本報(bào)訊 國(guó)土部日前公布了房地產(chǎn)項(xiàng)目用地調(diào)查結(jié)果，宣稱“地價(jià)占房?jī)r(jià)15%—30%，平均是23.2%，因此地價(jià)不是推高房?jī)r(jià)的最終因素。”但市場(chǎng)對(duì)此似乎并不認(rèn)同，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更是群起攻之。
就此，國(guó)土部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)研究所所長(zhǎng)趙松昨日發(fā)表文章稱， 目前市場(chǎng)上有關(guān)地價(jià)房?jī)r(jià)比的三組數(shù)據(jù)，雖然目的不同、調(diào)查范圍不同、數(shù)據(jù)來(lái)源不同，數(shù)據(jù)口徑也存在一些差異，但三組數(shù)據(jù)在地價(jià)占房?jī)r(jià)比例上差異并不大，均在25%左右。
據(jù)介紹，三組數(shù)據(jù)分別是國(guó)土部對(duì)全國(guó)105個(gè)城市多個(gè)項(xiàng)目調(diào)查的數(shù)據(jù)(23.2%)、國(guó)土部2008年城市地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果(25.8%)以及全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)1月發(fā)布的《我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用分析》報(bào)告(58.2%)。
趙松稱，工商聯(lián)報(bào)告中所述58.2%是指土地成本占直接成本比例，這一比例并不包括稅費(fèi)以及利潤(rùn)，因此與地價(jià) 房?jī)r(jià)比無(wú)關(guān)。事實(shí)上，工商聯(lián)報(bào)告中雖未直接提及地價(jià)房?jī)r(jià)比，但根據(jù)其提供的數(shù)據(jù)，可推算出其調(diào)查樣本涉及的地價(jià)房?jī)r(jià)比均值也應(yīng)在23%—26%。
但在華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)看來(lái)，上述研究實(shí)際上犯了一個(gè)錯(cuò)誤，即靜態(tài)的計(jì)算土地供給的初始價(jià)格，測(cè)算土地占房?jī)r(jià)的比重并不科學(xué)，也不能真正反映房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系，因?yàn)槌钟型恋匦枰艽蟮某杀尽?/p>
他說(shuō)，在計(jì)算土地價(jià)格時(shí)，不能只簡(jiǎn)單計(jì)算賣(mài)出時(shí)的價(jià)格，還應(yīng)考慮到因土地賣(mài)出時(shí)的各種稅費(fèi)及限定條件引發(fā)的土地價(jià)格變化。譬如，土地一次性支付的資金成本，土地使用稅以及規(guī)劃中為社區(qū)服務(wù)的各種基礎(chǔ)設(shè)施和配套面積等。
對(duì)此，趙松表示，單單就地價(jià)房?jī)r(jià)比這一技術(shù)數(shù)據(jù)而言，爭(zhēng)論并無(wú)意義，因?yàn)榈貎r(jià)房?jī)r(jià)比到底多少算合理并無(wú)定論。她建議，可以建立一個(gè)“地價(jià)房?jī)r(jià)對(duì)照公示，成本利潤(rùn)一目了然”這樣的機(jī)制。 |