??? 憑借天時(shí)地利之優(yōu)勢(shì)，從上世紀(jì)90年代中后期至今，在這方圓14平方公里的蘇州古城，逐步形成了蘇州乃至全國(guó)園林式別墅開(kāi)發(fā)最正宗、最集中的板塊。而隨著近兩年來(lái)古城住宅用地的斷炊，古城別墅正在煥發(fā)出更為奪目的光彩。
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古城別墅不斷減少
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1986年，蘇州曾經(jīng)開(kāi)始搞大面積拆遷。當(dāng)時(shí)南京大學(xué)校長(zhǎng)匡亞明給中央有關(guān)部門(mén)寫(xiě)了封信，要求“救救蘇州”，中央有關(guān)部門(mén)隨即批示，要求蘇州不能盲目拆遷。于是蘇州認(rèn)真做了規(guī)劃，古城內(nèi)不再大規(guī)模地搞建設(shè)，所有新建筑不得超過(guò)24米，蘇州古城也基本得到了完整地保護(hù)。
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蘇州古城區(qū)自2001年以來(lái)的土地拍賣(mài)，對(duì)出讓土地的容積率，層高都有嚴(yán)格的限制，容積率基本在1.0以下，大部分地塊的容積率僅為0.6-0.7之間，檐口高度僅為9米。如此低的容積率和層高限制，基本限定了住宅開(kāi)發(fā)只能采用別墅為主的低密度住宅形式。
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根據(jù)西安交通大學(xué)蘇州研究院長(zhǎng)三角房地產(chǎn)研究所近日發(fā)布的房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)顯示，目前古城內(nèi)的別墅項(xiàng)目主要集中在人民路北端、平齊路以南的一片區(qū)域內(nèi)。而現(xiàn)階段主要的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目則主要有拙政東園、庭院、華潤(rùn)平門(mén)府、桃塢才苑、觀(guān)前庭院等。雖然從項(xiàng)目個(gè)體上來(lái)看具有一定的數(shù)量，但是從每個(gè)項(xiàng)目的總量來(lái)看，古城內(nèi)的別墅已經(jīng)是相當(dāng)?shù)南∩倭恕?
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與此同時(shí)，目前在售的項(xiàng)目大多已經(jīng)進(jìn)入了銷(xiāo)售的尾聲，可銷(xiāo)售的面積和套數(shù)都嚴(yán)重不足。截至2008年5月，整個(gè)中心城區(qū)內(nèi)的別墅待售面積僅為4.8萬(wàn)平方米，共138套。隨著這部分項(xiàng)目的銷(xiāo)售，古城內(nèi)的在售別墅還在不斷的減少之中。目前能對(duì)蘇州古城別墅的供應(yīng)和銷(xiāo)售起到?jīng)Q定性作用的是華潤(rùn)平門(mén)府項(xiàng)目，目前該項(xiàng)目還沒(méi)有領(lǐng)取預(yù)售許可證，尚不清楚其第一次推向市場(chǎng)的總量。但根據(jù)該項(xiàng)目的工程進(jìn)度情況，預(yù)計(jì)其第一次推向市場(chǎng)的供應(yīng)量不會(huì)太大，蘇州古城別墅將繼續(xù)保持嚴(yán)重供不應(yīng)求的局面。
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