房貸新政連續(xù)出臺(tái)后，不少讀者紛紛詢問(wèn)，新政的出來(lái)較原先會(huì)給貸款購(gòu)房者增加多少成本？二套房究竟如何界定？房?jī)r(jià)快速上漲會(huì)得到遏制嗎？房地產(chǎn)股票走勢(shì)將會(huì)怎樣？記者為此專程采訪了部分業(yè)內(nèi)人士。
貸款買房成本大幅提升
“這是自上世紀(jì)末國(guó)內(nèi)實(shí)施房改以來(lái)最嚴(yán)厲的一次房貸新政”，農(nóng)行吳江市支行個(gè)人金融部副總經(jīng)理、金鑰匙理財(cái)中心主任沈自強(qiáng)認(rèn)為。房貸新政規(guī)定，二套房首付提高到5成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)無(wú)疑將大大加重。
沈自強(qiáng)給購(gòu)房者算了一筆賬。目前銀行5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為5.94%，如果客戶向銀行申請(qǐng)二套房貸款20萬(wàn)元，期限20年，采用等額本息還款方式還款，按之前大多數(shù)銀行對(duì)二套房貸款利率打8.5折計(jì)算，該客戶每月須還款1325.44元，利息總額為118106.07元；如果按利率上浮10%計(jì)算，該客戶每月須還款1494.68元，利息總額為158723.38元。與之前相比，該客戶每月將需多還169.24元，累計(jì)增加利息約4.06萬(wàn)元。
如果與去年大多數(shù)銀行對(duì)二套房貸利率打7折來(lái)比較，現(xiàn)在利率上浮10%，相當(dāng)于二套房貸款實(shí)際利率上漲了57%！該客戶每月將需多還265.8元，累計(jì)增加利息6.4萬(wàn)元。毋庸置疑，房貸新政肯定會(huì)遏制投資和投機(jī)性購(gòu)房，不少打算購(gòu)房者將進(jìn)入觀望狀態(tài)。
沈自強(qiáng)同時(shí)指出，公積金貸款不受此次房貸新政的影響。只要是公積金貸款還清了，如果再買房的話，無(wú)論買新房還是二手房依然可以申請(qǐng)公積金貸款。目前，夫妻雙方都交公積金的，公積金貸款最高額度為32萬(wàn)元，個(gè)人交公積金的，公積金貸款最高額度為22萬(wàn)元。
“二套房”界定很嚴(yán)格
房貸新政中對(duì)二套房的界定比較模糊。記者從吳江多家銀行了解到，二套房的界定以家庭為單位，只要是之前買房貸過(guò)款的，不論是否還清再買房子的都算第二套。
某銀行個(gè)貸部經(jīng)理告訴記者，有的家庭之前有過(guò)貸款買房記錄，但貸款已經(jīng)還完了，在這種情況下再貸款買房，銀行還是將其列為買二套房，而執(zhí)行1.1倍的利率。另外，有的購(gòu)房者原來(lái)在外地已貸款買過(guò)房，現(xiàn)在調(diào)到吳江工作，貸款買房算不算二套房呢？答案是肯定的。該人士透露，即便是夫妻離異，之前曾經(jīng)貸款買過(guò)房，那么拿房的一方再買房仍視為是二套房。
正還貸或“等貸”的怎么辦
房貸新政同樣讓已經(jīng)開(kāi)始還貸或正在辦理二套房貸款的客戶如坐針氈。這些客戶還款的利率是否會(huì)有變化呢？
某銀行個(gè)貸部經(jīng)理告訴記者，正在還二套房貸款的和與銀行簽訂了貸款合同并約定了優(yōu)惠利率的，依然將按照優(yōu)惠幅度來(lái)執(zhí)行，不會(huì)再上浮10%。
如果之前客戶在向銀行咨詢時(shí)，銀行承諾給其利率優(yōu)惠，或者是客戶在開(kāi)發(fā)商售樓處與銀行簽訂了貸款意向書中約定了利率優(yōu)惠，但并未簽訂貸款合同，貸款利率將按照基準(zhǔn)利率1.1倍執(zhí)行。
買房者都不輕易下單了
“這套房子已經(jīng)有20多人來(lái)看過(guò)了，不過(guò)都沒(méi)成交，可能與剛實(shí)施的房貸新政有關(guān)吧。”前天，急于將手中一套房子出手的沈先生對(duì)記者說(shuō)。
沈先生的這套房子是2007年因?yàn)榕R時(shí)需要買的二手房。如今，沈先生這套二手房的身價(jià)也從當(dāng)年的近40萬(wàn)元暴漲到50萬(wàn)元。不少看房者認(rèn)為沈先生的這套房子戶型不錯(cuò)，但由于前來(lái)買房的多為購(gòu)買二套房的客戶，這樣就遇到了兩個(gè)問(wèn)題，一是首付由原先的20萬(wàn)元提高到25萬(wàn)元，二是貸款要執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍。而且根據(jù)規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，購(gòu)房者還需為此支付5%即5000多元的營(yíng)業(yè)稅，以及印花稅、個(gè)人所得稅，還有支付給二手房中介的費(fèi)用，產(chǎn)權(quán)證拿到手之前預(yù)計(jì)還要多交1萬(wàn)元左右的費(fèi)用。難怪很多看房者只好作罷了。
某銀行個(gè)貸部經(jīng)理認(rèn)為，二套房貸新政對(duì)樓市的影響雖然短期內(nèi)還不太明顯，但大多數(shù)購(gòu)房者將進(jìn)入觀望而導(dǎo)致需求銳減是不爭(zhēng)的事實(shí)，未來(lái)房?jī)r(jià)尤其是大中城市的房?jī)r(jià)將步入下降通道。
地產(chǎn)股跌不下去漲也難
房貸新政落地對(duì)于股市中的地產(chǎn)股將會(huì)造成何種影響呢？
東吳證券吳江中山北路營(yíng)業(yè)部執(zhí)業(yè)分析師王震認(rèn)為，暫且不論調(diào)控政策是否能夠?qū)σ种品績(jī)r(jià)有明顯的作用，但至少有兩點(diǎn)是可以預(yù)見(jiàn)的：第一，不能低估政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，管理層既然已動(dòng)用提高首付等實(shí)質(zhì)性的手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)，相信決心是比較大的，后續(xù)手段也會(huì)比較豐富。第二，二級(jí)市場(chǎng)中地產(chǎn)板塊部分個(gè)股探出近期新低，預(yù)計(jì)2010年地產(chǎn)板塊基本面不會(huì)有根本性的改變，但調(diào)控政策的持續(xù)性令市場(chǎng)主力不敢逆勢(shì)做多，一線地產(chǎn)龍頭要想重拾王者風(fēng)范恐怕有一定難度?？傊禺a(chǎn)板塊個(gè)股下跌動(dòng)能衰竭，但上漲也不會(huì)立即展開(kāi)。 |