近期蘇城樓市的變化又吸引了很多市民對(duì)樓市和房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的關(guān)注，昨天，我們邀請(qǐng)了房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師做客本報(bào)政法熱線，就商品房預(yù)購(gòu)中應(yīng)當(dāng)注意哪些問(wèn)題、二手房買(mǎi)賣(mài)中出現(xiàn)糾紛如何處理，離婚如何分割財(cái)產(chǎn)、繼承析產(chǎn)如何確定份額等與房屋交易有關(guān)的法律問(wèn)題，為廣大讀者提供咨詢(xún)，現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)電話此起彼伏，兩位嘉賓結(jié)合法律法規(guī)為眾多市民提供了細(xì)致解答。
原房主隱瞞初購(gòu)價(jià)多交稅應(yīng)由其承擔(dān)
王先生：我買(mǎi)了一套二手房，原房主表示當(dāng)初他購(gòu)買(mǎi)時(shí)是50萬(wàn)元，合同明確約定他以當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格也就是50萬(wàn)元將房子賣(mài)給我，過(guò)戶時(shí)我查詢(xún)有關(guān)檔案后發(fā)現(xiàn)房主當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)此房時(shí)其實(shí)只花了30多萬(wàn)元，這其中有很大差距，導(dǎo)致我要多交好幾萬(wàn)過(guò)戶稅費(fèi)，請(qǐng)問(wèn)我該怎么辦？
劉長(zhǎng)偉：你們既然已經(jīng)在合同中明確約定了兩次交易的價(jià)格是一樣的，說(shuō)明對(duì)方故意隱瞞了相關(guān)情況，相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、所得稅應(yīng)當(dāng)由對(duì)方承擔(dān)。你還可以以欺詐為由，提出撤銷(xiāo)合同。
想出售婚前房產(chǎn)需要前妻簽字嗎
李女士問(wèn)：我兒子婚前買(mǎi)了一套房子，現(xiàn)在離婚了，他要賣(mài)掉房子，房管部門(mén)要求他前妻簽字才給過(guò)戶，請(qǐng)問(wèn)合理嗎？
劉長(zhǎng)偉：婚前財(cái)產(chǎn)你兒子有獨(dú)立的處分權(quán)，房管部門(mén)這樣處理是比較謹(jǐn)慎和盡職的做法，如果你兒子的前妻不同意配合，應(yīng)當(dāng)向房管部門(mén)反映，把情況說(shuō)明清楚，并提供相應(yīng)的證據(jù)，房管部門(mén)會(huì)做出相應(yīng)的處理。
購(gòu)二手房后原房主不遷戶口怎么辦
顧先生問(wèn)：我在昆山買(mǎi)的一套二手房，賣(mài)方不配合遷出戶口，向我索要好處費(fèi)才給辦理，請(qǐng)問(wèn)怎么辦？
劉長(zhǎng)偉：戶口遷出問(wèn)題屬于公安部門(mén)行政管理范疇，一般法院不好處理。但我個(gè)人認(rèn)為，根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，遷出戶口屬于合同附隨義務(wù)，就像出賣(mài)房屋要搬離物品一樣，賣(mài)方有義務(wù)履行，如果不履行，可以起訴要求其辦理遷出手續(xù)。
遺囑中房產(chǎn)分配在生前可更改
趙先生問(wèn)：我一個(gè)親戚立了遺囑，把房子給兒子，但現(xiàn)在因?yàn)榍闆r發(fā)生變化，他想改變當(dāng)初的決定，請(qǐng)問(wèn)可以嗎？
王炳玉：可以。遺囑在當(dāng)事人去世之前，都可以更改，以最后一份為準(zhǔn)。但經(jīng)過(guò)公正的遺囑也要辦理公證才能產(chǎn)生變更的法律效力。
賣(mài)方家庭出爭(zhēng)議買(mǎi)方無(wú)法過(guò)戶怎么辦
張先生問(wèn)：我買(mǎi)二手房時(shí)，賣(mài)方配偶已經(jīng)死了，他的兒子沒(méi)有簽字，現(xiàn)在不積極配合我辦理過(guò)戶手續(xù)，怎么辦？
王炳玉：配偶一方死亡，應(yīng)當(dāng)由所有繼承人簽字并辦理公證，才能過(guò)戶。如果有某一位繼承人不同意，可能導(dǎo)致合同無(wú)效。但賣(mài)方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償包括房屋差價(jià)損失和你因?yàn)橘?gòu)房所支出的其它費(fèi)用。
房屋滲水嚴(yán)重可主張退房嗎
李女士問(wèn)：我在2006年購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，現(xiàn)在交房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋滲水嚴(yán)重，請(qǐng)問(wèn)我可以要求退房嗎?
王炳玉：這要根據(jù)具體情況來(lái)作分析，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，商品房存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，影響居住使用，可以要求退房。賣(mài)方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)你的購(gòu)房款利息損失和購(gòu)房差價(jià)損失。
伴隨著前一段時(shí)間樓市成交量的回升以及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的重大變化和各種個(gè)人原因，在商品房預(yù)售、二手房買(mǎi)賣(mài)方面出現(xiàn)了很多糾紛。還有家庭原因，生老病死、婚姻變化，都會(huì)涉及房產(chǎn)方面的法律問(wèn)題。昨天，兩位嘉賓就涉及房產(chǎn)交易中一些問(wèn)題及解決方法作了以下提醒：
一、房產(chǎn)交易最重要的就是法律手續(xù)，比如商品房要有《預(yù)售許可證》，二手房要房產(chǎn)、土地兩證齊全，賣(mài)方要夫妻雙方簽字、拆遷房要家庭共有人共同簽字等等，很多時(shí)候缺少一樣手續(xù)就有可能導(dǎo)致合同無(wú)效。一方反悔就比較容易，從而給另一方造成損失。如果對(duì)有些問(wèn)題不清楚，要及時(shí)向房管等相關(guān)部門(mén)或律師咨詢(xún)，避免不必要的損失。
二、不要輕信口頭承諾，必須把你想要的寫(xiě)進(jìn)合同。有時(shí)候情愿不買(mǎi)，也要堅(jiān)持簽訂一份比較完備的合同。否則，勉強(qiáng)買(mǎi)下來(lái)，有可能會(huì)帶來(lái)無(wú)盡的煩惱。
三、二手房買(mǎi)賣(mài)中，要注意一些細(xì)節(jié)。比如房屋購(gòu)銷(xiāo)差價(jià)、購(gòu)銷(xiāo)時(shí)差，會(huì)對(duì)納稅數(shù)額產(chǎn)生很大影響。驗(yàn)收房屋要注意家具遮擋部位的檢查；要對(duì)戶口遷出時(shí)間有明確約定，否則，一旦出現(xiàn)糾紛，購(gòu)房一方就會(huì)非常被動(dòng)。一些問(wèn)題就很難處理。
四、家庭糾紛一定要互諒互讓?zhuān)M量協(xié)商解決，以保證和睦的家庭氛圍，錢(qián)財(cái)畢竟是身外之物，親情更重要。如果真的無(wú)法協(xié)商，也可以通過(guò)法律途徑解決。法律是解決問(wèn)題的一種途徑，只要大家心態(tài)平和，也不啻為一種解決矛盾糾紛的有效方法。 |