠巧取豪奪生存壯大。
??????? 就目前我國所出現(xiàn)的極少數(shù)房貸違約情況，主要是房產(chǎn)投機(jī)商經(jīng)不起銀行利率提高、住房價(jià)格下調(diào)、無法高價(jià)出售虧本而導(dǎo)致的。他們前些年在房地產(chǎn)瘋漲的過程中把房價(jià)一再推高、賺得盆滿缽滿，但既然是投資，也就應(yīng)該明白有賺有虧，有承擔(dān)虧本的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。讓他們破產(chǎn)，也利于凈化房產(chǎn)市場，不讓他們再去興風(fēng)作浪、害民害己。
??????? 對(duì)一兩年前高價(jià)購進(jìn)住房自用的居民，面對(duì)房價(jià)下跌，雖然從心理上難以承受，但從長遠(yuǎn)看不會(huì)有太大的損失。與美國后工業(yè)社會(huì)和城市化早已完成相比，我國工業(yè)化和城市化才剛剛起步，群眾的生活水平和收入還在不斷提高，更多的農(nóng)村人口也會(huì)進(jìn)入城市安家，住房需求市場仍然非常龐大。目前住房價(jià)格下調(diào)不是因?yàn)樾枨蟛粔颍莾r(jià)格過于離譜，超過居民的購買力，是市場的自然調(diào)節(jié)。經(jīng)過這一波調(diào)整，三四年后房市還是會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)健發(fā)展。 |