| ??? “政府出臺(tái)一系列的政策明顯無(wú)誤地傳遞著一個(gè)信號(hào)就是：幫助低收入人群解決住房問(wèn)題。每一條政策背后都重復(fù)著這個(gè)信號(hào)?！睂?duì)于政府近日的一系列“救市”措施，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹這樣說(shuō)?！澳壳埃钦{(diào)整的陣痛期。住宅價(jià)格從萬(wàn)科開(kāi)始已經(jīng)在降低，售價(jià)和成本之間的差距空間已經(jīng)沒(méi)有了，當(dāng)然也不排除開(kāi)發(fā)商在成本以下賣房。”
??? 救市錯(cuò)過(guò)了最佳時(shí)機(jī)
?????? ?潘石屹用三個(gè)字母“V、U、L”描述房地產(chǎn)市場(chǎng)的救市情況。他認(rèn)為在今年初出現(xiàn)成交量下滑苗頭時(shí)，政府馬上減息，增加按揭貸款成數(shù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)馬上就可以恢復(fù)，是“V”的形狀；在奧運(yùn)之前，救市發(fā)生“U”的形態(tài)；進(jìn)入四季度，快到年底時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化呈“L”形態(tài)，難以預(yù)測(cè)什么時(shí)間恢復(fù)。
?? 房?jī)r(jià)降低空間已經(jīng)沒(méi)有了
?????? ?對(duì)于救市，有學(xué)者認(rèn)為，除了政府出臺(tái)政策刺激消費(fèi)之外，還有一個(gè)很重要的方面就是開(kāi)發(fā)商要降低房?jī)r(jià)。對(duì)此潘石屹表示，從成交量上來(lái)看，已經(jīng)到了“L”的折點(diǎn)，不可能再跌了。從房?jī)r(jià)來(lái)看，住宅價(jià)格從萬(wàn)科開(kāi)始已經(jīng)在降低了，那些在2006年、2007年“招拍掛”拿到土地的開(kāi)發(fā)商，當(dāng)時(shí)他們土地樓面價(jià)已經(jīng)比當(dāng)時(shí)住宅售價(jià)高了，所以，才有“面粉比面包貴”的說(shuō)法。這個(gè)空間已經(jīng)沒(méi)有了，當(dāng)然這并不是說(shuō)不能在成本以下銷售房子。
??? 保障房影響商品房?jī)r(jià)格
??? 住宅市場(chǎng)的大格局正在改寫(xiě)
??????? 潘石屹分析，以前，主要是以商品住宅為主，現(xiàn)在增加了許多保障房，有廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，兩限房。以北京為例，保障房去年用地是650萬(wàn)m2規(guī)劃建筑面積，今年是760萬(wàn)m2規(guī)劃建筑面積，相當(dāng)于每年十萬(wàn)套房面向市場(chǎng)推出，而北京去年所有一手房的成交是１４.９萬(wàn)套。這對(duì)住宅市場(chǎng)將是一個(gè)巨大沖擊，市場(chǎng)格局要重新改寫(xiě)，尤其是緊靠保障房的住宅，降價(jià)可能是選擇之一。
?????? ?保障房在市場(chǎng)推出的時(shí)間和數(shù)量，以及政府能不能完成保障房的計(jì)劃，對(duì)商品房?jī)r(jià)格漲跌與否影響至關(guān)重要。實(shí)踐證明，保障房應(yīng)該和市場(chǎng)分開(kāi)，最好辦法是由財(cái)政直接去解決，把福利房，保障房與市場(chǎng)分開(kāi)，新加坡的路子是安全的，可能見(jiàn)效會(huì)慢一點(diǎn)。 |