房地產(chǎn)市場(chǎng)能否迅速重返健康發(fā)展軌道，關(guān)鍵在于住房交易量能否迅速回暖。而住房交易量能否迅速回暖，關(guān)鍵在于虛高的房?jī)r(jià)能否迅速回歸理性。因此，調(diào)控政策的靶心，應(yīng)該是敦促開(kāi)發(fā)商大幅度降價(jià)。
站在購(gòu)房者的角度來(lái)說(shuō)，只有兩種心理狀態(tài)下會(huì)買(mǎi)房：一種是房?jī)r(jià)已經(jīng)到達(dá)底部，不會(huì)繼續(xù)下跌，另一種是，雖然不知道房?jī)r(jià)趨勢(shì)，但相對(duì)于其他購(gòu)房者得到了額外的、很大的優(yōu)惠。
目前商品房?jī)r(jià)格的定價(jià)權(quán)完全在開(kāi)發(fā)商手中，政府調(diào)控政策只能通過(guò)普惠的方式，例如減免稅費(fèi)、降息、減少首付比例等組合拳來(lái)調(diào)動(dòng)購(gòu)房者的積極性，顯然這是不夠的。筆者建議變“普惠式讓利”為“針對(duì)性讓利”，利好政策只針對(duì)大規(guī)模降價(jià)的開(kāi)發(fā)商才有效，通過(guò)購(gòu)房者對(duì)降價(jià)樓盤(pán)的追捧，摒棄降價(jià)幅度少的樓盤(pán)。按照這一原則，筆者提出三個(gè)“針對(duì)性讓利”的解困策略。
下策：發(fā)行獎(jiǎng)勵(lì)式住房券
地方政府向符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的特定人群，免費(fèi)發(fā)放實(shí)名制(持券人與最終住房所有人必須相同)住房券(或購(gòu)房額度)，并規(guī)定每補(bǔ)貼100元人民幣，發(fā)放120元住房券(具體比例根據(jù)各地方情況制定)。120元住房券在購(gòu)房時(shí)具有120元人民幣的購(gòu)買(mǎi)力。收到住房券的開(kāi)發(fā)商到指定兌換銀行每120元住房券兌換回100元人民幣。
開(kāi)發(fā)商自愿選擇是否接受住房券。如果接受，需要事前向政府備案并公示。如果不接受，則不能享受政府的各項(xiàng)支持政策，既包括針對(duì)開(kāi)發(fā)商的減免稅費(fèi)等政策，也包括針對(duì)該項(xiàng)目購(gòu)房人的優(yōu)惠利率等政策(這一原則適用于全部三個(gè)策略)。
此外還應(yīng)該允許甚至鼓勵(lì)社會(huì)購(gòu)房者，以現(xiàn)金100元購(gòu)買(mǎi)120元實(shí)名制住房券，從而擴(kuò)大其規(guī)模。
政府統(tǒng)一購(gòu)房、統(tǒng)一分配的方式，讓購(gòu)房者失去了選擇權(quán)?，F(xiàn)金直補(bǔ)的“現(xiàn)金”被限制了用途，卻沒(méi)有拿到折扣優(yōu)惠。住房券的優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)在有限但充分的選擇權(quán)，是中庸之道。
但是，住房券雖然達(dá)到了提振交易量的目的，卻無(wú)法區(qū)分消費(fèi)需求和投資需求。希望多買(mǎi)多賣(mài)與限制投機(jī)需求保護(hù)消費(fèi)需求，構(gòu)成了兩難悖論。同時(shí)，住房券沒(méi)有存量，發(fā)行到一定規(guī)模，政府財(cái)政已相當(dāng)吃力，但跟房地產(chǎn)存量對(duì)比起來(lái)，還是無(wú)法匹配。所以住房券是下策，雖然短期有效，但是既不治大標(biāo)，也不治大本。
|