本報(bào)記者 許峰
今年以來，蘇州住宅價(jià)格一路走高，但在住宅價(jià)格“一騎絕塵”的同時(shí)，寫字樓和商鋪市場(chǎng)的售價(jià)及租金卻一直不溫不火，甚至不少同一區(qū)域內(nèi)的住宅價(jià)位要高于寫字樓價(jià)格，出現(xiàn)了“住商倒掛”的現(xiàn)象。
作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)還不夠發(fā)達(dá)的城市，蘇州的“住商倒掛”現(xiàn)象一直存在。即使今年上半年以來行情如此火熱，商業(yè)地產(chǎn)的消化速度也遠(yuǎn)不及住宅，隨著住宅價(jià)格的大幅上揚(yáng)，純寫字樓項(xiàng)目的售價(jià)低于住宅的現(xiàn)象越來越普遍。如園區(qū)環(huán)球188寫字樓價(jià)格為17000元/平方米，而其酒店式公寓價(jià)格早已賣到24000元/平方米，且公寓的銷售要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于寫字樓；同樣，新天翔商業(yè)廣場(chǎng)鉑晶公寓推出最后30套精裝公寓現(xiàn)房均價(jià)在14000元/平方米左右，而其寫字樓仍保持在12000元/平方米左右。
原因一：炒作門檻高投資寫字樓的首付與貸款成本高
不少業(yè)內(nèi)人士表示，“住商倒掛”的現(xiàn)象并不正常，但需求層面的落差是形成這種狀況的主要原因。“住宅的客戶群體是普通購房者，因此住宅的需求非常廣泛。 ”國際知名物業(yè)顧問戴德梁行的有關(guān)人士表示，相對(duì)而言，寫字樓因?yàn)槠淇們r(jià)高、首付高等原因，超出了普通購房者的購買能力，一般只有公司或者大的炒家方有購買力，在當(dāng)前大量的寫字樓供應(yīng)面前需求相對(duì)較小。
原因二：以租還貸難寫字樓租賃需求少租金不高
不僅如此，從投資物業(yè)的后期運(yùn)營上來看，當(dāng)前住宅的投資風(fēng)險(xiǎn)比商業(yè)要小，也造成了當(dāng)前出現(xiàn)住宅的投資熱度要遠(yuǎn)大于寫字樓。“一套住宅只要地段尚可，一般不會(huì)出現(xiàn)無人居住或租不出去的情況。”一業(yè)內(nèi)人士表示，而辦公樓或商鋪其投資回報(bào)一般都是通過租賃來實(shí)現(xiàn)的，而租賃客戶大多為經(jīng)營者，其經(jīng)營狀況的好壞會(huì)直接影響到他們的租賃需求。
記者了解到，今年一、二季度，蘇州幾個(gè)區(qū)域內(nèi)的寫字樓租賃價(jià)格均出現(xiàn)過幾次向下波動(dòng)。以園區(qū)某知名寫字樓為例，今年以來月租金價(jià)格即已從原先的70元/平方米下滑至55元/平方米，降幅超過了20%。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的下行導(dǎo)致了眾多企業(yè)經(jīng)營開支的收縮，其中尤以外企最甚。寫字樓向來與整體經(jīng)濟(jì)面的聯(lián)系最為密切，一方面很多企業(yè)由于難以承擔(dān)龐大的租金，寫字樓的租金價(jià)格會(huì)出現(xiàn)下滑；另一方面，經(jīng)濟(jì)層面的原因也使得一些企業(yè)購買寫字樓的需求變?nèi)酢?/p>
原因三：住宅商用多純寫字樓與酒店式公寓來競爭
“還有一個(gè)重要原因是當(dāng)前政策上對(duì)‘住宅禁商’執(zhí)行得并不十分徹底，不少公司選擇租金價(jià)格更為實(shí)惠的住宅用于辦公，也對(duì)寫字樓的需求量產(chǎn)生了很大影響。”名都機(jī)構(gòu)的有關(guān)分析人士認(rèn)為，當(dāng)前蘇州純寫字樓除了自身的競爭之外，還需面臨酒店式公寓、創(chuàng)業(yè)園等各類物業(yè)對(duì)市場(chǎng)份額的爭奪。根據(jù)有關(guān)業(yè)內(nèi)人士的保守估計(jì)，蘇州當(dāng)前寫字樓的存量在150萬平米以上，而近期環(huán)球188、圓融時(shí)代廣場(chǎng)、恒宇廣場(chǎng)、星虹國際、萬達(dá)廣場(chǎng)等眾多項(xiàng)目的陸續(xù)入市，寫字樓供應(yīng)更出現(xiàn)了小“井噴”。其中，園區(qū)未來東方之門、環(huán)球188，湖東地標(biāo)九龍倉420米摩天樓，新鴻基的商業(yè)項(xiàng)目等大批量的供應(yīng)，短時(shí)間內(nèi)更會(huì)呈現(xiàn)飽和狀態(tài)。
針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)寫字樓和住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了“冷熱不均”的現(xiàn)象，有業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格反映的是地區(qū)商業(yè)利潤的高低，而現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格也說明了目前的實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未完全復(fù)蘇。“商業(yè)地產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)影響較大，往往會(huì)比住宅‘慢一拍’，其啟動(dòng)會(huì)比住宅晚一個(gè)周期。而現(xiàn)在有種種跡象表明，隨著住宅的率先升溫，我國經(jīng)濟(jì)回暖跡象明顯，因此寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)還是非常有可能成為下一波的投資熱點(diǎn)。 ”有分析人士表示，特別是蘇州的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)將不斷推升寫字樓市場(chǎng)的需求，只是寫字樓和商鋪的投資需要更為充裕的資金和更長的周期，并不是每個(gè)投資者都能“熬”得起。
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