房價下跌，地價也下跌，在地價狂升時拿地的房地產(chǎn)公司，不得不為“瘋狂”付出代價。近日陸續(xù)有上市公司在年報或公告中披露了對一些高價所獲得的土地計提減值準備，如保利地產(chǎn)在年報中披露，對金沙州地塊按可收回金額計提了減值準備；榮盛發(fā)展公告對南京仙林地塊計提減值準備；還有多家公司以計提存貨跌價準備形式計提了土地減值準備。
中易安房地產(chǎn)擔保有限公司有關(guān)專家表示，土地盡管具有一些特殊性，但仍是商品，具有商品屬性，其價格也會有漲有跌，不可能一直上漲。業(yè)內(nèi)人士認為，在房價地價下跌時對土地計提減值準備從公司財務來看是正?，F(xiàn)象，但這將有助于使房企在今后競拍土地時更為慎重和理性，也有利于土地市場的規(guī)范。
從上市公司計提減值的土地情況看，都是在地價狂升時拿到的土地。如保利地產(chǎn)計提跌價準備的金沙州地塊是在2007年拍得的，根據(jù)當時的公告，所競得的位于廣州市白云區(qū)金沙洲的兩地塊，成交價款總額為42億元；榮盛發(fā)展南京仙林地塊系公司于2007年12月6日以7.1億元拍得的。萬科在年報中也明確表示，在其進行計提減值準備的13個項目中，拿地成本偏高。
資料顯示，從2005年開始，各地商品 房價格上漲勢頭加快，到2007年和2008年上半年，出現(xiàn)近乎瘋狂地上漲。與此同時，地價也水漲船高，屢屢創(chuàng)出新高，各地“地王”此起彼伏。如在杭州，某公司拍得一塊地，其樓面地價高達15700多元/一平米，甚至比周邊許多樓盤的銷售價格還高；某房地產(chǎn)公司在北京以17億元的價格成為新地王，其樓面地價就高達11400元/平方米?？梢哉f，幾乎所有大的房地產(chǎn)公司都在某個時間當上過某地的“地王”。
中易安房地產(chǎn)擔保有限公司首席咨詢師宛玉敏就表示，當?shù)赝跏怯写鷥r的，目前不得不計提減值準備就是代價之一。
如上述北京的某地王開發(fā)成本有人測算將達到1.6萬元/平方米，而目前其周邊樓價高端項目為14500元左右，低端甚至跌破12000元，其開發(fā)的項目能不貶值嗎？
值得注意的是，目前進行計提減值的還只是部分公司，還有不少公司或者是由于當?shù)胤績r下跌不多，或者是由于其它原因而沒有計提。但目前從各方面看，房價大幅上漲的可能性并不大，地價也就不可能上漲，那些在2007年或2008年上半年拍到的土地大多面臨減值問題。
雖然近期隨著一些地區(qū)房價有所回暖，土地成交有活躍的跡象。如根據(jù)北京市土地整理儲備中心統(tǒng)計，僅3月份以來土地成交8宗，而2月份全月僅有7起，但簡單計算地價并未上漲，還略有下降，更不能與07年的價格相比。業(yè)內(nèi)人士認為，目前房地產(chǎn)的“回暖”現(xiàn)象更多的是政府密集出臺支持房地產(chǎn)發(fā)展政策的結(jié)果，能否持續(xù)還要觀察，有一點是肯定的即政府希望成交量上升而不是價格上升，否則，脫離消費者的房地產(chǎn)市場發(fā)展將難以為繼，必將再續(xù)低迷，其結(jié)果將是會有更多公司更大幅度對包括土地在內(nèi)的房地產(chǎn)存貨計提減值準備。
房價低迷帶來的結(jié)果不僅是價格下降，更可怕的是成交量大幅減少。中易安公司的宛玉敏就表示，這對房地產(chǎn)企業(yè)的影響更大，其結(jié)果是企業(yè)回籠資金不足，甚至很可能引起資金鏈的斷裂。
對房企來講，計提減值準備只是財務采取謹慎原則的一個方面。從目前看，更重要的是，在土地高價條件下，如何保證商品質(zhì)量,如何壓縮開發(fā)費用、降低過高的利潤率，以消費者認可的房價推出項目，這才能受到市場歡迎，企業(yè)也才能渡過難關(guān)。(王維波) |