11月5日，2009年第7號(hào)蘇州國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競(jìng)價(jià)會(huì)舉行，此次拍賣(mài)分上午和下午兩場(chǎng)。共42塊土地上市，總面積達(dá)到了2085198.9平方米。其中，蘇地2009-B-52、蘇地2009-B-60號(hào)地塊無(wú)人應(yīng)價(jià)由國(guó)土局收回，蘇地2009-B-35、47、68、74四宗地塊由于只有一家單位報(bào)名競(jìng)價(jià)，分別由蘇州國(guó)際發(fā)展、嘉盛房地產(chǎn)、園區(qū)國(guó)業(yè)酒店和高新區(qū)華通開(kāi)發(fā)以底價(jià)獲取。其余36宗進(jìn)入正常拍賣(mài)程序。作為今年以來(lái)最大的一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)，吸引了建屋、中新置地、南京棲霞建設(shè)、安微省高速地產(chǎn)等眾多本外地開(kāi)發(fā)商的濃厚興趣，多宗地塊的漲幅翻了一倍以上，位于金閶區(qū)物流園富強(qiáng)路北、虎新路東的41號(hào)商服用地，漲幅達(dá)到317.81%。此前備受關(guān)注的滄浪區(qū)新市路北、西大街東(原蘇州高級(jí)技校)地塊經(jīng)過(guò)多輪舉牌激烈競(jìng)爭(zhēng)后由寧滬置業(yè)以4.55億元獲得，樓面價(jià)也從9000上升至20123元。
古城區(qū)土地拍賣(mài)分析：
本次國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣(mài)用地公告上，中心城區(qū)共推出10塊地，占全市土地宗數(shù)的 23.8%，總面積151221.3㎡，占所拍土地總面積的7.3%。其中，商業(yè)用地9塊，占地面積128942.1㎡；住宅用地1塊，占地面積22279.2㎡。
此次拍賣(mài)的 35和38號(hào)地塊以底價(jià)成交外，其余8幅均有不小的漲幅，此次備受矚目睥滄浪區(qū)新市路北、西大街東(原蘇州高級(jí)技校)地塊，經(jīng)過(guò)多輪舉牌激烈競(jìng)爭(zhēng)后由寧滬置業(yè)以4.55億元獲得，樓面價(jià)也從9000上升至20123元。該地塊毗鄰盤(pán)門(mén)風(fēng)景區(qū)北、吳宮喜來(lái)登酒店，多層面的商業(yè)配套及旅游資源配套，還有田家炳實(shí)驗(yàn)小學(xué)的教育配套，起拍價(jià)格9000元起，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，該片區(qū)未來(lái)非?？赡芙ǔ梢月?lián)排別墅為主的項(xiàng)目，為數(shù)不多的幾棟聯(lián)排別墅，非常有可能成為該片區(qū)僅有的高端住宅區(qū)域，升值潛力巨大。作為古城區(qū)寸土寸金，非常稀缺的滄浪區(qū)中心區(qū)域地塊，憑借優(yōu)越的地理位置，區(qū)域內(nèi)可開(kāi)發(fā)土地的珍稀性，引來(lái)商家的大肆爭(zhēng)奪。從項(xiàng)目﹤1.0的容積率來(lái)看，項(xiàng)目產(chǎn)品將以多層、小高層住宅為主。而38號(hào)地塊則位于原蘇綸紡織廠西南角，該宗地塊由嘉和欣以底價(jià)獲得。該宗地塊的容積率達(dá)到了3.5，整個(gè)社區(qū)建成后將主要以高層、超高層為主，而其周邊項(xiàng)目則有嘉業(yè)•蘇綸場(chǎng)、鼎欣城、水城麗都等項(xiàng)目，
平江區(qū)此次共計(jì)5塊地，均為商業(yè)用地，總規(guī)劃面積52324平方米，占總體中心城區(qū)的34.6%。其地塊分別為批發(fā)零售、住宿餐飲、商務(wù)金融和文體娛樂(lè)用地。蘇地2009-B-34地塊，位于平江區(qū)人民路東、城北東路南，與蘇州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)僅一路之隔，地塊面積達(dá)15197.8平方米，是平江區(qū)此次土地出讓中面積最大的一塊，地塊可用于批發(fā)零售、住宿餐飲和商務(wù)金融，商業(yè)用途廣泛。隨著人民商場(chǎng)這樣大型商業(yè)賣(mài)場(chǎng)進(jìn)駐北沿線路段，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的商業(yè)潛力被一再挖掘，商業(yè)價(jià)值日益放大，以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為代表的平江區(qū)，商業(yè)設(shè)施也在加緊建設(shè)之中，開(kāi)業(yè)之后人氣火爆，未來(lái)區(qū)域?qū)⑿纬膳涮妆容^齊全、擁有一定居住環(huán)境的城市居住片區(qū)。
金閶區(qū)土地掛牌出讓推出的地塊總規(guī)劃面積23495.7平方米，占總體中心城區(qū)的15.54%，為商服用地與住宿餐飲用地。依托正在進(jìn)行的軌道一號(hào)線、二號(hào)線工程，這個(gè)金閶最破舊的街區(qū)被規(guī)劃成“美麗新天地”，可建20萬(wàn)平方米的商場(chǎng)、酒店、賓館、商住樓等設(shè)施，加上現(xiàn)有的商業(yè)面積18.3萬(wàn)平方米與西擴(kuò)用地規(guī)劃商業(yè)中心相結(jié)合，石路將形成一個(gè)40多萬(wàn)平方米的商業(yè)圈。
吳中區(qū)土拍分析：
本次土地拍賣(mài)上，吳中區(qū)共推出了14塊土地(其中52號(hào)地塊截至報(bào)名時(shí)間無(wú)人應(yīng)價(jià)而流拍)，占全市土地宗數(shù)的33.3%，地塊面積為568081.3平方米，占所拍賣(mài)土地總面積的27.2%，就地塊面積而言，僅次于相城區(qū)，位列五個(gè)區(qū)域第二。其中，商業(yè)用地7塊，占地面積342204.5平方米；住宅用地7塊，占地面積225876.8平方米。
從地塊分布上來(lái)看，除木瀆外基本上為遠(yuǎn)郊區(qū)，吳中開(kāi)發(fā)區(qū)、胥口鎮(zhèn)、臨湖鎮(zhèn)、光福鎮(zhèn)、東山鎮(zhèn)、甪直鎮(zhèn)均有分布。木瀆古鎮(zhèn)三塊地塊，其中值得一提的是蘇地2009-B-45地塊，經(jīng)過(guò)多輪舉牌，最終由永新置地以9.7億獲得，樓面價(jià)為3486元/平方，漲幅達(dá)到107.5%。該地塊位于吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)金楓路西、蘇福路北，面積為111303.8平方米，容積率2.5，預(yù)計(jì)該塊用地將以高層、小高層為主。周邊配套有中澳廣場(chǎng)、飛凡第五街以及在建的浙建楓華紫園等項(xiàng)目，因?yàn)榕忀p軌1號(hào)線金楓路站臺(tái)，以及周邊的多條交通線路，未來(lái)交通優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的升值潛力也將非常巨大。另外，吳中區(qū)光福的二宗用地容積率均小于0.8，預(yù)計(jì)將建成別墅，其中54號(hào)地塊位于光福別墅項(xiàng)目福園的西側(cè)，而55塊則位于別墅衡園南側(cè)，建成后，地塊所在區(qū)域?qū)⑦B接成別墅群，形成低密度生活區(qū)。這兩宗地塊由徐佩芳和王博分別獲得。隨著吳中片區(qū)中高檔住宅的陸續(xù)推出，未來(lái)該片區(qū)必將成為以中高檔住宅為主的又一蘇州新城區(qū)。吳中區(qū)的其他地塊用地基本上為商業(yè)用地 (含批發(fā)零售用地、賓館用地和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng))，可見(jiàn)，未來(lái)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套的完善和提升將會(huì)達(dá)到一個(gè)新高度。
相城區(qū)土拍分析：
本次土地拍賣(mài)，相城區(qū)共將推出9宗地塊，占全市土地宗數(shù)的21%，總面積737414㎡，占所拍賣(mài)土地總面積的35.4%。其中，商業(yè)用地1塊，占地面積10340㎡；住宅用地3塊，占地面積470144㎡；綜合用地4塊，占地面積219590㎡，另外，位于澄陽(yáng)路東、蘇明裝飾北的蘇地B-60地塊為科教用地，占地面積37340㎡。就地塊數(shù)量而言，僅位列第三，但就拍賣(mài)面積而言，此次相城區(qū)獨(dú)占鰲頭，位列五區(qū)域之首。
住宅用地中2009-B-61、2009-B-65號(hào)地塊均分布于相城區(qū)以北的位置，分別位于北橋街道及盛澤湖的周邊。蘇地2009-B-65地塊更是本次土地拍賣(mài)所有區(qū)域中面積最大的一塊城鎮(zhèn)住宅用地，高達(dá)359292㎡，容積率為0.8，起拍總價(jià)為107788萬(wàn)，最終成交價(jià)189000萬(wàn)，經(jīng)過(guò)陽(yáng)澄湖投資和安徽省高速地產(chǎn)的激烈角逐，最終高速地產(chǎn)笑到最后，該幅地塊的樓面價(jià)為6756元，漲幅達(dá)到75.34%。預(yù)計(jì)此地塊未來(lái)建筑類(lèi)別將以別墅產(chǎn)品為主，目前周邊在售同質(zhì)化項(xiàng)目有聆湖麗墅、陽(yáng)澄•領(lǐng)島別墅等，可以預(yù)見(jiàn)，該區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。
而蘇地2009-B-61地塊面積為66557㎡，容積率1.2，該項(xiàng)目建筑類(lèi)型預(yù)計(jì)將以多層、小高層為主。
另外，綜合用地蘇地2009-B-58地塊也是競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的一宗地塊，該地塊位于元和街道春申湖路北、御窯路西1、2、3號(hào)，共計(jì)占地面積126050㎡，其中，住宅用地兩幅，1.8和2.5的高容積率，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建筑類(lèi)型將以小高層、高層為主。據(jù)悉，地塊毗鄰首開(kāi)股份儲(chǔ)備用地及恒基中國(guó)儲(chǔ)備用地，項(xiàng)目前景看好，該地塊中涵蓋的商業(yè)項(xiàng)目也會(huì)將此住宅項(xiàng)目的功能和潛力提高一個(gè)檔次。
區(qū)域分析：從區(qū)域發(fā)展來(lái)看，蘇州“北拓”規(guī)劃使得相城成為未來(lái)發(fā)展的中心，相城未來(lái)土地開(kāi)發(fā)總量較大，合景、雅戈?duì)?、恒基、首開(kāi)股份等地產(chǎn)大鱷紛紛在此拿地。輕軌2號(hào)線、4號(hào)線規(guī)劃使得相城區(qū)區(qū)域板塊價(jià)值驟升，出行更加便利，縮短出行時(shí)間；而京滬高鐵蘇州站在相城區(qū)的設(shè)立，更大限度地提升了區(qū)域價(jià)值。相信此次區(qū)域內(nèi)9宗地塊(1宗商業(yè)用地、3宗住宅用地、4宗綜合用地)的推出，在板塊不斷發(fā)展的基礎(chǔ)上，定能更大程度地推動(dòng)區(qū)域升值潛力。
高新區(qū)土拍分析：
新區(qū)此次共推出3個(gè)地塊，其中含住宅地塊有2塊，總面積達(dá)到了233880.8平米。72、73號(hào)兩宗地塊由旭輝集團(tuán)收入囊中，漲幅也分別達(dá)到96.54%和56.2%。
此次推出的蘇地2009-B-72號(hào)地塊位于高新區(qū)滸關(guān)分區(qū)星宇路東、大新河北。地塊面積為56984.3平米，容積率為≤1.4，建筑面積將接近8萬(wàn)方，是一個(gè)單純的城鎮(zhèn)住宅用地。從其容積率上可以看出，未來(lái)該地塊的開(kāi)發(fā)將以高層小高層為主。此地塊周邊312國(guó)道貫通，金楓路、鴻禧路、文昌路等眾多主干道也經(jīng)過(guò)，因此該地段交通極其便利。該地段早期建成的住宅已有惠澤云錦城、新創(chuàng)理想城等，因此不必?fù)?dān)心其周邊的配套。
另外一塊蘇地2009-B-73號(hào)地塊為城鎮(zhèn)住宅和批發(fā)零售綜合用地。這是新區(qū)此次所推地塊中最能吸引人眼球的地塊，因?yàn)槠涞貕K的單體面積已達(dá)到176896.5平米。該地塊位于高新區(qū)滸關(guān)分區(qū)興賢路南、文昌路東，京杭大運(yùn)河近在咫尺，環(huán)境優(yōu)美。周邊已建成或在建的住宅項(xiàng)目也很多，如金光大道二期、鴻錦新苑等。另外不容忽視的是，就在該地塊的不遠(yuǎn)處存有上海朗地的儲(chǔ)備地塊，相信此地塊的推出必將給周邊的土地市場(chǎng)帶來(lái)巨大影響。
蘇地2009-B-73號(hào)地塊規(guī)劃的容積率為1.37，未來(lái)將建成以高層小高層為主的社區(qū)，而社區(qū)的建筑面積將會(huì)達(dá)到24.23萬(wàn)方，如此大體量的社區(qū)定會(huì)給周邊市場(chǎng)注入新的活力，帶動(dòng)整個(gè)新區(qū)住宅市場(chǎng)的活躍。
區(qū)域分析：新區(qū)建設(shè)不容小覷，滸墅關(guān)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展更值得期待，而地塊所在的興賢路更是滸墅關(guān)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)。9月新區(qū)住宅以逾2000套的高成交量“力壓”園區(qū)而躍居全市第一，未來(lái)蘇州新區(qū)樓市走向引人遐想，相對(duì)于住宅銷(xiāo)售的火爆，新區(qū)土地市場(chǎng)能否火一把，本次土拍拭目以待。
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