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78家央企退出，能否抑制住去年以來央企在土地市場上狂猛的勢頭？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的民營和港資企業(yè)負(fù)責(zé)人的回答是“不會(huì)”。他們認(rèn)為，在今年的土地市場上，央企依然是所有房地產(chǎn)企業(yè)最強(qiáng)勁、最“恐怖”的競爭對手。
江蘇新城：民企仍活在夾縫中
目前剛將總部遷入到上海的江蘇新城，今年在上海一共有7個(gè)項(xiàng)目上市。但就是這樣一家B股上市公司，面對來自央企的競爭，依然感到壓力重重。
江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司市場營銷部總經(jīng)理黃超直言：“和16家主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企相比，78家央企的退出簡直算是九牛一毛！對于整個(gè)房地產(chǎn)市場來說，起不到多大作用。”
他認(rèn)為，央企國企無論從資金還是平臺(tái)來看，實(shí)力都太過雄厚。對于中小型房地產(chǎn)公司而言，拿地已經(jīng)毫無勝算，只能通過轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，或者“撿拾”央企因各種原因不要的項(xiàng)目，在夾縫中生存。
他表示，央企的介入對于房地產(chǎn)市場和其他開發(fā)商的影響非常大。土地是房地產(chǎn)開發(fā)商賴以生存的根本，可開發(fā)的土地量一旦下降，開發(fā)商就很難操作了。所以他認(rèn)為，央企大量拿地絕對“深深地”提高了成本和房價(jià)。
龍湖地產(chǎn)：央企退出不會(huì)改格局
龍湖地產(chǎn)相關(guān)人士表示，此番國資委對78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企的調(diào)控確實(shí)有些表“姿態(tài)”的味道，但這78家央企無論是土地儲(chǔ)備還是市場份額都很少，基本上不會(huì)改變房地產(chǎn)整體格局。
上述人士認(rèn)為，78家央企的退出的好處主要有二：一是避免了房地產(chǎn)市場的非理性行為，避免了不以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的央企在拿地等環(huán)節(jié)出現(xiàn)缺乏成本考量的決策；二是優(yōu)化了央企整體的結(jié)構(gòu)模式。
但在現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場，除卻央企，國有企業(yè)的力量也非常強(qiáng)大。尤其是在一些二三線城市，由于央企還未進(jìn)入，國企具備的影響力才是最大的。對民營企業(yè)來說，要改變央企在土地市場上“獨(dú)孤求敗”地位，只有改變土地出讓方式：在招拍掛的最后環(huán)節(jié)，由原來的公開拍賣，轉(zhuǎn)為暗標(biāo)競買。
恒大：堅(jiān)持“不拿地王”策略
“土地市場，我們老板始終堅(jiān)持不拿地王的策略。”恒大地產(chǎn)總裁助理柯鵬如是說。
在中央信貸、市場監(jiān)管以及再次出臺(tái)的土地供應(yīng)等政策調(diào)控下，恒大地產(chǎn)今年一二月份銷售仍然強(qiáng)勁：1月份實(shí)現(xiàn)合約銷售額達(dá)34.8億元，同比上升331.3%；合約銷售面積58.7萬平方米，上升195.5%。盡管2月份銷售額與銷售面積有所下降，但其銷售均價(jià)從1月份的5923元/平方米大幅上漲至7273元/平方米。
據(jù)介紹，今年恒大地產(chǎn)將近7成的產(chǎn)品屬于中高端住宅物業(yè)，分布全國20多個(gè)城市，目前全國54個(gè)項(xiàng)目同時(shí)加速動(dòng)工。
據(jù)悉，2009年1月至12月，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額303億元，合約銷售面積563.7萬平方米，分別比2008年 激 增 了402.3%及396.5%。恒大集團(tuán)董事局主席許加印在多個(gè)場合公開表示，恒大2010年的銷售目標(biāo)，將有望達(dá)到400億~450億元。
據(jù)悉，目前恒大地產(chǎn)仍以5100萬平方米的土地位居中國房地產(chǎn)開發(fā)商土地儲(chǔ)備榜榜首。
高德置地：今年拿地更為謹(jǐn)慎
隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)漸漸走出低迷的形勢。作為專注于商業(yè)地產(chǎn)的高德置地控股有限公司，其對于經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)也甚為關(guān)心。
在密集的土地政策調(diào)控下，北京土地市場依然頻現(xiàn)地王。高德置地副總經(jīng)理劉文敏表示，作為專注于商業(yè)地產(chǎn)的公司，在各種政策的影響下，今年公司拿地將更為謹(jǐn)慎。
去年下半年，廣州區(qū)域的房價(jià)連續(xù)4個(gè)月領(lǐng)跑全國，累計(jì)漲幅高達(dá)40%?；钴S的樓市交易也帶動(dòng)了土地市場的活躍。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年一年廣州土地出讓金達(dá)489億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2008年同期水平。
劉文敏認(rèn)為，今年在政策的調(diào)整下，廣州土地市場會(huì)比去年情況相對弱一些。如今過高的住宅市場價(jià)格，將不會(huì)出現(xiàn)上漲或下降的大幅波動(dòng)。他預(yù)計(jì)，未來一段時(shí)間，廣州市中心的住宅價(jià)格或?qū)⒎€(wěn)中有升，但上升幅度不大。
不同于住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)形勢密切相關(guān)。今年隨著全球經(jīng)濟(jì)形勢的轉(zhuǎn)暖，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)較快的恢復(fù)。特別是今年3月份，與2008年同期相比，高德置地的客戶量上漲了50%，租金也是整體是向上走的。
嘉華國際：改變方式可弱化央企優(yōu)勢
上世紀(jì)90年代中后期，很多央企在香港買地、蓋樓，部分港人對此事至今還記憶深刻。2009年，記者在香港采訪時(shí)，還被當(dāng)?shù)貙?dǎo)游告知，香港中環(huán)附近的不少樓宇，是由內(nèi)地的國有企業(yè)在香港建造的。
但嘉華（中國）投資有限公司總經(jīng)理谷文勝說，現(xiàn)在在香港仍然參與競拍土地的，只有中國海外和華潤置地兩家央企。原因是香港土地制度在2000年以后發(fā)生了重大的改變，改為目前使用的 “勾地制”，正是在這種制度的影響下，央企在財(cái)力上的優(yōu)勢，才沒有變成最后的勝勢。
一邊是政策重壓下，高價(jià)“地王”頻現(xiàn)，一邊是拍賣時(shí)間不足十分鐘，甚至出現(xiàn)流拍地塊。這就是近期北京土地市場與廣州土地市場的“冰火兩重天”。造成這一局面的，除了地方政府的推地策略，還有央企的拿地偏好——在短期內(nèi)，它們顯然對北京市場更感興趣。
穗深土地成交冷清
3月18日，廣州南沙地塊出讓，此次共計(jì)出讓3幅地塊，僅有3家中小型開發(fā)商參與競拍，競拍現(xiàn)場出奇地冷清，整個(gè)拍賣過程僅耗費(fèi)十分鐘時(shí)間，就快速收場。其中兩幅住宅用地分別以約1190元/平方米和1500元/平方米的樓面地價(jià)成交，另外一幅商業(yè)用地流拍。
就在之前不久，廣州源溪大街爛尾地塊的“運(yùn)氣”同樣不佳。盡管該地塊位于市區(qū)，但在拍賣現(xiàn)場上參與角逐的同樣多是小型開發(fā)商。該地塊最終被佛山南沙平南實(shí)業(yè)公司以7100萬元的總價(jià)拿下，折合樓面價(jià)格不足4000元/平方米。
無獨(dú)有偶，作為一線城市的深圳，土地市場成交也趨于平淡。記者在深圳規(guī)劃和國土資源委員會(huì)的官方網(wǎng)站上粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年1~3月，深圳土地市場推出31宗地塊中，成交地塊僅25宗。中國綜合開發(fā)研究旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前深圳市場不如北京市場火熱，主要是由于深圳幾乎沒有住宅用地推出。
記者也注意到，截至3月30日，深圳掛牌出讓的土地的確大部分為工業(yè)用地，商業(yè)性質(zhì)的用地只是少數(shù)。此外，宋丁指出，由于目前政策形勢不太明朗，對開發(fā)商來說，拿地也更趨于謹(jǐn)慎。
土地供應(yīng)或5月回暖
黎文江表示，歷年的廣州土地市場在年初都略顯平淡，政府在年初一般都會(huì)推出一些不太熱門的地塊，一方面可以試探市場反應(yīng)，另一方面由于年初開發(fā)商手頭資金不太充裕，政府此舉可以避免好地塊遭遇流拍。據(jù)悉，去年廣州成交地塊達(dá)79宗，成交金額475.8億元；其中，出讓價(jià)格高于底價(jià)的地塊有30宗，集中于下半年成交。
“從銷售的旺季，以及一般政府推地的規(guī)律而言，預(yù)計(jì)5月前后，土地供應(yīng)市場會(huì)活躍起來”，黎文江表示，屆時(shí)土地出讓將會(huì)有比較好的效果，開發(fā)商也會(huì)掀起拿地潮。
“如果推出好的地塊依然會(huì)有開發(fā)商去搶奪，而且競爭會(huì)很激烈。”仲量聯(lián)行投資部劉裕通判斷，盡管今年政策預(yù)期不明，但好的地塊仍將以高價(jià)出讓。
黎文江告訴記者，雖然目前市場上一些大型的開發(fā)商手頭上依然土地充裕，但是為了更長遠(yuǎn)的考慮，這些公司依然會(huì)大舉拿地，一方面提升企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)，另一方面則是出于可持續(xù)發(fā)展方面的考慮。
每經(jīng)記者 湯白露 發(fā)自北京
“目前公司還沒有具體的退出方案，至于大股東如何考慮，我們這個(gè)層面還不知道。”針對78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企退出地產(chǎn)業(yè)，中航地產(chǎn)（000043.SZ）證券代表杜李麗3月24日對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“我們也在等相關(guān)政策明朗，因?yàn)楣蓹?quán)退出涉及很多層面，必須共同協(xié)調(diào)。”
退出將由集團(tuán)全盤考慮
中航地產(chǎn)是在深圳交易的上市公司，實(shí)際控制人是H股上市公司中航國際（00232.HK），再往上是中航集團(tuán)。
“由于是上市公司，所以在退出時(shí)只需要更換股東就可以?；蛘哒f，換一個(gè)大股東，公司仍將繼續(xù)存在。”中航地產(chǎn)一位內(nèi)部人士對記者說，這次的退出政策，將對公司產(chǎn)生重大影響，具體如何退出要看控股股東中航集團(tuán)的計(jì)劃。
國資委的“清退令”引發(fā)投資者強(qiáng)烈關(guān)注中航地產(chǎn)。有關(guān)猜測，退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，中航地產(chǎn)是否變成一個(gè)凈殼，然后進(jìn)一步重組？
中航地產(chǎn)有關(guān)內(nèi)部人士否認(rèn)了這一猜測。他表示，根據(jù)國資委的要求，是中航集團(tuán)必須退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而不是針對這個(gè)上市公司的實(shí)體業(yè)務(wù)清退。
據(jù)杜李麗介紹，盡管中航集團(tuán)還有其他子公司涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但是只有中航地產(chǎn)這一家涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司。“這次退出只涉及股東更換，不影響公司的發(fā)展戰(zhàn)略，董事會(huì)將視情況變化做一些調(diào)整。”
杜李麗還向記者確認(rèn)，中航集團(tuán)在退出時(shí)，有國有股要轉(zhuǎn)讓出去。一旦這些國有股全部向社會(huì)資本轉(zhuǎn)讓的話，中航集團(tuán)退出之后公司的國有性質(zhì)將改變，具體是什么結(jié)果，目前還不明朗。
非國資委管轄央企誰來監(jiān)督？
據(jù)記者了解，有多家類似中航地產(chǎn)的央企下屬上市公司，他們也跟中航地產(chǎn)一樣面臨諸多疑惑。
“在國資委點(diǎn)名的78家央企中，或多或少都持有下屬房地產(chǎn)子公司的股份，我們不方便做一些評論。”杜李麗說。
在采訪中，一位涉及退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司人士指出，國資委下屬的央企只是大型中央企業(yè)的一部分，為什么中信地產(chǎn)等央企不退出呢？“從國家的層面來說，政策并不公平。”
據(jù)了解，中信地產(chǎn)不屬于國資委管理，而屬于財(cái)政部管轄；中國人壽屬于保監(jiān)會(huì)監(jiān)管，所以也無需退出房地產(chǎn)，其競標(biāo)地王并不受此次政策調(diào)控影響。
地產(chǎn)業(yè)務(wù)是一大熱門，央企都看得很重要，都想做大做強(qiáng)，“所以在遏制地王方面，央企應(yīng)該站在同一個(gè)起跑線上，國家支持部分央企專注于把主業(yè)做強(qiáng)，但是具體采取什么方式，還需要考慮。”上述匿名人士稱。
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