每經(jīng)記者 朱玲 發(fā)自廣州
255億元！內(nèi)地新地王在廣州誕生！
昨日(12月22日)，富力地產(chǎn)聯(lián)合雅居樂(lè)、碧桂園三家香港上市房企，組成“民企”聯(lián)合體，以超出底價(jià)90億元的價(jià)格，擊敗由保利、中海、萬(wàn)科組成的“國(guó)企”聯(lián)合體，鯨吞了總體量達(dá)430多萬(wàn)平方米的廣州亞運(yùn)城巨無(wú)霸項(xiàng)目，成交價(jià)遠(yuǎn)超2007年長(zhǎng)沙北辰地王的92億元。
新地王·拍賣
民企“意外”擊敗國(guó)企
引起市場(chǎng)諸多猜想的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目，22日終于揭開(kāi)謎底。這個(gè)以165億元底價(jià)起拍的巨無(wú)霸項(xiàng)目，僅底價(jià)就已成為我國(guó)內(nèi)地的總價(jià)地王。
由于亞運(yùn)城體量龐大，即使參與競(jìng)標(biāo)的開(kāi)發(fā)商均為地產(chǎn)巨鱷，也不得不組建“聯(lián)合艦隊(duì)”參與投標(biāo)。其中，“國(guó)企”聯(lián)合體以保利為首，聯(lián)合萬(wàn)科、中海組成保利聯(lián)合體；“民企”聯(lián)合體以富力為首，聯(lián)合碧桂園、雅居樂(lè)組成富力聯(lián)合體。此外，還有單刀赴會(huì)的“央企”正規(guī)軍——中信地產(chǎn)。
據(jù)了解，廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目總建筑面積高達(dá)438萬(wàn)平方米，包括已建好的8000多套住宅，以及14宗未開(kāi)發(fā)的地塊。目前已開(kāi)發(fā)的物業(yè)僅86萬(wàn)平方米，未開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積達(dá)352萬(wàn)平方米。“開(kāi)發(fā)商要多少年才能累計(jì)到如此大的地塊面積？”不少業(yè)內(nèi)人士如此表示。
競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，保利聯(lián)合體和富力聯(lián)合體之間的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。由于競(jìng)價(jià)階梯為2億元，僅10個(gè)回合，就已達(dá)到之前市場(chǎng)預(yù)期的200億元。
當(dāng)競(jìng)拍價(jià)格達(dá)237億元時(shí)，富力聯(lián)合體代表提出：可否將競(jìng)拍價(jià)格改變一下？此后，改為以1億元階梯競(jìng)拍，繼續(xù)上演強(qiáng)強(qiáng)相爭(zhēng)。
最終，市場(chǎng)一致看好的保利聯(lián)合體意外敗下陣來(lái)，富力聯(lián)合體以255億元“天價(jià)”拿下內(nèi)地新地王，折合樓面地價(jià)達(dá)5822元/平方米。
值得注意的是，在競(jìng)拍過(guò)程中，“央企”代表中信地產(chǎn)一直未舉牌。
競(jìng)拍結(jié)束后，富力地產(chǎn)華南地區(qū)總經(jīng)理朱榮斌對(duì)在場(chǎng)記者笑稱，沒(méi)有心理價(jià)位，首先考慮是如何能夠拿下來(lái)。
對(duì)于后期如何運(yùn)作，朱榮斌表示，將依照各家公司所長(zhǎng)來(lái)開(kāi)發(fā)，目前僅有初步想法。但可以肯定的是，富力、碧桂園、雅居樂(lè)三家同為廣州本地公司，又同為香港上市企業(yè)，背景相似，在參與亞運(yùn)城項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)前，已做好充分準(zhǔn)備。
新地王·付款
不執(zhí)行50%首付比例
廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目占地面積達(dá)263萬(wàn)平方米，建筑總體量達(dá)到了438萬(wàn)平方米，光居住面積就有385萬(wàn)平方米，是名副其實(shí)的“巨無(wú)霸”項(xiàng)目。
據(jù)了解，今年廣州市政府計(jì)劃推商品住宅用地為250萬(wàn)平方米，但廣州亞運(yùn)城一個(gè)項(xiàng)目的出讓量，就已超出全年的計(jì)劃供應(yīng)量。
此外，亞運(yùn)城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為6年，每年將會(huì)向市場(chǎng)提供60萬(wàn)平方米住宅，按每套100平方米計(jì)算，每年將會(huì)有6000套房源入市。
廣州市國(guó)土資源和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，只有這樣才能在不削弱市場(chǎng)價(jià)值的前提下，給予市場(chǎng)穩(wěn)定持續(xù)的商品供應(yīng)，不會(huì)形成區(qū)域性壟斷以及對(duì)市場(chǎng)的沖擊。
近期國(guó)家針對(duì)樓市出臺(tái)了一系列政策，包括要求分期繳納的土地出讓金繳清期限原則上不超過(guò)一年，且首次繳款比例不得低于全部地價(jià)的50%。據(jù)悉，廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目并不會(huì)執(zhí)行此規(guī)定，而是先繳納40%款項(xiàng)，剩余款項(xiàng)在未來(lái)兩年內(nèi)支付完成。
廣州市國(guó)土房管局相關(guān)人士解釋說(shuō)，亞運(yùn)城項(xiàng)目掛牌出讓先于國(guó)家新政出臺(tái)，因此，此次拍賣將繼續(xù)按之前的公告文件執(zhí)行。該負(fù)責(zé)人還表示，廣州土地出讓金管理一直比較嚴(yán)格和規(guī)范，大部分合同約定，土地出讓收入在成交60日內(nèi)一次性繳清。對(duì)于個(gè)別高價(jià)地塊，才會(huì)分期支付，但繳納期限也不會(huì)超過(guò)兩年，首期繳納比例一般也會(huì)高于50%。
業(yè)內(nèi)人士也分析認(rèn)為，富力、碧桂園、雅居樂(lè)三家開(kāi)發(fā)商的整體實(shí)力已經(jīng)足夠強(qiáng)大，255億元土地款兩年內(nèi)完成支付應(yīng)無(wú)問(wèn)題。
新地王· 房?jī)r(jià)或超1.3萬(wàn)元/平方米
對(duì)于此次遠(yuǎn)超業(yè)內(nèi)預(yù)期的255億元成交價(jià)格，廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)外表示，考慮到亞運(yùn)城項(xiàng)目用地規(guī)模、交通、教育等生活配套情況等，以這樣的整體價(jià)格出讓是合理的，符合其內(nèi)在價(jià)值，也可看出市場(chǎng)對(duì)亞運(yùn)城項(xiàng)目是積極和肯定的。
另?yè)?jù)了解，此次拍賣采取了不同于以往土地出讓的做法，除了設(shè)置165億元的起始價(jià)格后，還設(shè)置了175億元的保密底價(jià)。只有競(jìng)買人最高報(bào)價(jià)達(dá)到或高于保密底價(jià)，才能確認(rèn)成交。這個(gè)掛牌起始價(jià)和保密底價(jià)，均是由房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)根據(jù)政府對(duì)亞運(yùn)城項(xiàng)目以及周邊配套投資成本，再加上未開(kāi)發(fā)用地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行科學(xué)評(píng)估后而確定的。
目前，廣州亞運(yùn)城周邊銷售的樓盤價(jià)格集中在6500元~8500元/平方米。廣州地產(chǎn)營(yíng)銷專家謝逸楓表示，按255億元總價(jià)計(jì)算，扣除公建配套和其他建筑成本及稅等費(fèi)用后，亞運(yùn)城住宅部分的樓面地價(jià)，實(shí)際上達(dá)到了7200元~7500元/平方米。因此，住宅銷售整體均價(jià)會(huì)在13000元~15000元/平方米。若首期能賣到1萬(wàn)元/平方米，其后市風(fēng)險(xiǎn)較小。
合富輝煌(中國(guó))副總經(jīng)理龍斌表示，盡管這樣的價(jià)格比預(yù)期的要高，但從該項(xiàng)目是政府重點(diǎn)打造區(qū)域來(lái)看，這個(gè)價(jià)格仍是比較理性的，兩大陣營(yíng)出價(jià)還是相對(duì)比較謹(jǐn)慎。他還表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)控的情況下，未來(lái)市場(chǎng)能否接受如此價(jià)格，市場(chǎng)如何走向，都會(huì)給三家開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)。 |