昨天，萬(wàn)通地產(chǎn)董事局主席、地產(chǎn)界“思想家”馮侖在上海舉辦的第一財(cái)經(jīng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)論壇中表示，經(jīng)歷過(guò)高潮瘋狂和低潮洗禮的房地產(chǎn)商并未享有外界預(yù)期中的超高暴利，開(kāi)發(fā)商繁榮期自殺式的增長(zhǎng)往往導(dǎo)致泡沫破裂期無(wú)以為繼甚至走向死亡。10年來(lái)，以A股上市公司業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率甚至達(dá)不到5%。
開(kāi)發(fā)商未增投資意愿
馮侖稱，政府角色在目前的房地產(chǎn)環(huán)境中已越來(lái)越大，目前的3萬(wàn)億房地產(chǎn)投資中，絕大部分被用于保障性住房，保障對(duì)象甚至囊括公務(wù)員，而政府企業(yè)成為經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)主體，這可能使得住宅開(kāi)發(fā)商所能獲得的利潤(rùn)空間被擠壓得相當(dāng)小。
馮侖很尖銳的指出，以目前全國(guó)最大，去年運(yùn)營(yíng)狀況相對(duì)較好的住宅開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科而論，公開(kāi)年報(bào)顯示，萬(wàn)科去年上交稅收70億元左右，而股東利潤(rùn)僅為40億元。
馮侖指出，盡管目前樓市出現(xiàn)了復(fù)蘇，但開(kāi)發(fā)商對(duì)于投資房地產(chǎn)的意愿并沒(méi)有增加，反映在今年來(lái)房地產(chǎn)投資額的下降，以及民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際投資中的比重銳減。
去年之前是蜜月心態(tài)
馮侖稱，曾經(jīng)安排專業(yè)人員研究了A股上市房地產(chǎn)公司近10年來(lái)的全部財(cái)務(wù)報(bào)表。一項(xiàng)驚人的發(fā)現(xiàn)是，10年來(lái)這些公司的凈資產(chǎn)收益率低得驚人，僅僅只有4.5%左右。另外，沒(méi)有一家公司是因?yàn)橥恋貎?chǔ)備量大而順利扛過(guò)調(diào)整周期的。
馮侖說(shuō)，“2008年以前，房地產(chǎn)企業(yè)、政府都陷入一個(gè)蜜月思維，由此造成的后果是，所有房地產(chǎn)上市公司交的稅比利潤(rùn)還要多。”
沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)苦難期的房地產(chǎn)商們總是以蜜月的心態(tài)來(lái)看待市場(chǎng)，這使得大量公司在繁榮時(shí)期常常采取一種“自殺式”的增長(zhǎng)模式，導(dǎo)致高負(fù)債，高存貨。 |