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銀行風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自開(kāi)發(fā)貸
事實(shí)上，目前容易出現(xiàn)的房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)貸款，也是銀行的主要風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)貸款主要是指開(kāi)發(fā)商在拿到土地后，會(huì)向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款，一般情況下銀行會(huì)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的信用和項(xiàng)目未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，向開(kāi)發(fā)商下發(fā)開(kāi)發(fā)貸款，按照有關(guān)規(guī)定開(kāi)發(fā)商在這個(gè)環(huán)節(jié)中要擁有35%的自有資金，而銀行將要提供65%的貸款。
只要把開(kāi)發(fā)的房子建好并銷(xiāo)售出去，貸款就不會(huì)出問(wèn)題。一般情況下開(kāi)發(fā)貸款的周期是三年，還可以申請(qǐng)一定時(shí)間的延展期，在這期間開(kāi)發(fā)商抵押給銀行的是土地而并沒(méi)有形成房屋，如果開(kāi)發(fā)商在這期間資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，銀行得到的只能是土地。
潘石屹不久前曾指出，今年上半年國(guó)內(nèi)所有商業(yè)銀行，未曾向開(kāi)發(fā)商發(fā)放過(guò)一筆開(kāi)發(fā)貸款。而2006年和2007年，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了瘋狂地?cái)U(kuò)張拿地，使用的資金大部分是前期銀行下放的開(kāi)發(fā)貸款，而現(xiàn)在面臨銀行收緊開(kāi)發(fā)貸款，導(dǎo)致這些企業(yè)面臨著嚴(yán)重的資金壓力。潘石屹認(rèn)為，對(duì)于這些急速擴(kuò)張的企業(yè)來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)讓這些項(xiàng)目無(wú)疑是最好的選擇，但是目前他了解到，不少企業(yè)不愿意割肉，而是采取拖欠土地出讓金的辦法，這樣很容易出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的信用危機(jī)。
就目前形勢(shì)而言，房地產(chǎn)的頹勢(shì)可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，而目前土地市場(chǎng)的形式也不是很樂(lè)觀。不久前，深圳公開(kāi)掛牌出讓的5幅地塊流拍了4塊，僅成交的一塊地價(jià)回落到了同區(qū)位2006年的水平。之后，深圳再次掛出的3幅地塊中，又流拍了兩塊，成交地塊的樓面價(jià)僅為1149元/平方米，相當(dāng)于同區(qū)位2005年的地價(jià)水平。隨后，上海8宗土地掛牌出讓中，成交了6宗，流拍兩宗，拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)氣氛冷清；廈門(mén)將不久前集體流拍的9幅地塊第二次拍賣(mài)，結(jié)果仍有4幅流拍，成交地價(jià)則出現(xiàn)大幅下滑20%-30%。
土地流拍及地價(jià)大幅下滑，會(huì)使銀行的開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)完全暴露出來(lái)，整體房貸風(fēng)險(xiǎn)也被放大。此前，開(kāi)發(fā)貸款多為抵押貸款，大部分抵押物即為土地，現(xiàn)在土地市場(chǎng)的不景氣，導(dǎo)致了幾年前開(kāi)發(fā)商抵押給銀行的土地正在貶值，而進(jìn)一步影響到了銀行開(kāi)發(fā)貸款的安全性。
相對(duì)而言，房屋抵押比土地抵押更具有安全性，可見(jiàn)此前銀行游說(shuō)開(kāi)發(fā)商打折促銷(xiāo)，以期快速回籠資金并非謠傳，只要開(kāi)發(fā)商讓利的程度不低于銀行作價(jià)給開(kāi)發(fā)商的70%，銀行就不會(huì)出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，而促銷(xiāo)降價(jià)得來(lái)的房款可以直接抵消開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款。
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上半年個(gè)人按揭同比降32%
隨著樓市陰云的不斷加重，銀行面臨的不僅是房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，而且正在喪失個(gè)人按揭這塊最為安全的貸款市場(chǎng)。記者從偉嘉安捷了解到，由于受去年六次加息累計(jì)效應(yīng)影響，今年上半年房地產(chǎn)個(gè)貸金融市場(chǎng)交易量與去年同期相比出現(xiàn)較大的下降趨勢(shì)，降幅為32%，貸款客戶(hù)需求量也有所下降，降幅在10%左右。而且，據(jù)“我愛(ài)我家”副總裁胡景暉介紹，目前提前還貸的購(gòu)房者已經(jīng)接近了個(gè)人按揭總?cè)藬?shù)的30%。
這主要是由于六次加息后已經(jīng)背負(fù)貸款“包袱”的房貸者們坐立不安，還款壓力加大后不得不省吃?xún)€用，節(jié)源開(kāi)流。另一方面，尚未買(mǎi)房的借款人猶豫徘徊在“貸款與不貸款”之間，觀望情緒較濃。例如在去年房?jī)r(jià)最高位買(mǎi)房的老業(yè)主比現(xiàn)在買(mǎi)房的新業(yè)主多付出了近10%的房款。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，可能會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)有房產(chǎn)的價(jià)格低于銀行的作價(jià)，也就是說(shuō)，以前貸款100萬(wàn)元的房子現(xiàn)在只值80萬(wàn)元了，可能會(huì)出現(xiàn)個(gè)人按揭的風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)，偉嘉安捷還認(rèn)為，今年上半年中國(guó)股市一路狂跌，使得年全民炒股的“狂熱”局面已不復(fù)存在。以往股市全線(xiàn)飄紅、金融市場(chǎng)政策尚未如此嚴(yán)控時(shí)，不少有房產(chǎn)的借款人將房產(chǎn)抵押給銀行進(jìn)而再將資金回流于股市，投機(jī)取巧變相拉動(dòng)了個(gè)人住房消費(fèi)信貸的增長(zhǎng)。現(xiàn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整周期，為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，央行千方百計(jì)地抑制價(jià)格總水平過(guò)快上漲，對(duì)于各層面的金融監(jiān)管也實(shí)施了嚴(yán)格總控，所以不合法手續(xù)、不合途徑的貸款一律查處、不予批準(zhǔn)使得投資投機(jī)渠道被“封堵”，從某種意義上來(lái)說(shuō)也抑制了房地產(chǎn)個(gè)貸金融市場(chǎng)交易的增長(zhǎng)。
為此，不少銀行紛紛主打或推出適用于還款的省錢(qián)房貸產(chǎn)品，來(lái)延長(zhǎng)購(gòu)房者的還款周期，比如，深發(fā)展的“固定利率氣球貸”、光大的“天天省”、招行的“房貸消費(fèi)”、中信銀行的“個(gè)貸分段還款法”等等。這些產(chǎn)品都是為了迎合房貸消費(fèi)者的口味，順應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)個(gè)貸金融市場(chǎng)變化而衍生出來(lái)的新型房貸產(chǎn)品，足可見(jiàn)各商業(yè)銀行為了搶奪個(gè)人房貸市場(chǎng)這塊“寶地”的良苦用心。
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