| 2月18日起，南京市公積金貸款上限將從15萬元/人上調(diào)到20萬元/人。而目前，還貸能力系數(shù)已從0.2調(diào)高至0.45，“萬元”樓盤、“二次貸款”也已解禁。昨天下午，晨報(bào)邀請(qǐng)了南京市住房公積金管理中心貸款處專家王健先生，回答讀者關(guān)心的公積金新政的疑問。從上午起熱線就開始響起，短短一個(gè)小時(shí)內(nèi)，電話不斷，專家也一一進(jìn)行了耐心解答。熱線結(jié)束后，仍有不少讀者打進(jìn)電話。
商業(yè)貸款可否轉(zhuǎn)公積金？
不少市民去年因受到“二次貸款”限制，買房時(shí)就使用了商業(yè)貸款。也有的因?yàn)楫?dāng)時(shí)最高額度為15萬，貸了部分商業(yè)貸款。如今新政不僅允許再貸第二次，額度也上調(diào)了。讀者就此詢問，現(xiàn)在是不是可以把商業(yè)貸款轉(zhuǎn)成公積金貸款？
王健表示，去年已簽過商業(yè)貸款合同并拿到款項(xiàng)的貸款者，是不能轉(zhuǎn)成公積金貸款的。其實(shí)，不僅是公積金，銀行間轉(zhuǎn)(加）按揭也已在2007年相繼叫停。因此在不同銀行間轉(zhuǎn)商業(yè)貸款也行不通。不過，市民可以一年一次提取賬戶中的公積金歸還商業(yè)貸款，時(shí)間為每年1-6月的上半月。要注意的是，提取后賬戶中應(yīng)保留10元以上余額，以防被銷戶。委托逐月、逐年提取還貸則不能用于歸還商業(yè)貸款，因?yàn)槲秀y行支取還貸方式只適用于公積金貸款。
能否把住房抵押后再貸公積金？
“如果買房時(shí)貸過一次公積金，并且已經(jīng)還清了，能不能把住房抵押給銀行，再把公積金貸回來？”有市民來電詢問。
王健表示，這屬于抵押消費(fèi)貸款，不能貸公積金?！肮e金貸款是解決住房問題、改善住房條件，因此前提是繳存者買入自住房?！彼赋?，上述情況中的貸款者可能用公積金買車、其他消費(fèi)，并非解決住房問題，因此難以判定公積金是否用得其所。
此外，有的市民買的是房屋的居住權(quán)，而沒有產(chǎn)權(quán)，這種情況也不能貸公積金。
信用污點(diǎn)是否會(huì)影響貸公積金？
據(jù)悉，南京市公積金貸款的逾期率已降到0.22‰，為近幾年來的最低點(diǎn)。貸款逾期不還，以及其他情況下產(chǎn)生的信用污點(diǎn)，對(duì)公積金貸款是否會(huì)造成影響呢？昨天就有市民打入電話，詢問自己曾經(jīng)遲繳一個(gè)月的住房貸款，會(huì)不會(huì)因此貸不到公積金。
王健表示，公積金已納入人行的個(gè)人征信系統(tǒng)，所以信用污點(diǎn)對(duì)將來公積金貸款的影響肯定是有的，但影響大小視信用程度而定。例如，有的市民使用信用卡后忘記及時(shí)還款，欠賬超過了規(guī)定時(shí)間，這類情況影響不大。但若換成曾經(jīng)貸款100多萬，拖欠好幾個(gè)月不還，就屬于失信比較嚴(yán)重的了，難以通過公積金貸款審批。
公式到底怎么算？
貸款額度的計(jì)算公式為：貸款職工公積金月繳存額/繳存比例×個(gè)人還貸能力系數(shù)×12個(gè)月×實(shí)際可貸年限。市民能貸多少，取決于三個(gè)因素。首先是公積金月繳存額，根據(jù)單位效益不同、工資收入高低有所差別。其次是繳存比例，機(jī)關(guān)、事業(yè)(不含企業(yè)化管理的自收自支的事業(yè)）單位和個(gè)人分別為10%；外商和港澳臺(tái)商投資企業(yè)的單位和個(gè)人分別為10%-12%；其他企業(yè)(含企業(yè)化管理的自收自支的事業(yè)）單位和個(gè)人分別為8%-12%。最后是實(shí)際可貸年限，即距離法定退休的年齡，不超過30年。
這樣一來，除了繳存金額的多少和占工資比例，可貸年限長(zhǎng)短也決定了能貸到多少公積金，市民可將個(gè)人情況帶入公式中計(jì)算。
單用公積金能買什么房？
南京市公積金管理?xiàng)l例規(guī)定，貸南京市公積金購(gòu)買商品房的，首付款比例不少于購(gòu)房總價(jià)的30%。購(gòu)買二手房的首付款比例不少于購(gòu)房總價(jià)的40%，還清后二次貸款首付不少于40%。這意味著，如果夫妻雙方能貸到40萬元上限，那么一套57萬元的新房，只須辦理公積金貸款就足夠了。
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