國(guó)內(nèi)首家保障房概念股，概念確實(shí)獨(dú)特及新穎，但由于保障性政策性住房低廉的售價(jià)，這個(gè)行業(yè)幾乎是微利甚至是無(wú)利的。這樣的概念如何吸引投資者？北京住總集團(tuán)(下稱“北京住總”)在IPO過(guò)程中又將如何向投資者說(shuō)明公司的贏利模式？
北京住總董事長(zhǎng)張貴林表示，保障性住房的開發(fā)建設(shè)雖然利潤(rùn)率不高，但仍然有利可圖，且非常穩(wěn)定。“根據(jù)公司的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)率大概在2%~3%，限價(jià)房則可以達(dá)到8%~10%”。
相對(duì)同行來(lái)說(shuō)，這并非一個(gè)很高的利潤(rùn)率。張貴林則表示，高利潤(rùn)往往意味著高風(fēng)險(xiǎn)，保障性住房利潤(rùn)低但風(fēng)險(xiǎn)很小。“一來(lái)企業(yè)不用參與高價(jià)拿地，土地成本壓力比較小，二來(lái)保障性政策性住房的買房人一般由政府指定，企業(yè)根本無(wú)需顧及銷售問(wèn)題，也不用專門組織銷售團(tuán)隊(duì)，也節(jié)省了銷售費(fèi)用。”
在北京剛剛推出限價(jià)房用地時(shí)，限價(jià)房項(xiàng)目確實(shí)是企業(yè)的一個(gè)“香餑餑”，除了北京住總、金融街集團(tuán)這些國(guó)有企業(yè)外，很多外地的大型開發(fā)商，包括萬(wàn)科龍湖地產(chǎn)等均積極參與競(jìng)拍和開發(fā)。但對(duì)外地開發(fā)商而言，參與保障性住房建設(shè)并不是一個(gè)可以賺錢的買賣。
據(jù)了解，龍湖地產(chǎn)在北京開發(fā)的大方居限價(jià)房項(xiàng)目，銷售均價(jià)為4800元/平方米，而2007年龍湖地產(chǎn)聯(lián)合中佰龍置業(yè)拿下該項(xiàng)目用地時(shí)，樓面地價(jià)達(dá)2164元/平方米，顯然，4800元/平方米的售價(jià)對(duì)龍湖地產(chǎn)來(lái)說(shuō)幾乎沒有贏利空間。
而且大方居推向市場(chǎng)時(shí)，正值房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，4800元/平方米的售價(jià)也一度遇冷。目前該項(xiàng)目的銷售已近尾聲，龍湖地產(chǎn)坦承，該項(xiàng)目的銷售回款雖然在一定程度上充盈了公司現(xiàn)金流，但確實(shí)賺不到什么錢。
但北京住總的總會(huì)計(jì)師周偉告訴CBN記者，“別人賺不到錢，不代表(北京)住總賺不到錢。”由于北京住總具有從設(shè)計(jì)、開發(fā)到施工及物業(yè)管理的完整產(chǎn)業(yè)鏈條，在節(jié)省開發(fā)成本的同時(shí)，如果在每個(gè)環(huán)節(jié)上都能有1%的利潤(rùn)，最終的利潤(rùn)也可以達(dá)到7%~8%。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴CBN記者，實(shí)際上保障性住房如果運(yùn)作得好，實(shí)在是一個(gè)“面子和里子都做足”的好業(yè)務(wù)。該人士介紹，由于保障性住房有政策性優(yōu)勢(shì)，又有穩(wěn)定的銷售渠道，銀行在貸款方面給予的支持很大，部分項(xiàng)目甚至可以通過(guò)流動(dòng)性貸款來(lái)啟動(dòng)，待項(xiàng)目四證齊全后再將這部分貸款轉(zhuǎn)為開發(fā)貸款，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，其實(shí)際投入的資金已接近于“零”。因此，對(duì)于這樣的幾乎“無(wú)本”的買賣來(lái)說(shuō)，無(wú)論是2%~3%，還是7%~8%，都已經(jīng)是一個(gè)相當(dāng)可觀的利潤(rùn)率。 |