據(jù)《中國房地產(chǎn)報》報道，今年以來，房企高價拿地的后遺癥正在逐漸表露出來。
今年年初，美國最大地產(chǎn)商之一鐵獅門高調(diào)宣布，啟動上海楊浦區(qū)新江灣城F地塊，并將項目定名為“世浦領(lǐng)世”。但如今，鐵獅門卻悄然為這一投資百億元的項目尋找合作伙伴。“鐵獅門正計劃收縮其海外的投資，由于新江灣城項目整體資金需求量巨大，因此鐵獅門將尋求各種形式的合作。”知情人士透露。
此前，鐵獅門公司拿下新江灣F地塊是去年上海乃至全國地產(chǎn)界影響最大的事件之一，該地塊以67.517億元成為上海歷史上土地成交總價最高的地王。
昔日地王期待牽手
新江灣城F地塊東至閘殷路、南至三門路、西至凇滬路、北至殷高路，地塊面積為267480.9平方米。
2008年1月23日，此前從未在上海市場有過表現(xiàn)的鐵獅門一鳴驚人，以67.517億元的驚人總價拿到新江灣城F地塊。這也成為上海歷史上土地成交總價最高的一單。
雖然鐵獅門僅以樓面價7500元/平方米拿到了新江灣城F地塊，但是，這個地塊的前期保證金就達7億元，再加上后續(xù)的余款，總價達到了67.517億元，這使得地產(chǎn)商后續(xù)頂著巨大的資金壓力。
一年之后，經(jīng)過籌備的地塊以“世浦領(lǐng)世”知識商務(wù)廣場形象問世，鐵獅門宣布該項目總投資達170.75億元。
但就在項目準(zhǔn)備開工之際，關(guān)于鐵獅門尋求合作的消息便已在坊間傳播。有消息稱，鐵獅門擬先期進行小部分的開發(fā)，然后再尋求剩余地塊的合作。此后，又傳出該公司計劃將新江灣城F地塊整體轉(zhuǎn)手。
2008年是鐵獅門在中國區(qū)域大肆擴張的一年。除在上海展示大手筆之外，鐵獅門亦在天津拿下了和平區(qū)南京路項目和五大道商圈的成都道項目，兩個項目的總建筑面積達7.5萬平方米。
業(yè)內(nèi)人士分析，目前美國整體經(jīng)濟處于下滑階段，地產(chǎn)公司更是普遍資金緊張，這個時候，多處項目啟動使得鐵獅門不得不尋找參建方。
而目前世浦領(lǐng)世項目也處于非常尷尬的位置。“一方面，拿地價格就達到了67.517億元，總投資在120億元，大部分是商業(yè)項目，回籠資金比較慢。即使公寓銷售能回籠一部分資金，但目前上海的商品房普遍銷售周期被拉長，資金回籠前景仍不看好；另一方面，目前整個經(jīng)濟不景氣，新江灣城板塊的樓盤銷售不佳，有降價銷售的壓力。項目開盤后，仍會遭受周邊樓盤的降價沖擊。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。
資料顯示，鐵獅門所拿地塊樓面價在7500元/平方米，而仁恒的D3地塊的樓板價在2萬元/平方米，兩者相比鐵獅門的項目還有較大的空間。但由于該項目住宅的開發(fā)量較小，對整體項目起不到快速回籠資金的作用。另外，前不久新江灣城的經(jīng)濟適用房的樓面價僅為1473元/平方米，這表明，今后新江灣城土地的價格還要更低，對周邊的商品房會帶來較大的沖擊。
接盤者難覓
根據(jù)鐵獅門的規(guī)劃，世浦領(lǐng)世項目占地約26萬平方米，規(guī)劃總建筑面積超過120萬平方米，將被分為F1、 F2和F3三個區(qū)域進行開發(fā)。F1將主要發(fā)展辦公樓及酒店， F2以開發(fā)公寓為主， F3則定位于科技辦公園區(qū)。
從規(guī)劃上來看，項目的商業(yè)過多，回籠資金的速度非常慢，整個項目做完需要5年，加之一系列隱性成本，在現(xiàn)金流并不充裕的情況下，利潤空間不可預(yù)判。
易居研究院分析師薛建雄認為，如果這個項目開工，肯定是先做F2地塊的公寓，這可以快速回籠資金。但公寓施工一般要18個月的進度，參照目前的市場， 10萬平方米的公寓，正常銷售周期起碼在24個月，一切順利， F2地塊做完需要3~4年的時間，這個投資周期過長。
目前，美國國內(nèi)的金融風(fēng)暴愈演愈烈，這場危機始發(fā)于房地產(chǎn)市場，對于美國本土的地產(chǎn)巨頭來說，絕非毫無影響。
有報道稱， 2008年年底，部分美國開發(fā)商資金鏈斷裂，苦等政府救援。
如今中國樓市的低迷狀況也將給鐵獅門此次尋求合作帶來阻礙。一方面，投資周期過長，對產(chǎn)品的銷售有較大的不確定因素；另一方面，一些開發(fā)商擔(dān)心美國金融風(fēng)暴會影響這個項目的總體投資額度，這些因素導(dǎo)致至今仍沒有開發(fā)商“新江灣城F地塊起點高，如此大的項目僅靠一兩家開發(fā)商是解決不了資金問題的，需要多家開發(fā)商一起參建，才能讓項目有穩(wěn)定的現(xiàn)金流作為保障。”薛建雄說。
分析人士指出，現(xiàn)在上海地價較低，開發(fā)商與其參建風(fēng)險較大的項目，還不如以較低的成本獨立拿地開發(fā)，預(yù)計新江灣城F地塊在短期內(nèi)較難找到合作方。 |