《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）將于9月15日起施行，這是我國(guó)首部專門規(guī)范住房租賃活動(dòng)的行政法規(guī)，明確規(guī)定了出租人需辦理房屋租賃備案，住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)若未辦理備案將面臨罰款。有人擔(dān)心稅負(fù)增加，有人擔(dān)心房租上漲。
對(duì)此，相關(guān)稅務(wù)部門回應(yīng)，出租房屋繳稅是現(xiàn)行稅收政策的一部分，并非因《條例》實(shí)施而新增的稅種。那么，《條例》具體有哪些規(guī)定？出租住房涉及哪些稅費(fèi)？稅費(fèi)是否會(huì)轉(zhuǎn)嫁給租客？
《條例》第八條規(guī)定：出租人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案；第二十七條指出，通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交的，由機(jī)構(gòu)代為備案；第三十條提出，房產(chǎn)管理部門需與稅務(wù)等多部門建立信息共享機(jī)制。
但實(shí)際上，當(dāng)前房屋出租所涉稅種（如個(gè)人所得稅、增值稅、房產(chǎn)稅等）已實(shí)施多年，并未因《條例》出臺(tái)而調(diào)整。
ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然指出，租賃備案制度早在2011年《商品房屋租賃管理辦法》就已提出，但此前執(zhí)行力度較弱。此次《條例》強(qiáng)化備案要求，主要目的是規(guī)范租賃市場(chǎng)，打擊黑中介、虛假房源，保障租客權(quán)益，如備案合同可作為入學(xué)、落戶依據(jù)等，并為未來房地產(chǎn)稅改革提供數(shù)據(jù)支持。備案本身不直接新增稅種，但通過規(guī)范合同登記，有助于加強(qiáng)稅務(wù)監(jiān)管，減少偷稅漏稅。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)說，《條例》未涉及任何稅費(fèi)政策調(diào)整，房東無需焦慮。備案的核心在于規(guī)范租賃交易、加強(qiáng)合同管理，平臺(tái)與公安等部門聯(lián)網(wǎng)主要是便于流動(dòng)人口管理，方便租客辦理居住證、提取公積金等事務(wù)。
微信公眾號(hào)“成都稅務(wù)”文章指出，隨著《條例》推動(dòng)租賃信息備案，納稅流程將更加規(guī)范，而非“突然加稅”。
目前，多數(shù)地區(qū)采取綜合征收率征收辦法。如北京、上海對(duì)月租金不超過10萬元的個(gè)人出租住房按2.5%的綜合稅率征收，包含個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅等；廣州、深圳等地也有類似政策，顯著簡(jiǎn)化了稅費(fèi)繳納流程。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，因租賃更多的是房東和租客私人之間簽約的、合同金額不大，且缺乏有效監(jiān)管，大量交易未納入稅收體系。若租客需開發(fā)票，房東則需通過稅務(wù)APP開票并繳稅。
“提高備案率還需要出臺(tái)具體實(shí)施細(xì)則，通過信用體系、行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)管、企業(yè)自律等多種手段進(jìn)行有效管理。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池說。
值得注意的是，《條例》所規(guī)定的備案義務(wù)及罰則主要針對(duì)住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。個(gè)人房東目前不備案暫無罰款風(fēng)險(xiǎn)，租客也可自行申請(qǐng)備案，且無需繳納費(fèi)用。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前租賃市場(chǎng)租賃關(guān)系不穩(wěn)定，租客權(quán)益得不到保障，租期平均不到8個(gè)月，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)大而不強(qiáng)，無法構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房消費(fèi)格局。
對(duì)于“稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁”的擔(dān)憂，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在部分租賃需求密集的片區(qū)，稅費(fèi)可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁給租客；但在更多租賃市場(chǎng)供應(yīng)充足、競(jìng)爭(zhēng)較激烈的背景下，房東很難將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給租客。空置成本往往大于稅費(fèi)成本，稅率實(shí)際也較低，因此大部分稅負(fù)仍將由房東承擔(dān)。
來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)-《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》 |