各部委有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策仍在不斷推出，火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)微妙變化。本報(bào)記者近日赴京、滬、深、穗四大一線城市，對(duì)調(diào)控政策在一周之內(nèi)引起的市場(chǎng)變化做了調(diào)查，并請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士對(duì)市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)做出預(yù)測(cè)。
上海
調(diào)控前上演最后瘋狂 昨再出全國(guó)新“地王”
繼前天廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目刷新了全國(guó)總價(jià)地王的紀(jì)錄后，昨天上海又創(chuàng)造了新的住宅單價(jià)地王，而也許正是基于眼下樓市問(wèn)題敏感，原本昨日計(jì)劃召開(kāi)的市政府有關(guān)房地產(chǎn)的新聞發(fā)布會(huì)臨時(shí)取消。但記者獲悉，上海房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)文件已經(jīng)擬定完畢，只差市政府批準(zhǔn)。
自從中央幾次會(huì)議釋放出政策動(dòng)態(tài)調(diào)整的信號(hào)后，上海也接連表態(tài)。而昨天下午，上海市政府原本將舉行關(guān)于房地產(chǎn)的新聞發(fā)布會(huì)，卻又臨時(shí)取消。
而消息人士更向記者透露，上海樓市新政已大體成型，但細(xì)則未完全確定。據(jù)介紹，前天上海住房保障和房屋管理局召集一些機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家開(kāi)會(huì)，希望業(yè)內(nèi)能再提出一些抑制房?jī)r(jià)、地價(jià)的政策建議。
雖然抑制地價(jià)將成為上海樓市新政中的重要環(huán)節(jié)，然而，調(diào)控前夜的上海土地市場(chǎng)瘋狂依舊。昨天上午，位于上海楊浦區(qū)新江灣城的一地塊被央企中國(guó)建筑旗下子公司中建地產(chǎn)以37.2億元奪得，樓板價(jià)高達(dá)32484元/平方米，溢價(jià)117%，成為全國(guó)樓板價(jià)最高的住宅用地。
“在政府三番五次表明將適度調(diào)控樓市、在眾多輿論呼聲之下，土地市場(chǎng)熱度不改，可謂是被預(yù)期沖昏了頭腦。”上海中原研究咨詢(xún)部經(jīng)理龔敏直言。
其實(shí)，在短短一周的時(shí)間里，從各大城市反應(yīng)來(lái)看，上海市政府的表態(tài)最為高調(diào)。
在上周“國(guó)四條”公布的第二天，上海市市長(zhǎng)韓正就對(duì)外表示，將采取果斷措施遏制地價(jià)、房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，加快舊區(qū)改造和保障性住房建設(shè)。市場(chǎng)消息還指出，包括營(yíng)業(yè)稅、公積金政策、契稅等都可能為上海遏制投資投機(jī)性購(gòu)房的關(guān)鍵，同時(shí)還有可能在土地出讓金環(huán)節(jié)嚴(yán)格控制，收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性資金。
事實(shí)上，在早前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為下一步房地產(chǎn)政策的取向定調(diào)后，上海市政府方面就開(kāi)始積極表態(tài)，還將市場(chǎng)希望的目光率先引向保障房建設(shè)，從低位定價(jià)到政策咨詢(xún)，再?gòu)膯?dòng)申請(qǐng)到提出至2012年建設(shè)30萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房的目標(biāo)。
而在市場(chǎng)看來(lái)，紙上談兵顯然是不行的，制定相關(guān)細(xì)則并著力落實(shí)才是關(guān)鍵。同時(shí)，如果真希望將房?jī)r(jià)調(diào)控至與市場(chǎng)基本面相符的水平，恐怕對(duì)于投資投機(jī)性泡沫的積壓力度還應(yīng)該加大。
從市場(chǎng)表現(xiàn)看，上周上海一手房成交量不減反增，但成交價(jià)出現(xiàn)明顯回落。來(lái)自佑威樓市通系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品住宅成交面積39.64萬(wàn)平方米，與前一周相比增加了21%，但成交均價(jià)為18480元/平方米，環(huán)比前一周下跌了17%。一些分析師認(rèn)為，下一階段一些“坐不住”的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)選擇加緊推盤(pán)，但由于市場(chǎng)內(nèi)中高端定位的項(xiàng)目偏多以及發(fā)展慣性，估計(jì)房?jī)r(jià)未必直接掉頭，期間會(huì)有波動(dòng)，明年二季度以后才能企穩(wěn)。
二手房市場(chǎng)變化更為明顯。由于樓市的政策面終于借著住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的退出率先釋放出微調(diào)信號(hào)，所以目前上海二手房交易局面一邊是已達(dá)成交易的趕著過(guò)戶(hù)交稅，另一邊是許多趕不上政策“末班車(chē)”的反而展開(kāi)觀望。上海中原地產(chǎn)共和新路分行經(jīng)理曹銳還向記者介紹，現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)雙方觀望之余還在“踢皮球”，如掛牌的業(yè)主普遍提出“凈到手價(jià)”而有意購(gòu)房者卻提出“打包價(jià)”，也就是說(shuō)誰(shuí)也不愿承擔(dān)增加的稅費(fèi)成本，只讓中介想辦法操作，抬價(jià)轉(zhuǎn)嫁也好、做低避稅也好，總之自己定要拿到或只肯付出固定的一筆數(shù)目，“這讓我們感到為難。”
不過(guò)，隨著昨天財(cái)政部發(fā)通知、營(yíng)業(yè)稅政策明朗，業(yè)內(nèi)的緊張度有所降低。“此次營(yíng)業(yè)稅政策的嚴(yán)厲度小于預(yù)期。”漢宇地產(chǎn)的分析師表示，“預(yù)計(jì)在本月的‘末班車(chē)’效應(yīng)過(guò)去之后，明年年初二手房市場(chǎng)面臨成交萎縮，但明年上半年市場(chǎng)走穩(wěn)仍值得期待。”
北京
政策雙向夾擊 樓市明年有望“降溫”
一方面收緊開(kāi)發(fā)商“錢(qián)袋子”，一方面加大保障性住房供應(yīng)，在潛在的一系列政策調(diào)整下，北京樓市有望“降溫”。記者注意到，上一周北京商品住宅成交面積環(huán)比大幅下跌24.27%，意味著部分投資、投機(jī)性需求暫時(shí)退場(chǎng)。
上周，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，首次對(duì)全國(guó)土地出讓繳款比例等一些細(xì)節(jié)問(wèn)題進(jìn)行統(tǒng)一。即，開(kāi)發(fā)商拿地首付款不得低于50%，使其資金鏈開(kāi)念“緊箍咒”，遏制部分炒地、囤地行為，進(jìn)而促進(jìn)開(kāi)發(fā)商加快樓盤(pán)銷(xiāo)售。
“在北京的開(kāi)發(fā)商，實(shí)力雄厚者居多，因此受這一政策影響不大。”但一位國(guó)企房地產(chǎn)老板私下向記者坦言，這項(xiàng)政策還是會(huì)使部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金收緊，由此調(diào)整其開(kāi)發(fā)策略。
另一方面，記者了解到，北京還在大力推進(jìn)保障性住房，其中還包括“新成員”——公共租賃住房。
“目前，北京已經(jīng)建設(shè)、收購(gòu)了11個(gè)公租房項(xiàng)目共51.5萬(wàn)平方米，可供房源達(dá)7400多套。同時(shí)，已接受8124戶(hù)中低收入家庭的登記申請(qǐng)。”北京市住保辦一位負(fù)責(zé)人說(shuō)。據(jù)悉，北京新推出的公租房租金將至少比市場(chǎng)租價(jià)低20%。
多向政策夾擊，投資、投機(jī)性需求似乎也在收縮。記者注意到，或許是已經(jīng)聞到市場(chǎng)風(fēng)向漸變的味道，北京樓市成交量也出現(xiàn)微妙變化。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，上一周北京商品住宅(期房加現(xiàn)房)成交4465套， 成交面積為47.45萬(wàn)平方米， 環(huán)比大幅下跌24.27%。
值得注意的是，當(dāng)期北京市的經(jīng)濟(jì)適用房成交277套/17811平方米， 限價(jià)商品住宅成交979套/77905平方米，合計(jì)已經(jīng)占市場(chǎng)總成交的20%還多，從另一方面佐證投機(jī)性需求在“收縮”。
記者還了解到，由于營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策年底即將到期，趕“末班車(chē)”者也越發(fā)減弱，由此北京二手房市場(chǎng)很可能進(jìn)入低迷期，進(jìn)而或拉低成交價(jià)格。
然而，“短期來(lái)看，北京樓市不會(huì)有大的波動(dòng)，至少在明年上半年以前，由于供小于求，價(jià)格仍是漲勢(shì)，而隨著普通商品房的供給量增加，以及各種保障性住房入市，明年下半年樓市或出現(xiàn)‘拐點(diǎn)’。”一位在香港上市的開(kāi)發(fā)商老總私下對(duì)記者說(shuō)。
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