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    房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力TOP榜出爐 蘇州位列第八
    吳江信息港 房產(chǎn)頻道  發(fā)布時(shí)間:2009-04-10  來源:中國指數(shù)研究院

      2008 年,中國及主要城市房地產(chǎn)市場在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、國際金融危機(jī)不斷蔓延、宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑的大環(huán)境下,逐步由2007 年的過熱轉(zhuǎn)向理性回歸,整體市場出現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)。對(duì)開發(fā)企業(yè)和投資者而言,在房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期的2009 年,如何評(píng)價(jià)各城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力,確定是否進(jìn)入某一城市的房地產(chǎn)市場,成為業(yè)內(nèi)人士極其關(guān)注的熱點(diǎn)問題。

      在此背景下,中國指數(shù)研究院本著“公正、客觀、準(zhǔn)確、全面”的原則,總結(jié)以往研究經(jīng)驗(yàn),結(jié)合當(dāng)前各城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀,對(duì)中國主要城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力進(jìn)行了全面研究,主要從市場規(guī)模、增長速度、潛在需求、供求對(duì)比四個(gè)方面,全面分析城市內(nèi)部不同物業(yè)類型房地產(chǎn)市場自身成長能力,結(jié)合對(duì)城市房地產(chǎn)市場投資環(huán)境的考察,對(duì)中國40 個(gè)城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力進(jìn)行了綜合評(píng)價(jià),具體結(jié)果如下:

      一、中國房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力TOP10

      在國內(nèi)外有關(guān)城市競爭力、單一產(chǎn)業(yè)競爭力研究的基礎(chǔ)上,結(jié)合中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn),中國指數(shù)研究院對(duì)城市的住宅、辦公樓、商業(yè)用房和房地產(chǎn)市場投資環(huán)境分別設(shè)計(jì)相應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,運(yùn)用因子分析法和相關(guān)數(shù)學(xué)模型,定量分析得到三種物業(yè)市場的開發(fā)投資吸引力排名和城市房地產(chǎn)市場投資環(huán)境吸引力排名,最后運(yùn)用因子分析得出中國城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力TOP10 城市,分別為:上海、北京、廣州分列第一、二、三名,緊隨其后的是重慶、天津、深圳、沈陽、蘇州、杭州、成都。

      從房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力TOP 城市綜合得分可以看出,排名前四名城市得分差距遠(yuǎn)大于其后六名城市的得分差距,城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力表現(xiàn)出“強(qiáng)者亦強(qiáng),弱者亦弱”特征,城市之間差距呈現(xiàn)加大趨勢(shì)。上海房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力穩(wěn)居全國第一,北京位居第二,總得分與上海接近。

      重慶憑借住宅開發(fā)投資吸引力排名第三以及商業(yè)用房開發(fā)投資吸引力和投資環(huán)境均名列十強(qiáng)等優(yōu)勢(shì),2009 年房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力位居第四位,綜合得分與廣州的差異較小。重慶在房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模性指標(biāo)突出,較低的供求比以及穩(wěn)定的成長速度等優(yōu)勢(shì)使其綜合房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力明顯增強(qiáng)。

      隨著天津?yàn)I海新區(qū)建設(shè)的不斷深入,商業(yè)營業(yè)用房以及辦公樓市場得到快速發(fā)展,天津各項(xiàng)物業(yè)開發(fā)投資吸引力表現(xiàn)較為平均,且各項(xiàng)排名均排在前八位,使得天津房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力在十強(qiáng)城市的排名為第五。

      沈陽憑借住宅投資、商業(yè)營業(yè)用房投資以及城市投資環(huán)境吸引力等優(yōu)勢(shì),房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力排名位居第七位。沈陽2008 年住宅市場供需相對(duì)較大,投資額和銷售額分別達(dá)到730 億元和526 億元,在40 個(gè)城市的排名分別為第三和第九,住宅開發(fā)投資吸引力排名躍居第五。

      深圳和蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力分別位居第六、第八位,這兩個(gè)城市經(jīng)濟(jì)水平均比較發(fā)達(dá),人均可支配收入、GDP、利用外資等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均在全國前列,辦公樓投資、商業(yè)營業(yè)投資以及投資環(huán)境吸引力均排名靠前。

      杭州和成都房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力分別位居第九、第十位,在住宅投資吸引力方面占據(jù)優(yōu)勢(shì)。杭州在寫字樓投資吸引力方面的優(yōu)勢(shì),使其房地產(chǎn)投資吸引力綜合排名領(lǐng)先于成都。

      二、 住宅開發(fā)投資吸引力TOP10

      按照理論框架,中國指數(shù)研究院從市場規(guī)模、潛在需求、供求對(duì)比、成長速度四個(gè)方面,通過開竣工面積、投資額、常住人口、存款余額等24 個(gè)指標(biāo)對(duì)40 個(gè)大中城市住宅市場的開發(fā)投資吸引力進(jìn)行研究。研究結(jié)果顯示,住宅開發(fā)投資吸引力十強(qiáng)城市是:上海名列第一,北京名列二,重慶位居第三,隨后依次是:廣州、沈陽、天津、深圳、成都、大連、杭州。

      綜合2003 年以來的研究發(fā)現(xiàn),上海、北京、廣州等地憑借較高的市場規(guī)模和因人口眾多、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)帶來的廣闊的市場需求,穩(wěn)居住宅開發(fā)投資吸引力TOP10 之列。值得注意的是,重慶憑借較為穩(wěn)定的成長速度、較低的供求比躋身住宅開發(fā)投資吸引力第三位,更進(jìn)一步證明了二三線城市近年來房地產(chǎn)市場的快速成長。值得注意的是,沈陽憑借2008 年730 億元的投資額(在40 個(gè)城市中列第三位)、526億元的銷售額(絕對(duì)水平居40 個(gè)城市第九位,增長率居40 個(gè)城市第六位)等方面的均衡表現(xiàn),住宅開發(fā)投資吸引力位居第五位。盡管大連市場規(guī)模相對(duì)較小(2008 年銷售額低于500 億元),但由于近年來成長迅速,且新開工面積、施工面積與當(dāng)年銷售面積相比表明市場供給壓力相對(duì)較小,為更多投資者的進(jìn)入提供了空間。深圳作為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)城市,盡管2008 年銷售額、開竣工面積大幅下降,市場總量因子僅為25.0(低于杭州、成都等地),但由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高,市場潛在需求較高,且早在2007 年即率先進(jìn)入調(diào)整期,

      預(yù)計(jì)深圳市場2009 年將有望率先回暖。

      (1) 多數(shù)城市2008 年住宅銷售額下降,上海、北京等地降幅居前,呼和浩特、???、濟(jì)南等少數(shù)城市銷售額保持增長,但規(guī)模相對(duì)較小

      圖1:2008 年主要城市住宅銷售額及其增長率

      數(shù)據(jù)來源:中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

      上海、北京銷售額明顯下降但規(guī)模依然突出。2008 年,上海、北京分別實(shí)現(xiàn)商品住宅銷售額1608 億元和1201 億元,是40 個(gè)城市中僅有的兩個(gè)銷售額超過1000 億元的城市,盡管兩地銷售額在2008年分別下滑34.9%和40.6%,但其市場規(guī)模仍遠(yuǎn)高于國內(nèi)其他城市。

      廣州、重慶、天津銷售規(guī)模較高,降幅較小。2008 年,全國商品住宅銷售額下降達(dá)20.1%。廣州、重慶等城市銷售額降幅亦有不同程度的下降,但降幅略低于上海和北京。2008 年,廣州、重慶、天津的商品住宅銷售額分別為793 億元、705 億元和636 億元,分別同比下降22.5%、17.7%和18.6%,降幅接近或低于全國水平。

      沈陽、大連銷售額小幅增長,規(guī)模躍居中游水平。2008 年,由于武漢、成都、杭州、蘇州等過去幾年市場規(guī)模較大的城市銷售額降幅明顯(降幅接近或超過30%,絕對(duì)水平約為500 億元),而沈陽、大連仍保持了一定的增長速度,市場規(guī)模已躍居中游水平。2008 年兩地商品住宅銷售額分別為504 億元、433 億元,分別同比小幅增長5.3%和1.9%,成為2008 年不可多得的“亮點(diǎn)”。


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