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上策：優(yōu)惠公積金使用者
國(guó)家或地方政府規(guī)定使用住房公積金購(gòu)房時(shí)，相對(duì)于現(xiàn)金享受額外的優(yōu)惠率(比如20%)，無(wú)論是全額還是部分使用住房公積金(建議一人一套的原則)。住房公積金與現(xiàn)金的差額，可以完全由開(kāi)發(fā)商獨(dú)立承擔(dān)，也可以由開(kāi)發(fā)商和地方政府共同承擔(dān)(例如退稅、退還部分土地出讓金等)。
政府停止新建經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的特殊人群，以購(gòu)房額度進(jìn)行直補(bǔ)。購(gòu)房額度的優(yōu)惠率，與住房公積金相同。房管部門對(duì)每一個(gè)開(kāi)發(fā)商樓盤進(jìn)行監(jiān)督。
住房公積金的巨大存量與房地產(chǎn)的存量相匹配，可以迅速提升交易量。截至2008年末，全國(guó)商品房空置面積2億平方米左右，按現(xiàn)行售價(jià)計(jì)算，在6000億元左右，而全國(guó)住房公積金繳存余額超過(guò)1萬(wàn)億元。住房公積金購(gòu)房時(shí)，往往配比現(xiàn)金和貸款，1元住房公積金至少可以形成3元的購(gòu)房消費(fèi)。如果市場(chǎng)的購(gòu)房需求中，只有一半是使用住房公積金的消費(fèi)需求，其規(guī)模也超過(guò)存量房數(shù)倍。
住房公積金能夠區(qū)分投資需求與消費(fèi)需求。過(guò)去區(qū)分二者的辦法是商品雙軌制，富人住市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的商品房，窮人住計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)適用房，這種“管房不管人”的政策，造成了大量尋租空間。筆者認(rèn)為不應(yīng)該將房子分類，應(yīng)該將購(gòu)房者區(qū)別開(kāi)來(lái)。對(duì)困難群體，進(jìn)行購(gòu)房額度補(bǔ)貼；對(duì)工薪階層，給予購(gòu)房?jī)?yōu)惠；對(duì)于投資需求的購(gòu)房者，不予優(yōu)惠，但也不予壓制。這是新的“價(jià)格雙軌制”，商品不分貴賤，而“錢”分貴賤。住房公積金只針對(duì)工薪階層的，所以房?jī)r(jià)的非理性上漲，將被貨現(xiàn)率的調(diào)節(jié)有效地沖抵，從而在制度上保障工薪階層免受高房?jī)r(jià)之苦。
這一策略與現(xiàn)行體制并無(wú)沖突，操作簡(jiǎn)單，可執(zhí)行性強(qiáng)，惠及面廣。住房公積金的貨現(xiàn)率，可以由中央政府住房公積金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一規(guī)定，也可以由地方相應(yīng)機(jī)構(gòu)自行規(guī)定，甚至開(kāi)發(fā)商也可專為住房公積金打折。
政府在出臺(tái)各類稅費(fèi)減免措施和制定利率等系列優(yōu)惠的同時(shí)，只負(fù)責(zé)調(diào)整住房公積金的貨現(xiàn)率和購(gòu)買套數(shù)、轉(zhuǎn)讓規(guī)則等。貨現(xiàn)率為政府提供了一個(gè)現(xiàn)實(shí)可行又十分有效的調(diào)控房?jī)r(jià)的杠桿工具，就像金融行業(yè)中的利率。
住房商品與金融資金不同，具有不可移動(dòng)性，這就使得住房公積金的貨現(xiàn)率調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，比利率調(diào)整資金，具有更大的靈活性。例如北京希望鼓勵(lì)豐臺(tái)、順義建立新城，不希望亞北地區(qū)居民更多增加，在制定貨現(xiàn)率時(shí)，可規(guī)定豐臺(tái)、順義的優(yōu)惠率為25%，亞北為15%。所以這一策略是上策：購(gòu)房者既可享受到實(shí)惠，又有充分選擇權(quán)；政府出臺(tái)宏觀政策，運(yùn)用貨現(xiàn)率工具，調(diào)整市場(chǎng)；開(kāi)發(fā)商在提供針對(duì)性優(yōu)惠以后，換取大量銷售。既治大標(biāo)，也治大本。(王吉緋/文) |