從年初的三月份開始，蘇州樓市就一路走高，到如今六千以下的樓盤不見蹤影，更有甚者，價(jià)格跟年初相比早已翻番，地段、區(qū)域、物業(yè)形態(tài)、配套等都不再是制約樓市發(fā)展的因素，蘇州市場(chǎng)呈現(xiàn)樓盤都熱銷的怪狀。規(guī)劃中的交通、商業(yè)配備提前成為樓盤的賣點(diǎn)，各板塊的潛力凸顯，更有部分樓盤寧當(dāng)出頭鳥帶動(dòng)板塊發(fā)展。
城北個(gè)別樓盤均價(jià)破萬(wàn)、獨(dú)墅湖板塊地王頻現(xiàn)、湖東板塊樓盤的群漲近一倍、古城板塊露面單價(jià)破兩萬(wàn)……各板塊的潛力被發(fā)掘出來(lái)，升值前景越來(lái)越明朗，搜房網(wǎng)帶您從關(guān)鍵詞中尋找各板塊的領(lǐng)頭羊，看這些爭(zhēng)當(dāng)出頭鳥的樓盤是否當(dāng)之無(wú)愧。
市區(qū)板塊 交房零糾紛典范
板塊掃描：蘇州市區(qū)分為古城區(qū)和新城兩部分，古城區(qū)位于平門、相門、南門、閶門之間，古運(yùn)河環(huán)繞周邊，跨平江、滄浪、金閶三個(gè)行政區(qū)。
長(zhǎng)期以來(lái)，由于古城區(qū)人口密度較大，市政拆遷進(jìn)展緩慢而且成本較高，因而古城區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目非常稀少，并且一直處于小規(guī)模、多點(diǎn)分散的狀態(tài)，因此，舊區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)往往是見縫插針，拾遺補(bǔ)漏，使得市區(qū)樓盤多數(shù)以五萬(wàn)平方米以下的小樓盤為主，園林別墅產(chǎn)品居多。
受供求關(guān)系影響，加上便利的生活條件，古城區(qū)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。同時(shí)，由于樓盤體量小，又處在市中心，消化迅速，市區(qū)的樓盤銷售率均在95%以上。為了緩和古城區(qū)房源稀缺的現(xiàn)狀，近年來(lái)市政府一系列政策舉措，加大了周邊三大新城的房產(chǎn)開發(fā)，以此緩解古城房源匱乏的現(xiàn)狀。
推薦板塊領(lǐng)頭羊：萬(wàn)科金色家園 (相冊(cè) 戶型 樣板間 地圖搜索) (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 地圖搜索)
推薦關(guān)鍵詞： 交房
推薦理由：年底一般是樓盤交房的高峰期。2009年底，蘇州樓市又將迎來(lái)集中交房。那么，在這一波交房潮中，業(yè)主將會(huì)“快樂(lè)交房”還是“糾紛不斷”呢？據(jù)了解，在交房前夕，開發(fā)商一般都會(huì)積極做好交房準(zhǔn)備。但就像某樓盤銷售總監(jiān)所說(shuō)，讓每一個(gè)業(yè)主都滿意幾乎是“不可能完成的任務(wù)”，能讓大部分業(yè)主快樂(lè)收房就很不錯(cuò)了。而實(shí)際上，這個(gè)任務(wù)的完成看起來(lái)似乎也很有難度。伴隨著集中交房的，是不斷發(fā)生的爭(zhēng)議和糾紛。不少樓盤遇到了交房難題：退房、業(yè)主拒不收房、業(yè)主到政府門前維權(quán)、售樓部前掛起了“黑心開發(fā)商”的條幅、房展會(huì)期間樓盤展臺(tái)被砸等……
因此，于今年7月份完成一期交房的萬(wàn)科金色家園項(xiàng)目，業(yè)主滿意率超過(guò)96%，在房產(chǎn)樓市風(fēng)波不斷的今天尤其可貴，金色家園卓越的建筑品質(zhì)和服務(wù)態(tài)度均得到業(yè)主一致認(rèn)可。
獨(dú)墅湖板塊 地王源頭
板塊掃描：回看2009年的土拍市場(chǎng)，獨(dú)墅湖板塊無(wú)疑是開發(fā)商眼中最具投資發(fā)展價(jià)值的板塊。時(shí)間回放。2009年8月5日，保利地產(chǎn)在與中海地產(chǎn)幾十輪的交鋒后，以19.9億元拿下東方大道東側(cè)、獨(dú)墅湖西側(cè)地塊，樓面價(jià)達(dá)到7549元/㎡，創(chuàng)下地王。中海在2008年初競(jìng)得的獨(dú)墅湖地塊就在該地塊附近。2009年9月22日，綠城集團(tuán)在蘇州發(fā)飆，以61億元獨(dú)斬兩宗地，其中位于獨(dú)墅湖板塊的06號(hào)地塊樓面價(jià)達(dá)28057元/㎡，成為新“地王”。
獨(dú)墅湖板塊是個(gè)很特殊的地段，它連接著吳中區(qū)和園區(qū)，同時(shí)也連接著市區(qū)和園區(qū)。獨(dú)特的景觀和地理位置使得諸多開發(fā)商在金雞湖環(huán)線趨于飽和的情況下紛紛將眼光投向了該區(qū)域。獨(dú)墅湖隧道的建成通車，開辟了園區(qū)到市區(qū)的新道路，時(shí)間與行程的縮短，讓很多購(gòu)房者把目光投到這個(gè)區(qū)域，同時(shí)很多投資者也將獨(dú)墅湖板塊作為自己的下一站目標(biāo)。
推薦板塊領(lǐng)頭羊：星島仁恒 (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 地圖搜索)
推薦關(guān)鍵詞：地王
推薦理由：09年土地市場(chǎng)更像是獨(dú)墅湖土地年，板塊內(nèi)地王頻出，區(qū)域價(jià)值越發(fā)明顯。談及獨(dú)墅湖的地王時(shí)代淵源，回顧近幾年區(qū)域的發(fā)展，不能不提獨(dú)墅湖的地王時(shí)代最早是由仁恒地產(chǎn)開啟的，2007年仁恒 “21億一地”仍歷歷在目，而且別墅產(chǎn)品星島仁恒更是敲響了板塊高端產(chǎn)品的前奏。
獨(dú)墅湖板塊緊鄰園區(qū)，更有獨(dú)墅湖湖景的景觀優(yōu)勢(shì)，將打造以低密度的中高端居住物業(yè)產(chǎn)品。從今年拍出的兩宗地王地塊來(lái)看，都將以別墅產(chǎn)品為主打，加上已經(jīng)開工建設(shè)的中海獨(dú)墅島項(xiàng)目以及中房瀾泊灣產(chǎn)品也以別墅為主打。
現(xiàn)代大道 精裝為王
板塊掃描：通常我們所說(shuō)的現(xiàn)代大道板塊位于湖東，目前較為成熟的住宅區(qū)分布在從金雞湖大橋到白塘植物園之間的這段區(qū)域，作為園區(qū)的主干道，東連滬寧高速，西接?xùn)|環(huán)路，交通優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬。向西過(guò)金雞湖大橋右拐可直接上高架，可轉(zhuǎn)蘇州內(nèi)環(huán)線，15分鐘之內(nèi)可到達(dá)蘇州任何區(qū)域，也可轉(zhuǎn)蘇嘉杭高速或滬寧高速蘇州口，向東連接滬寧高速園區(qū)口，昆山、上海轉(zhuǎn)眼即達(dá)。2012即將建成通車的輕軌一號(hào)線在這短短3.5公里的區(qū)域設(shè)了3個(gè)站點(diǎn)，城市交通優(yōu)勢(shì)不言而喻。
現(xiàn)代大道板塊是蘇州定位中高檔、起點(diǎn)最高的板塊，進(jìn)入的開發(fā)商皆為境內(nèi)外房產(chǎn)大鱷，規(guī)劃的樓盤不乏2萬(wàn)人社區(qū)(如玲瓏灣、未來(lái)城、翡翠國(guó)際)，建屋、中海、萬(wàn)科一直引領(lǐng)著蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，這里曾創(chuàng)造了蘇州眾多房地產(chǎn)的銷售奇跡。2007年底該區(qū)域的成交均價(jià)已接近萬(wàn)元每平，二手房市場(chǎng)一直成交活躍，穩(wěn)中帶升?，F(xiàn)代大道板塊房源眾多、戶型多樣，不管是首次置業(yè)的青年才俊，還是置業(yè)升級(jí)的成功人士，這里總能找到你滿意的房子。
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推薦關(guān)鍵詞：精裝
推薦理由：作為品質(zhì)樓盤云集的現(xiàn)代大道板塊，樓市如何在群英薈萃中作出自己的特色顯得尤為重要。2008年年初，園區(qū)就有規(guī)定指出園區(qū)中新合作區(qū)內(nèi)精裝修房商品房比例不低50%，，讓這個(gè)沿線板塊上的樓盤多了加分的機(jī)會(huì)。從成交量上看，無(wú)論是精裝房，還是一步到位的全裝房，湖東的購(gòu)房者顯然對(duì)此類產(chǎn)品都很買帳，而買帳的原因一方面是因?yàn)榇祟惍a(chǎn)品未來(lái)將是園區(qū)整個(gè)住宅產(chǎn)品的發(fā)展必然趨勢(shì)，另一方面恐怕還是因?yàn)閳@區(qū)湖東的發(fā)展越來(lái)越成熟，區(qū)域土地價(jià)值整體得到大幅提升。
9月26日，由新加坡星獅集團(tuán)旗下星隆置業(yè)開發(fā)的白塘壹號(hào)正式開盤，吸引了來(lái)自上海、浙江等地以及園區(qū)本地一些高端人群的熱捧，有著新加波背景的星獅地產(chǎn)，作為進(jìn)軍蘇城的第一力作，正式拉開了湖東精裝市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的序幕。
湖東以東 樓市回暖見證者
板塊掃描：2004年，當(dāng)今天的雋御鳳凰城的廣告牌插在一眼望不到邊的榭雨街邊時(shí)，很少有人會(huì)相信，這里真的可以成為一片萬(wàn)家燈火的新家園。直到去年12月28日，輕軌一號(hào)線試驗(yàn)段開工的消息一下子把蘇勝路、鐘南街、榭雨街等陌生又拗口的路名帶入了蘇州人的生活，人們這才猛然發(fā)覺(jué)：湖東，原來(lái)并不遠(yuǎn)。
站在輕軌一號(hào)線星塘街站至鐘南街站之間，仍是一片荒草叢生，這里將是未來(lái)一號(hào)線沿線最“原始”的土地。但毋庸質(zhì)疑的是，未來(lái)一兩年間，這里將是全蘇州變化最大的地方。蘇州兆豐不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司的楊肇鋒說(shuō)：“根據(jù)現(xiàn)有如上海等擁有軌道交通的城市發(fā)展經(jīng)歷來(lái)看，增值最快的樓盤一般都位于軌道交通的‘兩極’。因?yàn)檫@部分區(qū)域的居民到達(dá)中心城區(qū)的時(shí)間縮短得最明顯。”同時(shí)，市民的購(gòu)房與居住理念將在蘇州輕軌帶動(dòng)下呈現(xiàn)出另一種格局：購(gòu)房的選擇余地將被不斷地?cái)U(kuò)大，市民將不擔(dān)心住得遠(yuǎn)，現(xiàn)在的郊區(qū)有可能會(huì)形成更多大型的居住區(qū)。
推薦板塊領(lǐng)頭羊：雅戈?duì)柼?yáng)城 (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 地圖搜索)
推薦關(guān)鍵詞：開盤旺銷
推薦理由：回顧09年蘇州樓市，所有人都感覺(jué)到回暖是從雅戈?duì)柼?yáng)城的千人排隊(duì)買房開始的。隨著輕軌建設(shè)等一系列交通優(yōu)勢(shì)的凸顯，湖東以東片區(qū)成為園區(qū)白領(lǐng)關(guān)注的焦點(diǎn)，后期在輕軌落成后政府還將開通定時(shí)的輕軌擺渡車，交通極為便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，升值潛力可觀。城市不斷擴(kuò)展，市民出行不再局限于城市內(nèi)的便捷，城市外交通系統(tǒng)的發(fā)達(dá)程度也將決定著一個(gè)樓盤的城市地位。按照蘇州城市規(guī)劃的進(jìn)程，湖東未來(lái)生活圈的發(fā)展核心必然會(huì)往蘇勝路傾斜，政府為了讓居住到湖東的百姓的安居樂(lè)業(yè)，必然會(huì)加快的這片區(qū)域中的配套建設(shè)！未來(lái)湖東以東板塊的周邊各項(xiàng)配套將會(huì)越來(lái)越齊全，生活也會(huì)更方便。
湖東以東片區(qū)幾個(gè)項(xiàng)目在前期都經(jīng)過(guò)了較長(zhǎng)時(shí)間的客戶儲(chǔ)備，有了較為充足的客戶資源。他們選擇在同一時(shí)間段內(nèi)面世，由于客戶資源的同類性，不排除在價(jià)格上爭(zhēng)取客戶資源的可能性，所以“價(jià)格王道”依舊成為各大樓盤爭(zhēng)搶客戶的法寶。選擇在今年初樓市剛剛起步的同時(shí)對(duì)外面世的雅戈?duì)柼?yáng)城，成為湖東以東板塊最為受益的樓盤，隨著樓市回暖的日益高漲，太陽(yáng)城的均價(jià)由年初的五千余元每平米到現(xiàn)在的九千余元每平米，價(jià)格翻了一番，領(lǐng)漲湖東以東全板。
城北板塊 一馬當(dāng)先
板塊掃描：2009年8月5日下午備受關(guān)注的相城B-20地塊，保利地產(chǎn)、中富、合景、棲霞、旭輝、朗地、朗詩(shī)、南山地產(chǎn)等13家參與競(jìng)拍。最終由融僑置業(yè)以總價(jià)5.65億元摘得，樓面單價(jià)3449元/平米，溢價(jià)44.54%。緊接著，融僑又一口氣拿下B-21地塊，成交價(jià)6.05億，樓面單價(jià)3265元/平米，溢價(jià)漲幅45.1%。11.7億全力進(jìn)蘇，時(shí)隔83天后，融僑蘇州城北項(xiàng)目破土奠基，預(yù)計(jì)明年即可進(jìn)入正式銷售。
時(shí)隔僅三個(gè)月，11月5日下午，華潤(rùn)置地的子公司佳滿企業(yè)豪擲17.25億，連奪蘇州城北板塊2宗地塊，其中蘇地2009-B-58地塊，位于元和街道春申湖路北、御窯路西1、2、3號(hào)，共計(jì)占地面積126050㎡，成交總價(jià)12.9億，樓面價(jià)4709元/平米，漲幅達(dá)98.7%。蘇地2009-B-59號(hào)地塊，位于文陵路東、朝陽(yáng)河南，成交總價(jià)為4.35億，樓面價(jià)4910元每平米，漲幅為104.59%！此宗地塊的競(jìng)得單價(jià)，一舉刷新城北在售項(xiàng)目土地單價(jià)，成為城北土地新地王。
此前，雅戈?duì)枴⒑慊鹊禺a(chǎn)大鱷，早已在該板塊競(jìng)得位置不錯(cuò)的地塊，業(yè)內(nèi)人士曾有言，政府早在人民路北延段配置了大量的商業(yè)配套設(shè)施，建立了中心商貿(mào)城，商業(yè)配套也必定帶動(dòng)周邊房產(chǎn)的發(fā)展，近期的價(jià)格也已經(jīng)透支將來(lái)的部分空間，投資自住都是不錯(cuò)的選擇，這些優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)吸引了越來(lái)越多的品牌大鱷將眼球聚焦于此，未來(lái)絕對(duì)是蘇州房產(chǎn)的發(fā)展方向。
推薦板塊領(lǐng)頭羊：合景峰匯國(guó)際 (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 地圖搜索)
推薦關(guān)鍵詞：均價(jià)破萬(wàn)
推薦理由：合景峰匯國(guó)際作為城北板塊率先進(jìn)駐的大盤，素來(lái)被稱為城北板塊樓盤定價(jià)的風(fēng)向標(biāo)，最新三期的開盤價(jià)格更是破萬(wàn)。其價(jià)格不但促使城北板塊地價(jià)不斷走高，而且我們能看到大量的儲(chǔ)備地塊都加快了動(dòng)工速度，更有融僑城僅83天就開工奠基。
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)的入使用、中央活力島商貿(mào)城的正式公開，無(wú)疑都為合景峰匯的項(xiàng)目升值加分不少。隨作為相城核心區(qū)域的唯一大盤，合景峰匯在09年底前，將會(huì)陸續(xù)對(duì)外推出90—170平米的400多套高層房源，當(dāng)前在推房源的均價(jià)業(yè)已過(guò)萬(wàn)，預(yù)計(jì)明年在此基礎(chǔ)上會(huì)再有提價(jià)行為。以古城中軸線人民路為主軸，首度規(guī)劃100萬(wàn)方城市綜合體，集酒店、居住、辦公、商業(yè)、休閑娛樂(lè)、會(huì)所為一體的合景峰匯國(guó)際，必將成為領(lǐng)漲城北樓盤的第一風(fēng)向標(biāo)，不少在明年將有推盤行為的新盤也都表示，新推房源價(jià)格也將以合景峰匯為坐標(biāo)。
新區(qū)板塊 老字號(hào)房企唱響主旋
板塊掃描：據(jù)統(tǒng)計(jì)，年末高新區(qū)將有近三千套房源上市，特別是近期隨著主城板塊的新港天都花園 (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 地圖搜索)與新港名墅花園的入市，以及滸關(guān)板塊的丹景遷以及科技城板塊的水秀坊 (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 地圖搜索)與MAX未來(lái) (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 地圖搜索)城的開盤，新區(qū)的成交量可謂突出重圍，強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入成交排行榜單。加上旭輝集團(tuán)在11月5日的土拍會(huì)上，一舉拿下兩宗地塊，更是增添了不少人對(duì)新區(qū)未來(lái)發(fā)展的信心。
同樣，九月份開始，在銷售排行榜前十名中經(jīng)常會(huì)看到新區(qū)樓盤的身影，尤其是隨著新港天都花園、新港名墅花園的開盤，新區(qū)個(gè)別樓盤甚至?xí)霈F(xiàn)在周銷售排行榜的冠軍寶座上。特別值得關(guān)注的是：在上周蘇州樓市銷售排行榜中，新區(qū)樓盤包攬了周成交量前五名。
推薦板塊領(lǐng)頭羊：新港天都
推薦關(guān)鍵詞：品牌名企
推薦理由：品牌追溯的心理在大多數(shù)蘇州人身上都體現(xiàn)的有點(diǎn)根深蒂固，這也是蘇州老字號(hào)小吃比較得寵的原因?；貧w到樓市，一棟70年產(chǎn)權(quán)的消費(fèi)品身上，這關(guān)于品牌的東西就顯得尤為重要。新港集團(tuán)深耕蘇州17年，一直以蘇州新區(qū)的開發(fā)建設(shè)為已任，先后建設(shè)了多個(gè)住宅區(qū)以及多項(xiàng)公共配套設(shè)施，質(zhì)量、口碑、責(zé)任心是成就品牌房企的三大法寶，這也成為新港建設(shè)集團(tuán)成立至今，在大眾心目中的高質(zhì)量口碑一直傲立于同行業(yè)的前列的最大賣點(diǎn)。
09年新港天都的面世，在新港集團(tuán)累計(jì)在蘇州新區(qū)開發(fā)和組織開發(fā)各類房產(chǎn)400余萬(wàn)平方米，成功建設(shè)了獅山新苑、新升新苑 (相冊(cè) 戶型 樣板間 地圖搜索)、名城花園、名馨花園、名尚花園、名墅花園、天都花園等住宅區(qū)之后，變得尤為受關(guān)注。
吳中板塊 09年剛需首次釋放
板塊掃描：蘇州吳中區(qū)北抱古城、東鄰園區(qū)、西連新區(qū)、南接吳江、依于太湖之濱，依托真山真水資源，著力打造“山水蘇州，居住吳中”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略品牌。目前吳中區(qū)以商業(yè)、別墅類產(chǎn)品為主，大多把地產(chǎn)和旅游、運(yùn)動(dòng)、文化、田園、山水等詩(shī)意多元的休閑概念有效融合，形成具有養(yǎng)生休閑度假特色的山水人文地產(chǎn)。
現(xiàn)代人要詩(shī)意地棲居，自然山水的點(diǎn)綴和豐富人文的浸潤(rùn)似乎仍是不可或缺的要素。“太湖風(fēng)光美，精華在吳中”， 吳中給人的第一印象就是適宜居住。
推薦板塊領(lǐng)頭羊：新城金郡 (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 地圖搜索)
推薦關(guān)鍵詞：剛需
推薦理由：“剛性需求”被認(rèn)為是樓市回暖的推動(dòng)主力，并且很多業(yè)內(nèi)人士也都認(rèn)為這些“剛性需求”是08年積累的結(jié)果。但是積累的剛性需求需要一個(gè)催化劑對(duì)他進(jìn)行釋放，這里我們首先要提的就是在樓市還不太明朗的時(shí)刻開盤的新城金郡項(xiàng)目。項(xiàng)目開盤均價(jià)在4500元/㎡左右，基本總價(jià)范圍在38-50萬(wàn)之間，圓了三百多位剛需者的購(gòu)房夢(mèng)。
蘇州樓市回暖中濃墨重彩的一筆，當(dāng)選為吳中區(qū)領(lǐng)頭羊也當(dāng)之無(wú)愧。 |