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深圳
各部委有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策仍在不斷推出，火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)微妙變化。本報(bào)記者近日赴京、滬、深、穗四大一線城市，對(duì)調(diào)控政策在一周之內(nèi)引起的市場(chǎng)變化做了調(diào)查，并請(qǐng)專業(yè)人士對(duì)市場(chǎng)未來趨勢(shì)做出預(yù)測(cè)。
上海
調(diào)控前上演最后瘋狂 昨再出全國新“地王”
繼前天廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目刷新了全國總價(jià)地王的紀(jì)錄后，昨天上海又創(chuàng)造了新的住宅單價(jià)地王，而也許正是基于眼下樓市問題敏感，原本昨日計(jì)劃召開的市政府有關(guān)房地產(chǎn)的新聞發(fā)布會(huì)臨時(shí)取消。但記者獲悉，上海房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)文件已經(jīng)擬定完畢，只差市政府批準(zhǔn)。
自從中央幾次會(huì)議釋放出政策動(dòng)態(tài)調(diào)整的信號(hào)后，上海也接連表態(tài)。而昨天下午，上海市政府原本將舉行關(guān)于房地產(chǎn)的新聞發(fā)布會(huì)，卻又臨時(shí)取消。
而消息人士更向記者透露，上海樓市新政已大體成型，但細(xì)則未完全確定。據(jù)介紹，前天上海住房保障和房屋管理局召集一些機(jī)構(gòu)和專家開會(huì)，希望業(yè)內(nèi)能再提出一些抑制房?jī)r(jià)、地價(jià)的政策建議。
雖然抑制地價(jià)將成為上海樓市新政中的重要環(huán)節(jié)，然而，調(diào)控前夜的上海土地市場(chǎng)瘋狂依舊。昨天上午，位于上海楊浦區(qū)新江灣城的一地塊被央企中國建筑旗下子公司中建地產(chǎn)以37.2億元奪得，樓板價(jià)高達(dá)32484元/平方米，溢價(jià)117%，成為全國樓板價(jià)最高的住宅用地。
“在政府三番五次表明將適度調(diào)控樓市、在眾多輿論呼聲之下，土地市場(chǎng)熱度不改，可謂是被預(yù)期沖昏了頭腦。”上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏直言。
其實(shí)，在短短一周的時(shí)間里，從各大城市反應(yīng)來看，上海市政府的表態(tài)最為高調(diào)。
在上周“國四條”公布的第二天，上海市市長韓正就對(duì)外表示，將采取果斷措施遏制地價(jià)、房?jī)r(jià)的過快上漲，加快舊區(qū)改造和保障性住房建設(shè)。市場(chǎng)消息還指出，包括營業(yè)稅、公積金政策、契稅等都可能為上海遏制投資投機(jī)性購房的關(guān)鍵，同時(shí)還有可能在土地出讓金環(huán)節(jié)嚴(yán)格控制，收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性資金。
事實(shí)上，在早前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為下一步房地產(chǎn)政策的取向定調(diào)后，上海市政府方面就開始積極表態(tài)，還將市場(chǎng)希望的目光率先引向保障房建設(shè)，從低位定價(jià)到政策咨詢，再從啟動(dòng)申請(qǐng)到提出至2012年建設(shè)30萬套經(jīng)濟(jì)適用房的目標(biāo)。
而在市場(chǎng)看來，紙上談兵顯然是不行的，制定相關(guān)細(xì)則并著力落實(shí)才是關(guān)鍵。同時(shí)，如果真希望將房?jī)r(jià)調(diào)控至與市場(chǎng)基本面相符的水平，恐怕對(duì)于投資投機(jī)性泡沫的積壓力度還應(yīng)該加大。
從市場(chǎng)表現(xiàn)看，上周上海一手房成交量不減反增，但成交價(jià)出現(xiàn)明顯回落。來自佑威樓市通系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品住宅成交面積39.64萬平方米，與前一周相比增加了21%，但成交均價(jià)為18480元/平方米，環(huán)比前一周下跌了17%。一些分析師認(rèn)為，下一階段一些“坐不住”的開發(fā)商可能會(huì)選擇加緊推盤，但由于市場(chǎng)內(nèi)中高端定位的項(xiàng)目偏多以及發(fā)展慣性，估計(jì)房?jī)r(jià)未必直接掉頭，期間會(huì)有波動(dòng)，明年二季度以后才能企穩(wěn)。
二手房市場(chǎng)變化更為明顯。由于樓市的政策面終于借著住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠的退出率先釋放出微調(diào)信號(hào)，所以目前上海二手房交易局面一邊是已達(dá)成交易的趕著過戶交稅，另一邊是許多趕不上政策“末班車”的反而展開觀望。上海中原地產(chǎn)共和新路分行經(jīng)理曹銳還向記者介紹，現(xiàn)在買賣雙方觀望之余還在“踢皮球”，如掛牌的業(yè)主普遍提出“凈到手價(jià)”而有意購房者卻提出“打包價(jià)”，也就是說誰也不愿承擔(dān)增加的稅費(fèi)成本，只讓中介想辦法操作，抬價(jià)轉(zhuǎn)嫁也好、做低避稅也好，總之自己定要拿到或只肯付出固定的一筆數(shù)目，“這讓我們感到為難。”
不過，隨著昨天財(cái)政部發(fā)通知、營業(yè)稅政策明朗，業(yè)內(nèi)的緊張度有所降低。“此次營業(yè)稅政策的嚴(yán)厲度小于預(yù)期。”漢宇地產(chǎn)的分析師表示，“預(yù)計(jì)在本月的‘末班車’效應(yīng)過去之后，明年年初二手房市場(chǎng)面臨成交萎縮，但明年上半年市場(chǎng)走穩(wěn)仍值得期待。”
記者從深圳市場(chǎng)了解到，近期盡管為搭優(yōu)惠政策末班車深圳出現(xiàn)二手房交易量猛增，但購房者的心態(tài)已經(jīng)趨于觀望，看房人數(shù)大減。專家預(yù)測(cè)認(rèn)為，今后將陸續(xù)有緊縮政策出臺(tái)，明年或出現(xiàn)新房和二手房聯(lián)動(dòng)下降的局面。
在一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策中， “營業(yè)稅2改5”是對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響的消息，深圳二手房成交呈現(xiàn)井噴狀態(tài)，成交屢創(chuàng)天量，以往正常時(shí)間二手房交易量平均每天在幾百套左右。
而深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心處人滿為患，很多市民擔(dān)心趕不上營業(yè)稅優(yōu)惠末班車而集中過來辦過戶。為了應(yīng)對(duì)前來登記過戶的高峰人群，深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心啟動(dòng)了應(yīng)急機(jī)制，緊急推出六大便民舉措，以緩解緊張局面。
這六條措施包括“開放全部窗口，加快收文進(jìn)度；增派經(jīng)辦、核準(zhǔn)人員，在收文后加班加點(diǎn)，以確保5個(gè)工作日內(nèi)出證”等，甚至還要求內(nèi)部職工不準(zhǔn)在停車場(chǎng)停車，以保證過戶者停車方便。深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心負(fù)責(zé)人對(duì)記者說：“我們現(xiàn)在能夠保證5天辦證已經(jīng)是我們的工作極限了，很多后臺(tái)支持人員都在加班加點(diǎn)，日夜趕工。”
不過深圳市社科院城市營運(yùn)中心主任高海燕認(rèn)為，過了月底，二手房成交量肯定會(huì)有明顯的下降，因?yàn)閮?yōu)惠政策收緊后肯定會(huì)影響到市場(chǎng)。而他預(yù)測(cè)，“國四條”后，肯定還會(huì)有后續(xù)政策出臺(tái)。
在國家政策趨近的背景下，由于賣家觀望情緒濃厚市場(chǎng)成交放緩。為促成交易，有部分中介開出減免營業(yè)稅的條件。
地產(chǎn)中介公司付經(jīng)理說，他已聽聞市場(chǎng)上有同行在這樣操作。他舉例說，“如果一套房子原價(jià)是80萬，當(dāng)下市場(chǎng)價(jià)是160萬。如果全額征收營業(yè)稅的話要交稅4萬元，而傭金是5.4萬元，這樣即使?fàn)I業(yè)稅全部由中介來承擔(dān)，也還可以收傭1.4萬元。但如果因營業(yè)稅而交易流產(chǎn)，中介就一分錢傭金也拿不到了。”
記者采訪發(fā)現(xiàn)，開出減免營業(yè)稅承諾的主要是一些中小地產(chǎn)中介，其目的就是為了招攬客源。但有專業(yè)從事地產(chǎn)事務(wù)的律師提醒，對(duì)這樣的優(yōu)惠條件，各方一定要將其形成文字寫進(jìn)協(xié)議，以防口頭承諾不兌現(xiàn)，最后出現(xiàn)不必要的糾紛。
廣州
調(diào)控政策更早更嚴(yán) 樓市更理性
對(duì)于土地出讓金首期50%的新政策，廣州一位政府部門人士表示，由于廣州從2007起，就已執(zhí)行比“新政”更嚴(yán)格的土地出讓金政策，因此該政策對(duì)今后的廣州房地產(chǎn)影響不大。
據(jù)了解，廣州從2007年開始，大部分土地出讓均要求在數(shù)月內(nèi)一次繳清，如果涉及金額超過2億元以上，才實(shí)行分期繳付的方式，而且首期比例基本超過50%，同時(shí)繳款期限也不會(huì)超過一年。因此，廣州幾個(gè)主要的發(fā)展商也認(rèn)為，新政對(duì)今后在廣州的新增項(xiàng)目影響不大。
業(yè)內(nèi)人士表示，相對(duì)于國內(nèi)其他一線城市，廣州的房?jī)r(jià)與漲幅一直低于平均水平。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)理性程度相對(duì)更高，這與政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴程度更低和消費(fèi)者更理性有關(guān)。
根據(jù)廣州市房管局發(fā)布的11、12月份房地產(chǎn)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，市場(chǎng)似乎出現(xiàn)了初步到頂回調(diào)的跡象。11月，廣州房地產(chǎn)交易登記成交量同比和環(huán)比均增加超過四成，但11月的網(wǎng)上簽約成交則已出現(xiàn)價(jià)量齊跌的情況，其中價(jià)格環(huán)比下降1.6%，成交下降14%左右。而12月份廣州房地產(chǎn)網(wǎng)上簽約數(shù)量為3015套，相比11月上半月的4123套成交量已下跌近27%。成交均價(jià)也出現(xiàn)了繼續(xù)下滑，11月上半月廣州全市成交均價(jià)10314元，11月下半月為10027元，12月上半月已下降到9985元，相比11月上半月下跌3%。
另外，今年1到11月份，廣東的房地產(chǎn)行業(yè)的增速已明顯下滑，其中廣東房地產(chǎn)企業(yè)完成土地開發(fā)面積為1240.46萬平方米，同比下降29.3%；土地購置面積1546.14萬平方米，同比下降37.9%；土地成交價(jià)款182.11億元，同比下降34.1%。
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