廣州市政府給“房中房”清拆行動(dòng)定出了確切的時(shí)間表——業(yè)主或代理人應(yīng)在2009年7月31日前自行拆除違法改建部位，恢復(fù)房屋原狀。逾期未拆除的，將向法院申請強(qiáng)制拆除，并處以最高10萬元的罰款。中原地產(chǎn)市場部人士表示，“房中房”大限在即，其最集中的天河南路段立即出現(xiàn)業(yè)主低價(jià)出售“房中房”物業(yè)的情況，單價(jià)低于同路段二手房價(jià)格的12%左右。不過，地產(chǎn)人士認(rèn)為，大部分“房中房”業(yè)主既不拋售物業(yè)，亦不整改,而是靜觀其變。就算是業(yè)主低價(jià)拋售“房中房”，也不會對二手市道造成很大影響。
記者扮買家暗訪“房中房”
日前，記者從一位中介人士得知，石牌西有一套70平方米的“房中房”低價(jià)拋售，于是假扮買家上門查看。帶領(lǐng)記者看盤的經(jīng)紀(jì)小姐告訴記者，這套“房中房”改動(dòng)不大，把兩房一廳改造成兩個(gè)帶廚廁的單間。業(yè)主不想恢復(fù)原狀，打算低價(jià)脫手了事。
石牌西的那套“房中房”位于石牌西路某號8樓，就在太平洋電腦城斜對面，記者進(jìn)入小區(qū)時(shí)碰到附近商鋪人士頻繁進(jìn)出搬貨。“房中房”所在的樓房樓高8層，每層4個(gè)單位，樓道骯臟，大部分單位已出租給公司做辦公室或作貨倉。記者經(jīng)過604單位，發(fā)現(xiàn)這個(gè)單位也已改造成“房中房”，大門進(jìn)去為一條走廊，三個(gè)房間可獨(dú)立出入。記者踩盤的單位是802房，一進(jìn)大門是一個(gè)小玄關(guān)，北面與東面有兩扇門。北面的房間關(guān)著，據(jù)劉姓租客表示，那個(gè)房間是另一人租住。他所租住的房間位于東面，一進(jìn)門左邊是一個(gè)碩大無比的廁所，右邊是一個(gè)簡易的爐灶，旁邊的生活陽臺上塞滿貨物。劉姓租客租住的是一個(gè)大房間，有一房一廳。據(jù)帶記者踩盤的中介人士介紹，業(yè)主是把客廳與陽臺改造成一個(gè)有廚有廁的房間，把兩個(gè)房間改成一個(gè)套間。這里的樓房物管不嚴(yán)，樓上樓下改造“房中房”都沒有人管。
根據(jù)附近的租賃情況，這個(gè)70平方米的房子租金約為2000元/月，業(yè)主改造成兩個(gè)“房中房”出租，獲利不會太多，但改造成“房中房”可讓業(yè)主隨時(shí)單獨(dú)出租房間，以迎合周邊單間需求殷切的市道。
七成“房中房”業(yè)主靜觀其變
對于“房中房”業(yè)主來說，他們面臨的選擇有三：原狀出售；恢復(fù)原狀出租；恢復(fù)原狀出售。據(jù)地產(chǎn)人士表示，約六七成的“房中房”業(yè)主仍在觀望中，肯主動(dòng)拆除“房中房”的業(yè)主很少，另有一部分業(yè)主選擇低價(jià)拋售“房中房”，但由于政府規(guī)定中介公司不得代理租售“房中房”，因此暫未聽到市場上有“房中房”成功買賣的案例。
據(jù)了解，“房中房”集中的天河南近期業(yè)主放盤咨詢增加約15%左右。中原地產(chǎn)東洲分行亦接到“房中房”業(yè)主的放盤咨詢，涉及數(shù)量達(dá)10套。該批房中房集中在廣和路及廣利路，面積在70~90平方米，售價(jià)約7000元/m2左右，而同路段二手房售價(jià)在8000元/m2左右，“房中房”的單價(jià)下降幅度約12%。
中原地產(chǎn)天河區(qū)高級營業(yè)經(jīng)理顧倩瑩表示，天河北一帶近日亦多了“房中房”業(yè)主放盤，以往幾個(gè)月才會有一宗“房中房”放售，現(xiàn)時(shí)一個(gè)月就有數(shù)宗。這些“房中房”放盤價(jià)與同路段二手房售價(jià)持平，如僑怡苑一面積約92平方米的單位，放盤價(jià)約92萬元。由于中介公司不能代理租售“房中房”，分行都是勸這些業(yè)主先將物業(yè)恢復(fù)原狀再出售。
改造賺“金蛋”不改賺“銀蛋”
合富置業(yè)高級區(qū)域經(jīng)理許益民告訴記者，目前大部分“房中房”業(yè)主不急于出售手里的物業(yè)，尚在觀望政府是否會徹底執(zhí)行巨額罰款。他表示，手里持有“房中房”的業(yè)主一般是2004年入市的，單從房價(jià)來說，他們的物業(yè)已大大升值。而且他們選擇的區(qū)域都是租賃旺地，打個(gè)比方說，改造“房中房”賺取的“金蛋”，有三四千元月租，恢復(fù)原狀出租也能賺取“銀蛋”，月租金也有兩千多元。業(yè)主心里有個(gè)算盤，權(quán)衡利弊再做決定。
“房中房”三大疑問：
何謂“房中房”？
目前政府已經(jīng)給“房中房”作出了明確定義，這次整治的“房中房”包括三種情形：(一)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、影響房屋安全的；(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房的；(三)將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房或廚房上方的。中原地產(chǎn)市場部人士表示，即使房內(nèi)空間改動(dòng)不大，倘若與政府給出的“房中房”的定義“吻合”，業(yè)主亦要拆除重新改造。
低價(jià)出售影響市場？
滿堂紅有關(guān)人士透露，由于當(dāng)初改建“房中房”的業(yè)主花費(fèi)少則兩三萬元，多則四五萬元或更多，如果拆除復(fù)建至少也要花一兩萬元，不但浪費(fèi)精力和時(shí)間，而且損失慘重，不少業(yè)主干脆將物業(yè)出售。不過，一般情況下買家不會購買“房中房”。
中原地產(chǎn)有關(guān)人士表示，低價(jià)拋售的“房中房”不會影響二手買賣市場，一方面其價(jià)格一般低于市場價(jià)，實(shí)際上是業(yè)主將改造的成本返還給下一手買家。由于買家購入后，無論是自住或出租，都會將裝修成本計(jì)算在內(nèi)，總體而言還是符合市場價(jià)格。另一方面是中介公司不能介入“房中房”的買賣代理，增加“房中房”業(yè)主找下手買家的難度。
如何根治“房中房”？
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)李粵湘表示，清查“房中房”有一定難度。因?yàn)?ldquo;房中房”的產(chǎn)生在于有大量的單房租賃需求，其中帶來的利潤是兩房或三房所不能比擬的，因此帶動(dòng)了“房中房”的產(chǎn)生和興旺。如天河南小區(qū)內(nèi)普通兩房租價(jià)約2000~2500元/月，若分割成三至五個(gè)單間，分別以1200~1500元/月出租。粗略計(jì)算，業(yè)主進(jìn)行房中房改造后，起碼可多收一兩倍租金。
政府此前有提過“政策租賃房”的想法，但地點(diǎn)較偏遠(yuǎn)，有租賃需求的人都希望在工作地點(diǎn)附近租住。因此，政府想通過市場供需規(guī)律來杜絕“房中房”，除大量提供單房租賃外，還要考慮租客群的具體需求。
李粵湘認(rèn)為，若想杜絕“房中房”，須設(shè)立行之有效的監(jiān)督管理制度。一經(jīng)查出有“房中房”出租，不但要追究業(yè)主責(zé)任，還要追究小區(qū)物業(yè)管理處，就連街道房屋租賃管理部門也負(fù)連帶責(zé)任；另外再建立舉報(bào)制度，受理檢舉的部門不作為就要受到處罰。
“宏城”撤點(diǎn)番禺樓無恙
宏城廣場7月1日要清場，對于番禺20多萬新移民，新的停車場點(diǎn)未確定，未來出行可能受影響。但各地產(chǎn)中介行反映，近來番禺看樓量沒有太大的變化，二手成交都比較穩(wěn)定，宏城停車場取消對樓市并未造成太大沖擊。 |