地鐵的時尚、方便、快捷讓鄭州市民十分憧憬，投其所好，鄭州樓市“一夜之間”涌現(xiàn)出了近百家主打地鐵概念的樓盤。這些樓盤果真?zhèn)€個都是“潛力牛股”嗎？如果樓盤遠離了宜居、舒適等居住者的價值需求，它還是理想的地鐵物業(yè)嗎？對此，業(yè)內(nèi)人士指出，對待“地鐵”概念樓盤一定要仔細甄別。
地鐵概念提前透支
早在鄭州地鐵尚在報建之時，鄭州地鐵沿線大部分樓盤就已經(jīng)開始炒作地鐵概念。自今年年初，鄭州地鐵項目獲批之后，不少樓盤更是打出“本樓盤前行×米即是未來地鐵入口”、“乘地鐵×分鐘即可到達市中心商業(yè)廣場”、“地鐵1號線將從社區(qū)門口過”等宣傳語。但凡略微靠近規(guī)劃中的地鐵線路的樓盤，也都借勢貼上了“地鐵”標簽。“地鐵”成了時尚、方便、快捷的代名詞。
據(jù)不完全統(tǒng)計，在即將開建的地鐵1、2號線沿線，宣傳地鐵物業(yè)的在售樓盤就已經(jīng)超過20家，很多樓盤包括未來地鐵沿線兩公里范圍內(nèi)甚至更遠的樓盤，都在銷售中打出了“地鐵牌”。
這些樓盤的業(yè)主未來果真能夠享受到地鐵的方便與快捷嗎？有關(guān)專家對此持懷疑態(tài)度。王牌企劃董事長上官同君表示，地鐵的直接影響范圍其實并不像很多開發(fā)商所宣傳的那么大，所謂的地鐵沿線物業(yè)一般是指地鐵出口處半徑為500米之內(nèi)的樓盤，而“地鐵效應(yīng)”比較明顯的主要是地鐵沿線的一些遠郊樓盤。對于一些遠離地鐵站的物業(yè)，即使打起“地鐵牌”，投資者也不應(yīng)該受此吸引。
“地鐵概念已經(jīng)被透支，消費者在選擇時應(yīng)該謹慎，選擇真正的地鐵物業(yè)，而不應(yīng)該盲目，一看到地鐵兩字就頭腦發(fā)熱。”上官同君這樣表示。
業(yè)內(nèi)人士指出，“地鐵牌”并不是保障居住價值的靈丹妙藥，對于一些距地鐵站點一兩公里遠，卻大打地鐵物業(yè)旗號的樓盤，購房者應(yīng)該保持冷靜和理性。
地鐵樓盤遠近有度
地鐵線路將主要經(jīng)過城市中心繁華街區(qū)或大型居住社區(qū)，匯集了大量人流、物流、信息流和資金流，毫無疑問，這將給城市帶來更多商氣，給沿線居民購物、娛樂、休閑帶來更多的便利，但是不是樓盤離地鐵口越近就越好呢？業(yè)內(nèi)專家的回答是否定的，他們認為，地鐵在帶來交通便捷和超強人氣的同時，也會影響居住的私密性。據(jù)有關(guān)研究顯示，從安全性和私密性角度而言，居民住宅社區(qū)入口與地鐵站入口之間的距離最好保持一定的距離，人流量較大的主要站口與住宅社區(qū)之間應(yīng)距離200~300米。
業(yè)內(nèi)人士認為，一些與地鐵站點過于“親密”的樓盤人流量較大，周邊可能存在噪聲，小區(qū)私密性不好等問題。作為高品質(zhì)的地鐵樓盤，應(yīng)針對這些問題在入口圍合、安防系統(tǒng)、后期物業(yè)服務(wù)等方面采取應(yīng)對舉措，保障業(yè)主既可享受地鐵的便利，又有相對幽靜居住的環(huán)境。
地鐵樓盤的“短板”
業(yè)內(nèi)人士分析說，地鐵線路將主要經(jīng)過城市中心繁華街區(qū)或大型居住社區(qū)，匯集了大量人流、物流、信息流和資金流，毫無疑問，這將給城市帶來更多商氣，給沿線居民購物、娛樂、休閑帶來更多的便利，但地鐵運營帶來交通便捷性和超強人氣、商氣的同時也會影響居住的私密性。地鐵樓盤在帶來交通便捷的同時，也帶來了大量人流，不過這是一柄雙刃劍，人流在吸引商家、豐富社區(qū)周邊商業(yè)配套的同時，也使得小區(qū)周邊的治安情況復(fù)雜化。有關(guān)研究顯示，從安全性和私密性角度而言，居民住宅社區(qū)入口與地鐵站入口之間的距離最好保持一定的距離，人流量較大的主要站口與住宅社區(qū)之間應(yīng)距離200米~300米。
此外，如果樓盤面積過大，就會有部分業(yè)主實際上距離地鐵交通較遠，即使步行到社區(qū)門口也要較長時間，樓盤的交通優(yōu)勢也就被削弱了。一般來說，地鐵周邊在一定程度上都存在噪聲、振動、人流量大等問題，對于周邊環(huán)境要求較高的購買者，緊挨著地鐵的項目并不是最好選擇，因此地鐵和住宅兩者最好保持一定距離。
隨著時間的推移，軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響會減弱。因為隨著交通設(shè)施在城市眾多區(qū)域中的陸續(xù)投入，可達性將在城市交通網(wǎng)絡(luò)中普及，造成可達性的相對價值就降低了，而軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響又是通過可達性來改變的，因此軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響就減弱了；另一方面，軌道交通對沿線房地產(chǎn)價值的影響具有超前性和當期性，前兩年對軌道交通的炒作已經(jīng)使得周邊樓盤的價值被過度透支了。
補充條款事先寫
河南嘉泰律師事務(wù)所張紅青律師提醒說，地鐵的規(guī)劃與建設(shè)是市政工程，與房產(chǎn)開發(fā)商無關(guān)。在市政建設(shè)過程中，不能排除客觀原因或政策原因?qū)е萝壍澜煌ǖ囊?guī)劃被調(diào)整的可能。如站點被取消或是被延期、路線或站點發(fā)生變更等情況。對于以上在軌道交通中出現(xiàn)的情形，如果購房者購房時看中的主要是樓盤在地鐵沿線，那么，購房者應(yīng)在購房前就與開發(fā)商作出合理的約定，即在合同補充條款中協(xié)商約定請求解除合同或按約定的比例降低 房價的權(quán)利條款。比如，若站點被取消，購房者應(yīng)事先和開發(fā)商約定，在合同后附補充條款：如因客觀原因?qū)е萝壍澜煌ň€路(站點)被取消，乙方(消費者)有權(quán)單方面取消合同，雙方另有約定除外。關(guān)于賠償問題，雙方可以作相應(yīng)約定。
一些開發(fā)商在樓盤銷售前期為了促銷給購房者以口頭的承諾，比如某樓盤在樓盤宣傳冊上寫道：本樓盤距地鐵站500米。而購房者在買房后發(fā)現(xiàn)到地鐵站點的距離并不像開發(fā)商說的那樣近，實際情況是坐公交車還需15分鐘。追問開發(fā)商，得到的說法是，“我們說的500米是直線距離”。張紅青支招說，如發(fā)生上面這個問題，應(yīng)事先在合同后的補充條款里約定相對規(guī)范的說法：“距地鐵站實際路程××米”。
區(qū)域不同升值有別
以北京、上海等大城市的經(jīng)驗，地鐵的開通往往意味著沿線區(qū)域在一定時間內(nèi)迅速從周邊區(qū)域突圍，成為地價房價上漲最快的區(qū)域，像北京的望京、回龍觀地區(qū)，地鐵開通后迅速發(fā)展成為超過1千萬平方米的大型居住區(qū)，隨之帶來的是大型商業(yè)如宜家、沃爾瑪?shù)鹊娜腭v，物業(yè)價值迅速被拉升。
但是，不同的區(qū)域地鐵的拉動力都一樣嗎？對此，怡豐置業(yè)營銷總監(jiān)王龍表示，很多人抱著投資的目的購買地鐵住宅物業(yè)，他們參考的可能是香港地鐵開通后，部分區(qū)域平均升值近50%的成績，但事實上地鐵作為交通工具，對不同區(qū)域的樓盤有不同的拉動作用，作為投資者或自住置業(yè)者，應(yīng)該區(qū)分對待。
王龍認為，原來配套完善的片區(qū)內(nèi)樓盤升值空間不會太大，投資者在購買這一區(qū)域地鐵沿線的房產(chǎn)時，可以把地鐵作為一種附加值，但最好不要抱過高期望，在交通、商業(yè)配套等方面上升空間較大的片區(qū)，投資也許還能收到較好的收益。比如，從長遠的角度出發(fā)，地鐵開通后，三環(huán)外區(qū)域的物業(yè)就可能比市中心的物業(yè)升值幅度更大。從這個角度說，地鐵沿線物業(yè)也具有不同的升值潛力，而不是一些開發(fā)商一味宣稱的高標準投資回報率。 |