□本報記者 宗文雯
園區(qū)到底還能長多高？這是本月新鴻基地產(chǎn)在園區(qū)湖東CBD的項目奠基后一個值得追問的問題。310米，顯然并不是園區(qū)所擁有的終極高度。相信很多人還記得，就在兩年多前，在湖東某個地塊上就已定下了一個至今無法逾越的高度標準：400米高樓。一棟棟高樓在園區(qū)CBD內(nèi)崛起，而CBD的建設也注定因為這一棟棟趕著刷新高度紀錄的摩天大樓顯得格外精彩。
從88米到400米 園區(qū)高樓能長多高
新鴻基來了，一出手便刷新了蘇州高樓的高度紀錄，也讓另一座高樓——環(huán)球188的蘇州第一高樓頭銜保持了不到兩年的時間。在湖西的“雙子樓”逐漸成形的時候，湖東這座蘇州高樓的新科狀元也打下了第一根地基。
新鴻基的名頭是響當當?shù)模谒x煌的業(yè)績簿上不乏一棟棟聲名顯赫的摩天大樓。而新鴻基在湖東CBD的項目還沒有正式命名，從位置上地處翠園路以北，南側(cè)緊臨在建的軌道交通一號線，占地面積22331平方米。項目包括一座高達310米的蘇州第一高塔樓、一座裙樓以及相連接的花園廣場。僅從建筑模型上看，已經(jīng)相當壯觀。
作為世界知名而擅長于打造地標建筑的地產(chǎn)開發(fā)商，新鴻基在園區(qū)的第一個項目，自然也是鉚足了勁，要給園區(qū)人留下一個不錯的印象。據(jù)介紹，這個湖東CBD項目整體以“泉水”為設計靈感。裙樓的花園平臺從地面逐層而起，高雅的塔樓則從花園中冉冉高升，猶如潭中涌起美麗的噴泉。塔樓在外立面上納入了流線元素，而裙樓的花園平臺也延綿彎曲，宛若水流回漩為塔樓帶來波浪的能量。
作為園區(qū)新鮮出爐的蘇州第一高樓，新鴻基項目的風頭一時間無人能及。不少人可能已經(jīng)忘記了曾經(jīng)的第一高樓環(huán)球188早已封頂，而園區(qū)另一座300米高樓東方之門也已“長”出了地面。不過這也難怪，在園區(qū)CBD加快建設的這幾年，越來越多的高樓出現(xiàn)在湖東湖西。
從拿地到設計再到打好地基，建筑速度緩慢的東方之門甚至讓不少園區(qū)人開始遺忘它。去年年底，當它終于“長”出地面的時候，又一個高樓傳奇才重新出現(xiàn)在人們面前。這座由兩座塔樓相連接呈拱門狀的建筑，其設計和建筑難度也與它緩慢的建筑速度形成了反比。
要追述園區(qū)第一座高樓的歷史，著實讓人有些為難。而要說園區(qū)第一座有名的高樓，目標指向卻很明確。建成于1999年底的國際大廈，“身高” 88.8米。對此后越長越高的園區(qū)高樓來說，這個高度有些“拿不出手”。在十年前，無論從高度還是建筑水平上來說，國際大廈在園區(qū)都算是排得上名號。然而隨著湖西CBD的逐漸繁榮，國際大廈也逐漸淹沒在了樓群之中。當時光走到2007年，一座400米高樓的規(guī)劃隨著九龍倉集團拿下湖東地塊而確定。 88米的國際大廈， 282米的環(huán)球188， 310米的新鴻基， 400米的九龍倉項目，不到10年，園區(qū)就“長高”了312米。
酒店+寫字樓+高檔房產(chǎn) 高樓賺錢也有高招
環(huán)球188封頂了，它的酒店公寓也賣瘋了。上海、臺灣、新加坡的買客們短時間內(nèi)出手就買光了環(huán)球188首期推出的酒店公寓。
總建筑面積約18萬平方米的環(huán)球188整個建筑為雙塔設計，由高達四十六層的甲級寫字樓和四十九層的酒店式公寓共同構(gòu)成。建成后，將成為集商業(yè)中心、酒店式公寓與辦公大樓于一體的綜合性地標建筑。環(huán)球188的購物中心內(nèi)將設各種時尚購物、娛樂休閑設施。而它的酒店公寓更是請來了新加坡輝盛國際集團管理，這個以金質(zhì)標準酒店式服務公寓聞名的頂級酒店公寓管理者更是帶來了旗下的高端品牌輝盛閣。除了輝盛閣，GHM這一國際酒店品牌也已經(jīng)入駐環(huán)球188。環(huán)球188的寫字樓達到甲級標準，配備有高速電梯和空中休息廳。
作為地標式建筑，自然也少不了 豪宅的身影。據(jù)了解，環(huán)球188就推出了僅有2套的天際復式樓王，豪華的總統(tǒng)套房設計、空中別墅的理念，價格自然也相當不菲。
以建設已經(jīng)接近尾聲的環(huán)球188為例，不難看出，撇開開發(fā)商為自家項目想出的種種華麗名頭，寫字樓、酒店、購物中心和豪華公寓的組合，是“第一高樓們”賺錢的不二法寶。東方之門北樓設白金五星級酒店、寫字樓，南樓設酒店式公寓，整個工程集五星級酒店、酒店式公寓、寫字樓、商場、辦公、商場、地下車庫等功能于一體。新鴻基項目也將建設成大型綜合商業(yè)項目，匯聚甲級辦公樓、頂級購物中心和高端服務式公寓。
隨著園區(qū)CBD建設步伐加快，更多金融項目、區(qū)域總部項目的引進，現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展也駛?cè)肟燔嚨溃瑢懽謽墙?jīng)濟成為精明的開發(fā)商們爭奪的市場。而園區(qū)國際化的定位，也為CBD能夠發(fā)展高端物業(yè)提供了必要的支持和可能性。多個高樓項目都不約而同地推出了頂級酒店公寓項目，而環(huán)球188的銷售火爆也似乎在揭示著蘇州的這個市場還是有不小的潛力。有專家指出，目前蘇州高端住宅市場出租的投資回報率比一線城市的3%高出不少，特別是靠近商務區(qū)、成熟大型居住片區(qū)的高端住宅投資回報率較高。高端租客多顯示出抱團群居的特質(zhì)，但目前蘇州還沒有出現(xiàn)一個純粹為高端租客打造的社區(qū)。業(yè)內(nèi)專家表示，蘇州高端租賃需求旺盛，其中投資型高端物業(yè)非常稀缺。
如此多的高樓項目，打著相似的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)旗號，必然會在環(huán)金雞湖掀起一股高端物業(yè)的風潮。
CBD建設催高園區(qū)高度 樓宇經(jīng)濟點亮轉(zhuǎn)型升級
一棟棟高聳入云的寫字樓往往被認作是一個城市CBD繁榮的標志。因此環(huán)金雞湖地帶一棟棟高樓的崛起正在被當作園區(qū)CBD逐漸走向成熟的標志。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，目前園區(qū)的寫字樓已建成的有14棟，總體量達到近50萬平方米。從寫字樓的品質(zhì)上來看，蘇州目前有超過一半的甲級寫字樓位于園區(qū)，而未來供應的80%也位于園區(qū)內(nèi)?？梢哉f正是園區(qū)CBD的不斷發(fā)展壯大，才催生了園區(qū)高度乃至蘇州高度的不斷刷新。
在高度不斷被刷新的背后，則是樓宇經(jīng)濟為園區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展帶來的動力和變化。以園區(qū)樓宇經(jīng)濟的元老級項目國際大廈來說，國際大廈平均每平方米辦公面積就能創(chuàng)造近7萬元的營業(yè)收入，僅一棟樓的產(chǎn)出就相當于一個規(guī)模型工業(yè)企業(yè)。大廈內(nèi)集聚了16家世界500強企業(yè)，以及多家外資銀行包括渣打銀行、星展銀行、匯豐銀行、三井住友銀行等。出租率穩(wěn)定在82%左右，而且月租金價格比周邊樓宇平均水平高出約20%。
正是由于看到了樓宇經(jīng)濟的巨大產(chǎn)出和作用，園區(qū)在確定CBD發(fā)展規(guī)劃時就確定了發(fā)展樓宇經(jīng)濟的思路。據(jù)了解， 園區(qū)CBD規(guī)劃面積約5平方公里，建筑面積約1200萬平方米。其中就規(guī)劃包括了80米以上的高層和超高層建筑100多幢， 200米以上的超高層建筑20幢， 300米以上的超高層建筑3幢。而目前 CBD規(guī)劃范圍已有國際大廈、世紀金融大廈、建園大廈、星海大廈、尼盛萬麗酒店、海天廣場、國檢大廈、商旅大廈以及科文中心、博覽中心、行政中心等項目建成投用，已吸引超過500多家各類商家企業(yè)入駐。
近年來，園區(qū)加大了對現(xiàn)代服務業(yè)尤其是金融業(yè)發(fā)展的支持力度。同時也在以高標準、高要求、高速度推進環(huán)金雞湖CBD等重點功能區(qū)域開發(fā)，特別是加快東方之門、環(huán)球188、恒宇國際中心以及九龍倉、新鴻基等項目建設和啟動，力爭在三年內(nèi)建成10幢以上總部經(jīng)濟寫字樓， 50幢左右的高層和超高層商務樓群，形成通暢的交通、快捷的通訊、優(yōu)質(zhì)的辦公設施和良好的金融、商務運營環(huán)境。 |