3月的中國(guó)樓市真沒(méi)有幾個(gè)人看得懂。媒體對(duì)此用得最多的詞是“逆市提價(jià)”，比較典型的城市是北京、上海和深圳。比如，北京多個(gè)在售樓盤3月份悄然提價(jià)，多數(shù)樓盤提價(jià)的幅度超過(guò)10%，而且，成交量似乎也在回升，3月1日至15日，商品房期房成交5232套，比2月上半月的2025套翻了一倍，接近2月份整月5800余套的數(shù)量。
對(duì)這種量?jī)r(jià)齊升的表現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)界的看法基本分為“左中右”三派：樂(lè)觀者認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)整周期已經(jīng)結(jié)束，價(jià)格觸底，量?jī)r(jià)將重回升勢(shì)；不樂(lè)觀者認(rèn)為，由3月份的“小陽(yáng)春”并不能斷定房地產(chǎn)告別調(diào)整周期，很多房地產(chǎn)企業(yè)仍有“猝死”的可能；比較中立的看法認(rèn)為，房地產(chǎn)的走勢(shì)很難判斷，還需觀望。
相對(duì)于業(yè)界的分歧，民眾的看法似乎比較一致。高達(dá)三成的民眾認(rèn)為，所謂樓市的“小陽(yáng)春”根本不能證明房地產(chǎn)價(jià)格已調(diào)整到位， 房?jī)r(jià)下跌的態(tài)勢(shì)并不會(huì)因此而改變。更有媒體指出，所謂“小陽(yáng)春”不過(guò)又是開(kāi)發(fā)商商自導(dǎo)自演的鬧劇。
一直以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)信息均由開(kāi)發(fā)商壟斷，有鑒于此，對(duì)3月份的樓市，的確有仔細(xì)分析之必要。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今，連一個(gè)全國(guó)通用的比較有代表性的價(jià)格指數(shù)都沒(méi)有。比如，國(guó)家發(fā)改委統(tǒng)計(jì)的是36個(gè)大中城市的價(jià)格指數(shù)，而房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會(huì)用的是中房指數(shù)，各地又有自己的價(jià)格指數(shù)，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)更是各取所需，自編指數(shù)。如此種種，造成了信息混亂和價(jià)格亂象。面對(duì)“指數(shù)”失真的亂象，判斷3月份樓市“真漲”還是“假漲”都不易，遑論由此判定樓市底部已現(xiàn)，開(kāi)始反彈回暖了。
鑒于房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的“重要支柱”地位，我們當(dāng)然希望樓市早日走出蕭條，以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，但這必須以尊重價(jià)值規(guī)律和產(chǎn)業(yè)周期為前提，而不能通過(guò)提價(jià)造成樓盤好賣的假象，人為制造虛假繁榮。
判斷房地產(chǎn)觸底回暖，不應(yīng)僅僅依據(jù)“價(jià)”、“量”的短期回升，更應(yīng)分析回升的原因和是否具有持久性。我們發(fā)現(xiàn)，北京樓盤近期提價(jià)的多數(shù)是超低價(jià)格銷售的項(xiàng)目，這些樓盤為了在短期內(nèi)取得銷售業(yè)績(jī)，以低于區(qū)域均價(jià)30%的價(jià)格開(kāi)盤，而在3月份銷售略有好轉(zhuǎn)的情況下，又根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行了一定幅度的提價(jià)。顯然，這種漲價(jià)本身具有很大的欺騙性。
當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商也可以反駁，因?yàn)閿?shù)據(jù)欠缺(其實(shí)數(shù)據(jù)因?yàn)榭刂圃陂_(kāi)發(fā)商手里很難完全獲得)，以上分析的確不能從根本上否定樓市已觸底回暖之論。但我們可以從目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、產(chǎn)業(yè)周期和房地產(chǎn)政策判斷樓市的未來(lái)走勢(shì)，這些信息并非開(kāi)發(fā)商可以控制。
首先，如溫總理在政府工作報(bào)告中所言，金融危機(jī)尚未見(jiàn)底，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍極為嚴(yán)峻。國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)亦告訴我們，處在金融危機(jī)之中，鮮有房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)上漲的例子。一般情況是，金融危機(jī)見(jiàn)底以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的調(diào)整都有一定的滯后效應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)從來(lái)都不是一個(gè)先行的指標(biāo)。
其次，產(chǎn)業(yè)周期看，雖然有些專家老是強(qiáng)調(diào)，剛性需求決定了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的上升趨勢(shì)，然而，房地產(chǎn)本身是有自己的周期規(guī)律的，并非只升不降。特別是，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)此前的暴漲已提前透支了未來(lái)的上漲預(yù)期，在這種情形之下，調(diào)整在所難免。按照OECD(經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織)的數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)周期一般是10年左右，其中6年為上升期，上升幅度大約為40%；4年左右為下跌期，下跌的幅度為25%左右。從國(guó)際上房地產(chǎn)泡沫破滅見(jiàn)底的規(guī)律看，只有發(fā)生價(jià)格大幅下跌、開(kāi)發(fā)商大面積倒閉，才意味著泡沫真正見(jiàn)底。很顯然，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論就調(diào)整時(shí)間，還是價(jià)格調(diào)整幅度而言，都依然明顯處于下降通道。
再次，看看房地產(chǎn)政策。2009年國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)的政策發(fā)生了很大的變化，一方面不再控制房?jī)r(jià)，另一方面，隨著大量保障性住房入市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基因和結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化，保障性住房客觀上起到打壓房?jī)r(jià)的“平準(zhǔn)基金”的作用。另外，高達(dá)近2億平方米的空置面積和近萬(wàn)億元資金缺口，也無(wú)法支撐價(jià)格的上漲。據(jù)估計(jì)，北京、上海、深圳、廈門、南京等全國(guó)15個(gè)城市現(xiàn)有的商品房庫(kù)存，需要20多個(gè)月才能消化完畢。因此，在北京、上海等城市的房?jī)r(jià)并沒(méi)有像模像樣調(diào)整的情況下，輕言觸底反彈，無(wú)疑有點(diǎn)過(guò)于樂(lè)觀和自欺欺人。
我們不否認(rèn)，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中巨大的剛性需求的確存在，但也應(yīng)該看到，前幾年的暴漲不僅將未來(lái)的上漲空間完全透支，更將目前居民的購(gòu)買力全部透支。而房地產(chǎn)價(jià)格畸高已成目前內(nèi)需不振的主要根源，其危害甚至比醫(yī)療、養(yǎng)老等項(xiàng)目的不健全都大。當(dāng)居民一生的收入絕大部分都拿來(lái)購(gòu)房，對(duì)內(nèi)需的“擠壓效應(yīng)”是顯而易見(jiàn)的。
以上諸多理由告訴我們，目前支撐房?jī)r(jià)上漲的理由實(shí)在過(guò)于匱乏。從目前而言，價(jià)格仍然是制約房地產(chǎn)最終回暖的最大障礙。而且，經(jīng)過(guò)多年和開(kāi)發(fā)商在信息方面的博弈，民眾的消費(fèi)心理日漸成熟，不會(huì)輕易隨著開(kāi)發(fā)商的指揮棒翩翩起舞。房產(chǎn)商可以利用自己控制的資源，在一段時(shí)間內(nèi)制造房?jī)r(jià)上漲的“無(wú)知之幕”和迷局，但最終決定市場(chǎng)走勢(shì)的，仍然是產(chǎn)業(yè)周期和價(jià)格鐵律。 |